이 기사는 2023년 08월 31일 16시06분 thebell에 표출된 기사입니다

하이엔드 주택사업에 대한 본PF(프로젝트파이낸싱) 요건이 보다 까다로워지고 있다. 이전에는 일정 수준 이상의 '사전청약률'을 확보하면 본PF 전환이 가능했다. 지금은 대형 증권사들을 중심으로 '사전계약률'을 요구하는 추세다. 하이엔드 주택사업에 보다 엄격한 잣대를 적용한 셈이다.

31일 금융투자업계에 따르면 대형 증권사들은 하이엔드 주택사업의 본PF 조달 과정에서 리스크 검증에 보다 공을 들이기 시작했다. 고금리 기조와 더불어 공급 과잉이 우려되자 하이엔드 주택사업을 시행하고 있는 디벨로퍼들에게 본PF 전환 요건으로 사전계약률을 요구하기 시작한 게 대표적이다.

직전까지만 하더라도 하이엔드 주택사업은 사전청약률이 담보될 시 본PF 전환이 가능했다. 다음달 본PF 전환이 예정돼 있는 헌인마을 도시개발사업이 대표적이다. 헌인마을 도시개발사업은 서울 서초구 내곡동 일원 13만2523㎡ 부지에 최고급 주택 222가구를 짓는 걸 골자로 한다.

헌인마을 도시개발사업의 브릿지론을 담당하고 있는 NH투자증권과 미래에셋증권은 사업주체인 신원종합개발에게 본PF 전환 전 사전청약률 50%를 요구했다. 이에 신원종합개발은 요건 충족을 위해 시공사인 롯데건설의 하이엔드 브랜드인 '르엘'을 앞세워 홍보관 운영에 나선다.

활발했던 마케팅 활동 덕에 신원종합개발은 지난달 100가구 이상의 수요를 확보했다. NH투자증권과 미래에셋증권도 브릿지론이 만료되는 다음달 말에는 사전청약률 50%를 충족할 것이라 봤다. 현재는 1조2000여억원 규모의 본PF를 실행하기 위한 준비에 들어간 상태다.

문제는 계속된 업황 악화에 일부 증권사가 더 이상 사전청약률을 본PF 전환 요건으로 여기지 않기 시작했다는 점이다. 분양가액이 많게는 수백억원에 달하는 하이엔드 주택인 만큼 수천만원을 계약금 명목으로 지급하는 사전청약으로는 본PF 전환 여부를 가릴 수 없다고 판단한 셈이다.

사전청약률 대신 새롭게 본PF 전환 요건으로 부각된 게 '사전계약률'이다. 분양가액의 10~20%를 계약금으로 지급한 사전계약에 한해서만 분양 수요가 존재한다고 판단했다. 일부 증권사들은 혹여 모를 리스크를 방지하고자 계약의 진위여부를 검증하는 절차도 함께 수행하고 있다.

하이엔드 주택사업을 준비 중이던 디벨로퍼에게는 그리 반가운 소식이 아니다. 일반적인 주택사업에 비해 높은 수익성을 자랑하던 하이엔드 주택사업이지만 본PF 전환 조건이 보다 까다로워지면서 자칫 타이밍을 놓칠 위기에 직면할 수 있기 때문이다.

서울 강남권을 중심으로 본PF 전환을 앞둔 디벨로퍼도 상당하다. 일례로 아스터개발은 서울 청담동과 논현동에 각각 '리카르디 아스턴 청담', '카엘로 아스턴 논현'이라는 이름으로 사업을 진행하고 있다. 두 사업 모두 브릿지론 단계로 본PF 전환 시기를 가늠해 왔다.

한때 브릿지론 상환기일을 넘겨 대주단으로부터 기한이익사실(EOD) 통보를 받았던 루시아홀딩스의 '루시아청담514 더테라스' 사업장도 있다. 루시아홀딩스는 대주단을 설득하는 노력을 수행한 덕에 브릿지론 만기를 오는 12월까지 6개월 연장했다. 만기일에 맞춰 본PF 실행도 준비하고 있다.