이 기사는 2023년 10월 16일 15:53 thebell 에 표출된 기사입니다.

코람코더원리츠가 처음으로 기업신용평가(ICR) 등급을 받았다. 신용등급 획득을 계기로 조달 전략에도 관심이 쏠린다. 지속된 주가 약세로 인해 선뜻 유상증자에 나서기 어려워지자 회사채를 선택하는 상장리츠가 늘어났기 때문이다.

코람코더원리츠는 당장 회사채 발행에 나서지 않을 계획이다. 리파이낸싱 시기가 다가올 때까지 우선 투자 매력을 높인다는 전략이다. 그 후 공모채 시장에서 투자자의 평가를 받을 전망이다.

◇주가 약세에 대안 만드는 상장리츠

16일 신용평가업계에 따르면 코람코더원리츠는 최근 한국기업평가로부터 ‘A-, 안정적’ 등급을 받았다. 지난해 3월 유가증권시장에 상장한 코람코더원리츠는 서울 영등포구 여의도에 위치한 하나증권빌딩을 담고 있다.
한국기업평가는 "지난 5월 말 기준 하나증권빌딩 공실률은 0%로 임차인과 장기 임대차 계약에 기반해 낮은 공실률을 유지하고 있다"며 "지난해 상장으로 마련한 자금으로 차입금 일부를 상환해 LTV(Lone to value)도 개선됐다"고 밝혔다.

첫 ICR 등급 획득 후 곧바로 공모채 발행에 나설지 주목된다. 상장리츠는 지난해 급격한 금리 인상을 계기로 주가 하락세가 뚜렷해지자 유상증자 대신 회사채를 택하는 경우가 증가하고 있다. SK리츠는 3000억원 규모 유상증자를 위해 지난달 말 청약을 받았지만 최종 청약률 80%를 기록했다. 대거 미달이 발생한 것이다. 리츠를 바라보는 투자자 시선을 잘 나타내는 대목이다.

결국 주가가 공모가를 하회하는 리츠가 늘면서 주식 가치 희석에 대한 투자자 우려를 무시할 수 없는 상황이 됐다. 코람코더원리츠 역시 공모가(5000원)보다 낮은 4500원 수준에서 주식이 거래되고 있다.


상장리츠 상위 10개 종목으로 구성된 KRX리츠 TOP10 지수를 살펴보면 지난해 10월 말 레고랜드 채무불이행 사태로 인해 760포인트 수준을 기록한진 바 있는데 올해 부동산 투자 심리가 더욱 악화돼 이제 750포인트대로 낮아졌다.

신용평가 후 회사채 발행에 나선 선례도 있다. 이지스레지던스리츠는 지난 6월 첫 ICR 등급을 받은 뒤 같은 달 공모채 증권신고서를 제출하며 즉각적인 조달 행보를 보였다. 해외 부동산 매입 과정에서 빌린 자금 만기가 도래하자 차환 목적으로 공모채를 발행했다.

◇추가 자산 편입 후 본격적 조달

하지만 코람코더원리츠가 빠르게 공모채 시장에 등장할 것으로 보이진 않는다. 코람코자산신탁 관계자는 "부동산투자회사법에 따라 상장 후 일정 시간 지나 신용평가를 진행했다"며 "회사채를 조달 선택지 중 하나로 검토하고 있다"고 밝혔다.

향후 리파이낸싱 시기가 도래하면 그 때부터 본격적인 고민에 나설 것으로 보인다. 지난 5월 말 기준 차입금은 2920억원인데 2025년 말 만기가 도래한다. 리파이낸싱에 나서야 할 때 회사채를 조달안으로 활용할 수 있다는 의미다.

섣불리 회사채를 택하기 어려운 이유도 있다. 유상증자 뿐만 아니라 상장리츠에 대한 공모채 투심도 전반적으로 부진하기 때문이다. 이지스레지던스리츠도 당초 200억원까지 발행을 목표로 했으나 100억원으로 규모를 줄였다. 제이알글로벌리츠도 차환을 위해 지난달 초 공모채 수요예측을 실시했으나 800억원 모집에 20억원의 주문이 들어오는데 그쳤다.

코람코더원리츠는 차환 시점까지 투자 매력 높이기에 집중한다는 계획이다. 코람코더원리츠는 여의도 하나증권빌딩을 단일 자산으로 품고 있다. 2015년 코크렙제30호리츠를 통해 매입한 뒤 지금에 이르렀다. YBD(여의도업무지구)에 위치한 핵심 오피스인 만큼 투자 안정성이 높지만 하나의 자산만으론 투자자 선택을 받기 부족하다는 평이다.

먼저 상장리츠 시장 상황이 나아진 뒤 유상증자를 통해 투자 실탄을 확보할 것으로 보인다. 코람코더원리츠는 국내 코어 오피스 위주 포트폴리오 구성을 계획하고 있다. 이후 차입금 상환 시점에 회사채 활용 방안이 유력하다.