이 기사는 2023년 10월 23일 15:53 thebell 에 표출된 기사입니다.

KB자산운용이 사모펀드를 조성해 롯데쇼핑으로부터 매입했던 7개 점포를 매각한다. 매각 대상 자산별로 자문사 선정을 마친 상태로 본격적인 세일즈 마케팅은 11월부터 시작할 예정이다.

23일 관련업계에 따르면 KB자산운용은 최근 'KB롯데마스터리스일반사모부동산1호'가 보유한 롯데백화점 2개점 및 롯데마트 5개점에 대한 매각 작업에 착수했다.

매각 대상 자산은 △롯데백화점 일산점 △롯대백화점 상인점 △롯데마트 구미점 △롯데마트 고양점 △롯데마트 부평점 △롯데마트 당진점 △롯데마트 평택점 등이다. 백화점 2개점에 대해서는 컬리어스가, 마트 5개점에 대해서는 딜로이트&NAI코리아 컨소시엄이 매각자문사로 선정됐다.

KB자산운용이 롯데쇼핑으로부터 매각 대상 자산을 매입한 시점은 2014년이다. 당초 롯데쇼핑은 백화점과 대형마트 점포 18개를 리츠에 매각한 후 이를 싱가포르 증시에 상장시켜 현금을 확보할 계획이었다. 하지만 싱가포르 증시 변동성 확대로 상장이 보류되면서 리츠 상장 대상 중 일부였던 7개 부동산을 KB자산운용이 사모펀드를 설정해 매입하기로 결정했다.

KB자산운용이 설정한 롯데 마스터리스1호가 7개 자산 취득에 투입한 비용은 총 6364억원이다. 토지 취득에 4436억원을, 건물 취득에 1928억원을 투입했다. 현재 설정된 차입금은 약 4103억원으로 2021년 8월 계약됐다. 만기일은 2024년 8월 20일이고 금리는 연 3.3%다.

롯데쇼핑은 자산 매각 당시 20년 책임임대차계약을 체결했다. 또 책임임차인으로서 부동산 수선유지비와 제세공과금 및 보험료에 대한 비용, 임대차목적물 관리 의무도 부담하기로 결정했다. 롯데쇼핑은 이같은 의무를 부담하는 대신 펀드 만기 시점에 우선매수협상권을 행사할 수 있는 권한을 확보했다.

마스터리스1호는 설정 후 매 3개월 단위로 투자자들에게 분배금을 지급하고 있다. 2014년 7월 설정 후 7년간의 연평균 배당수익률은 6.68%다. 올 8월 21일 기준 연환산 배당수익률은 9.15%를 기록했다.

KB자산운용이 부동산 매각을 추진하는 까닭은 펀드 만기가 다가오고 있기 때문이다. 마스터리스1호의 만기일은 2024년 9월 4일로 이날 현재 약 10개월을 앞두고 있다. 펀드 만기는 당초 2021년으로 예정돼 있었다. 하지만 최초 만기일 도래 당시 코로나19 확산으로 인해 오프라인 리테일 부동산 매각이 차질을 빚으면서 펀드 만기가 3년 연장됐다.

다만 부동산 시장 침체로 인해 매각 성사를 장담하기는 어려운 환경이다. 상업용 부동산 가운데 오피스 자산은 해외 대비 선방하고 있는 상황이지만 이커머스 시장의 성장으로 오프라인 해외 부동산에 대한 인기는 과거 대비 낮아졌기 때문이다. 우선매수협상권을 보유하고 있는 롯데쇼핑도 아직 권한 행사 여부를 확정하지 않은 상황이다.

한 IB업계 관계자는 "정비구역 지정 등 뚜렷한 개발 신호가 없는 오프라인 리테일 부동산의 매각이 흥행하기 위해서는 가격 메리트가 필수적"이라며 "캡레이트가 5%대는 나와야 시장의 이목이 집중될 것"이라고 내다봤다.

KB자산운용 관계자는 "매각 대상 부동산은 우수한 입지환경과 더불어 우량 임차인과 장기 임대차 계약을 통해 안정적인 현금흐름을 창출하고 있다"며 "입지와 용도를 감안해 다양한 용도로의 변주도 가능한 토지비축(land banking)형 전략으로도 투자할 수 있는 자산"이라고 설명했다.