이 기사는 2023년 11월 03일 08:08 thebell 에 표출된 기사입니다.

고금리 여파로 상장 리츠들의 자산편입 전략이 변모한 것으로 나타났다. 상대적으로 배당이 높은 우선주 수익증권에 투자하거나 가격이 저평가된 구분소유 건물을 매입해 배당 수익률을 맞추는 식이다.

3일 건설부동산업계에 따르면 코람코라이프인프라리츠는 '마제스타시티 타워1'을 담고 있는 리츠의 우선주 투자를 단행했다. KB스타리츠 역시 '씨티뱅크센터' 펀드 수익증권 투자를 진행 중이다.

신한알파리츠의 경우 '아스테리움 용산', 'HSBC 빌딩' 등 구분소유 자산 투자에 주력하는 전략을 세웠다. NH농협리츠운용도 주인이 나뉜 '아남타워' 매입을 추진하고 있다.

상장 리츠들에 자산 편입을 통한 외형 성장은 주가 부양만큼이나 중요한 과제로 꼽힌다. 통상적으로 몸집이 커질수록 거래량이 늘고 포트폴리오가 다변화한다는 점에서 자산 편입은 안정적인 주가 관리를 위해서도 필요하다.

하지만 지난해부터 국내외 고금리 기조가 이어지면서 상장 리츠가 자산을 편입하기에 쉽지 않은 상황이 지속됐다. 기존에 약속했던 배당률을 훼손하지 않는 선에서 투자 수익률을 맞추기가 어려운 것이다. 제이알글로벌리츠처럼 상장 리츠 중에서도 배당률이 높을 경우 투자할 수 있는 자산이 줄어들게 된다.

이 같은 배경으로 상장 리츠들의 신규 자산 투자 전략은 최근 두 가지 정도로 좁혀진 것으로 해석된다. 보통주에 비해 배당률이 높은 우선주 수익증권에 재간접 투자하는 방법과 상대적으로 가격이 저평가된 구분소유 자산을 매입하는 방식 정도가 남는 상황이다.

수익증권을 자산에 편입한 대표적 상장 리츠로는 코람코라이프인프라리츠(구 코람코에너지리츠)가 꼽힌다. 코람코라이프인프라리츠는 코람코자산신탁이 운용 중인 '코크렙66호리츠' 우선주 수익증권에 230억원을 투자했다. 코크렙66호리츠는 서초 마제스타시티 타워1 오피스를 담고 있다.

KB스타리츠도 비슷한 방식으로 외형을 키울 예정이다. 하반기 케펠자산운용이 종로 씨티뱅크센터 인수할 때 KB증권이 우선주로 투자했다. KB스타리츠는 이 우선주 가운데 일부를 사올 계획이다.

신한리츠운용과 NH농협리츠운용은 두 번째 전략을 택했다. 신한알파리츠는 아스테리움 용산의 오피스 층을 올해 상반기 627억원에 편입했다. 또 남대문 HSBC 빌딩 고층부를 1810억원에 매입을 추진하고 있다. 이르면 이달 중 딜을 클로징할 것으로 관측된다.

NH농협리츠운용은 선릉 아남타워 인수도 진행하고 있다. 거래규모는 1400억원 수준으로 알려졌다. 마찬가지로 구분소유 자산인 저층부 오피스를 매입하는 거래다. 사모리츠로 자산을 운용하다가 상장 리츠로 편입하는 방식을 염두에 두고 있다. NH리츠운용은 NH프라임리츠와 NH올원리츠를 코스피에 상장시켰다.

물론 이 같은 전략에도 단점은 있다. 두 방법 모두 실물 자산을 온전히 편입하는 방식이 아니기 때문에 향후 매각에 어려움을 겪을 가능성이 있다는 점이다. 큰 폭의 매각 차익을 기대하기도 어렵다. 특별 배당 역시 상장리츠 운용의 중요한 요소라는 점에서 한계가 있는 것으로 풀이된다.