이 기사는 2023년 11월 23일 14:03 thebell 에 표출된 기사입니다.

KB자산운용이 9년전 롯데쇼핑으로부터 인수한 리테일 점포 매각에 착수한 가운데 통매각이 아닌 분리 매각으로 방향을 잡았다. 백화점과 마트로 자산이 구성된 데다, 한데 묶어 담을 만한 원매자가 없을 가능성이 높다는 판단에서다. 백화점과 마트를 구분해 자문사를 선정한 것도 이 같은 이유에서다.

23일 금융투자업계에 따르면 KB자산운용은 리테일 점포를 분리해 매각 중이다. 마케팅도 개별로 접근해 이뤄지고 있다. 마트는 딜로이트안진과 NAI코리아, 백화점은 컬리어스가 맡고 있다.

KB자산운용이 매각 중인 자산은 △롯데백화점 일산점 △롯대백화점 상인점 △롯데마트 구미점 △롯데마트 고양점 △롯데마트 부평점 △롯데마트 당진점 △롯데마트 평택점 등이다. KB자산운용이 롯데쇼핑으로부터 대상 자산을 매입한 시점은 2014년이다. 자산 매입에 투입한 자금은 총 6364억원 정도다.

금융투자업계 관계자는 "하나의 펀드에 담겨있지만, 사이즈가 워낙 크고 조달 시장 분위기가 좋지 않아 통매각은 사실상 불가능하다고 판단을 내린 것으로 보인다"고 말했다.

우선 마트의 경우 개발 가능성을 염두에 두고 시행사 중심으로 원매자 물색이 이뤄지고 있는 것으로 파악된다. 코로나19 이후 온라인 중심으로 소비 문화가 바뀌면서 마트 자체의 수익성을 보고 투자하기엔 매력도가 떨어지기 때문이다.

앞서 신세계그룹이 이마트를 대상으로 진행한 자산 유동화가 참고할 만한 사례로 지목된다. 이마트 가양점이 대표적이다. 2년 전 이마트는 세일앤리스백이 아닌 개발을 전제로 가양점 매각에 나섰다. 주목할 점은 이마트가 개발에 적극 협조했다는 점이다. 개발 후 이마트가 재입점하는 식이었다. 원매자 입장에서 보면 나쁘지 않은 구조였다. 주거시설로 탈바꿈할 경우 대형 할인마트가 동반될 경우 그만큼 개발 잠재력이 높아지는 이점이 있어서다.

KB자산운용도 이 같은 관점에서 임차인인 롯데그룹의 지원이 필요할 전망이다. 롯데그룹과 아직 임대차 기간이 상당히 남아있다. 실제 이마트 가양점은 이마트의 지원 속에 당초 시장에서 거론됐던 가격을 크게 뛰어넘는 6820억원에 거래가 성사됐다. 이마트 가양점이 매물로 나왔을 때 시장에서 거론됐던 가격은 4000억원대였다. 인수자는 하나대체투자자산운용이었다.

물론 오로지 개발을 전제로만 매각을 진행하지는 않을 것으로 보인다. 시행사들의 분위기를 살피고 여의치 않을 경우 자산운용사로 마케팅 대상을 확대한다는 계획을 세워둔 상태다.

KB자산운용은 롯데 리테일 자산을 인수했을 당시 롯데쇼핑과 비교적 유리한 조건으로 임대차 계약을 맺었다. KB자산운용은 롯데그룹과의 계약에 따라 금리 상승에 따른 리파이낸싱 비용을 임대료에 반영하는 구조로 설계했다. 금리가 오르더라도 안정적인 배당을 얻을 수 있는 것으로 전해진다. 배당이익을 노리고 투자할 원매자에게 괜찮은 매물이 될 수 있는 대목이다.

최근 금리 상승 압박이 거세지고 있는 가운데 리테일에 대한 투자 매력도가 떨어지고 있는 중이다. 가장 큰 마이너스 요인은 엔데믹으로 인한 상권 활성화에도 코로나19 장기화에 따른 오프라인 대면 소비심리가 이전 수준으로 회복되지 못하고 있다는 점이다.

코로나19를 거치면서 이커머스에 대한 소비자들의 친숙도가 압도적으로 높아졌는데, 종식 선언 후에도 대형마트, 백화점, SSM 등 오프라인 점포로의 복귀가 크게 늘지 않고 있는 분위기다. 이에 롯데 리테일 자산이 매물로 나왔을 때 시장에선 일부 냉담한 반응이 나오기도 했다.

실제 최근 리테일 자산 매각은 원매자를 찾지 못하고 실패한 사례들이 나오고 있다. 이지스자산운용이 펀드를 통해 투자한 홈플러스 전라북도 전주효자점과 서울 광진구 소재 몰오브케이(건대CGV), 멜론자산운용의 CGV 충남 대전가오점 등이 매각에 실패하고 펀드 만기를 연장했다.