이 기사는 2024년 01월 26일 16:44 thebell 에 표출된 기사입니다.

신세계프라퍼티와 KT&G가 공동 개발한 '스타필드 수원점'이 문을 열었다. 총 투자비 8900억원이 투입된 초대형 프로젝트다.

투자 회수까진 오랜 시간이 걸릴 전망이다. 통상 스타필드 공동 운영법인의 영업이익은 매장 매출의 5% 정도만 남는다. 신세계프라퍼티가 스타필드 수원점의 초년차 매출을 6500억원으로 추정한 가운데 연 영업이익은 300억원을 기록할 것으로 보인다.

26일 건설부동산 및 유통업계에 따르면 이날 신세계프라퍼티는 다섯번째 스타필드인 스타필드 수원을 오픈했다. 2018년 6월 신세계프라퍼티와 KT&G가 개발 협약을 맺고 같은해 말 해외 설계에 착수한 지 5년 만에 개발을 마친 셈이다.

스타필드 수원은 경기도 수원시 장안구 정자동 111번지 일대에 위치한다. 대지면적 3만4000여㎡(1만300평) 부지에, 연면적 33만여㎡(10만평) 규모로 들어섰다. 수평으로 243m, 수직으로는 지하8층~지상8층으로 개발됐다. 이중 영업층은 지하2층~지상7층 9개층 높이다.

신세계프라퍼티와 KT&G는 스타필드 수원의 개발 및 운영법인인 스타필드수원의 지분을 각각 50%씩 보유하고 있다. 두 회사는 유상증자 등 과정을 거쳐 각자 약 2500억원, 총 5000억원 이상 자본을 투입했다. 이 외 대출 등을 포함해 스타필드 수원 개발에만 약 8900억원을 들였다고 알려졌다.

수천억원 개발비가 투입된 만큼 투자회수 시점에도 관심이 쏠린다. 다만 스타필드 지점의 매출액 대비 법인의 영업이익이 5% 정도밖에 남지 않는 탓에 매장 운영만으로 개발비를 회수하려면 수십년이 소요될 전망이다.

부동산업계는 신세계프라퍼티의 스타필드 수원점 초년차 매출을 6500억원으로 추산한 상태다. 트레이더스를 제외한 매출 추정치는 4500억원이다. 이를 바탕으로 스타필드 수원의 연 영업수익, 영업이익 등을 파악하는 게 가능하다.

먼저 스타필드 및 스타필드시티 매출액은 영업점에서 벌어들인 유통액을 의미한다. 신세계프라퍼티 등 사업법인의 영업수익과는 분리되는 개념이다. 법인 영업수익에는 매장 내 매출이 아닌 임대수익 등이 포함된다.

스타필드 3개점(하남·안성·수원)은 각각 운영법인이 따로 존재한다. 이번에 문을 연 수원을 KT&G와 함께 개발한 것처럼 나머지 2개점도 공동 투자자들과 법인 지분을 나눠들고 있기 때문이다.

하남과 안성의 개발 파트너는 미국 부동산 회사인 터브먼아시아다. 터브먼아시아는 투자법인 각각 TPA HANAM UNION SQUARE HOLDINGS LP와 Anseong Holdings LLC를 통해 지분 49%씩을 보유 중이다. 신세계프라퍼티 지분은 51%다.

2022년 기준 스타필드 하남에선 1조2612억원의 매장 매출이 발생했다. 같은 기간 운영법인 스타필드하남의 영업수익은 1348억원, 영업이익은 671억원으로 나타났다. 총 매출액의 10.7%, 5.3% 수준이다.

스타필드 안성도 비슷하다. 2022년 매장에서 5555억원을 번 가운데 법인 스타필드안성의 영업수익과 영업이익은 각각 690억, 177억원으로 나타났다. 매장 매출액 대비 12.4%, 3.2% 정도다.

공동기업으로 운영했던 스타필드 하남과 안성의 영업수익과 영업이익이 각각 연 매출의 10%, 5% 수준을 기록해 온 셈이다. 스타필드 수원의 첫 해 매출액 예상치가 6500억원인점을 고려하면 법인 스타필드수원이 벌어들일 연 영업수익과 영업이익은 각각 650억원, 320억원 정도로 추산된다.


이번에 스타필드 수원이 문을 열면서 스타필드 5개점 및 스타필드시티 3개점의 연간 총 매출액은 약 3조8000억원까지 증가할 것으로 예상된다.

신세계프라퍼티는 공동기업으로 투자한 스타필드 하남과 스타필드 안성에서 2022년 합산 매출 1조8167원을 올렸다. 영업면적은 각각 15만8000여㎡(4만7800평), 9만6000여㎡(2만9200평)이다.

나머지 신세계프라퍼티가 직접 운영 중인 스타필드 2개점(코엑스몰·고양)과 스타필드시티 3개점(위례·부천·명지) 등 5개점에서 발생한 2022년 합산 총 매출액은 1조3465억원을 기록했다. 영업면적 30만3800여㎡(9만1900평) 수준이다.

이날 오픈한 수원점을 제외하고 2022년 기준 스타필드와 스타필드시티 7개점의 합산 총 매출액이 3조1600억원이라는 계산이 나온다. 여기에 신세계프라퍼티가 예상하고 있는 수원점의 첫 해 매출액 6500억원을 더하면 8개점 합산 매출액은 3조8000억원까지 증가한다.

신세계프라퍼티 올해 총 매출액은 4조원을 넘을 수도 있다는 전망이 나온다. 신세계프라퍼티, 스타필드하남, 스타필드안성 각각의 총 매출액은 모두 2020년부터 2022년까지 우상향한 것으로 나타났다. 지난해와 올해도 성장을 이어갔다면 보수적으로 산정한 합산 연 매출 3조8000억원을 충분히 뛰어넘을 것으로 전망된다.