이 기사는 2024년 01월 29일 16:08 thebell 에 표출된 기사입니다.

인천 원창동 물류센터 매각이 무산됐다. 리츠를 통해 자산을 보유하고 있는 교보자산신탁이 우리자산신탁을 우선협상대상자로 선정했던 딜이다. 물류센터에 대한 투심이 여전히 회복되지 않고 있는 것으로 풀이된다. 교보자산신탁은 물류센터에 설정된 대출만기를 연장한 후 재매각을 추진할 예정이다.

29일 업계에 따르면 교보자산신탁은 지난해 인천 원창동 물류센터 매각 우선협상대상자로 우리자산신탁을 선정했다. 하지만 최근 협상 기간이 만료되면서 거래가 최종적으로 무산됐다. 거래 가격을 두고 양측이 이견을 좁히지 못한 것으로 보인다.

매각 대상 자산은 인천시 서구 원창동 393-45외 1필지에 자리한다. 2018년 11월 준공된 물류센터로 1층 규모 물류동 3개동과 1~3층 규모 사무동 등으로 구성됐다. 대지면적 2만6954㎡, 연면적 6874㎡ 규모로 조성돼 있다.

임차인은 CJ대한통운 단일테넌트로 구성된다. 물류센터 100%를 2028년 7월까지 임차하고 있다. GS칼텍스의 윤활유를 보관하는 전용 물류센터로 CJ대한통운이 제3자물류(3PL) 형태로 화주인 GS칼텍스의 물류를 담당해주는 구조다.

앞서 교보자산신탁은 교보제14호위탁관리리츠를 통해 2021년 1월 해당 물류센터를 제이알투자운용으로부터 인수했다. 취득가액은 토지 437억원, 건물 76억원 등 총 513억원이다. 매입부대비용을 제외한 매입금액은 480억원으로 2020년 10월 기준 감정평가액(485억원)의 98.07% 가격으로 매입했다.

인수대금 가운데 354억원을 대출로 조달했다. 대주단 구성은 신한은행(106억원)과 우리은행(100억원), 대구은행(100억원)이 1순위, 대신저축은행(48억원)이 2순위 등이다. 나머지 자금은 리츠를 통해 마련했다.
교보자산신탁이 원창동 물류센터 매각 작업에 착수한 시점은 지난해 8월이다. 대출 만기가 2024년 1월로 예정돼 있어 만기 이전에 자산을 매각할 방침이었다. 이에 맞춰 지난해 11월 우리자산신탁을 우선협상대상자로 선정했다. 당시 체결된 거래가격은 약 520억원으로 알려졌다.

하지만 거래가 무산됨에 따라 교보자산신탁은 물류센터에 대한 대출 만기를 연장했다. 우선협상대상자 선정 당시부터 거래 무산을 염두에 두고 만기 연장을 추진하는 투트랙 전략을 구사한 덕분에 무리 없이 연장에 성공한 것으로 전해진다. 다만 변경된 대출금리와 만기는 당장 공개하지 않기로 했다.

교보자산신탁 관계자는 "우리자산신탁에서 우선협상자 선정 당시 단서조항을 걸었기 때문에 대출만기 연장도 함께 추진했다"며 "구체적인 대출 조건은 1분기 사업보고서에 기재할 예정"이라고 설명했다.

거래가 불발됐지만 교보자산신탁은 앞으로도 자산 매각을 추진할 예정이다. 2020년말 리츠 투자설명서를 배포할 당시 3년 운영 후 해산할 예정이라고 투자자들에게 설명했다. 이번 매각이 불발되면서 이미 투자자들에게 제시한 매각 기한을 넘긴 셈이다.

당시 교보자산신탁은 반기기준 처분이익 제외한 평균배당률로 6.7%를 제시한 바 있다. 기초자산에서 발생하는 임대료수익만으로도 1년에 약 13.4%의 수익률이 날 수 있다고 설명했다. 매각차익인 처분이익을 포함한 반기 평균배당률로는 8.52%를 제시했다.