이 기사는 2024년 02월 01일 14:00 thebell 에 표출된 기사입니다.

이지스자산운용이 바르셀로나 네슬레 사옥 매각에 시동을 걸고 있다. 사옥에 투자한 펀드는 지난해 리파이낸싱에 실패하면서 캐시스윕이 발생한 상태다. 분배금 지급이 묶인 가운데 1년 반 남은 만기 전까지 손실을 해소할 수 있을지 주목된다.

1일 금융투자업계에 따르면 이지스자산운용은 ‘이지스글로벌부동산투자신탁204호(파생형)’의 자산 매각주관사로 쿠시먼 앤드 웨이크필드(Cushman & Wakefield) 와 세빌스 바르셀로나(Savills Barcelona)를 선정했다.

해당 펀드는 2018년 세계 최대 식품기업 네슬레의 스페인 바르셀로나 사옥에 투자를 목적으로 설정됐다. 네슬레 바르셀로나 사옥은 총 2만7606㎡의 면적으로 2개의 오피스 빌딩과 3개 부속 건물로 구성돼 있다. 2013년부터 2015년까지 총 287억원을 투자해 리모델링을 완료했다.

건물 매입가는 9000만유로(약 1300억원)로 이지스글로벌부동산투자신탁 204호가 에쿼티로 556억원을 투자했다. 기관과 개인투자자로부터 공모펀드로 자금을 모집했다. 나머지 5270만유로(약 750억원)은 대출로 조달했다.

펀드 설정 당시만 해도 안정적인 기대수익으로 투자자가 몰렸다. 네슬레라는 장기 임차인이 2027년까지 계약을 맺고 있었기 때문이다. 임대료로 배당금을 챙기고, 추후 자산가치 상승에 따른 매각 차익까지 낼 수 있을 것으로 예상됐다. 예금 금리가 1~2%였던 시기 연간 기대 수익률이 약 6%로 제시되면서 모집 3일만에 완판에 성공했다.

하지만 미국발 금리 상승에 리파이낸싱이 불가능해지면서 문제가 시작됐다. 기준금리가 올라가면서 대출금리 역시 상승했기 때문이다. 이지스자산운용은 결국 리파이낸싱보다는 빠른 자산 매각으로 가닥을 잡았다.

이에 지난해 캐쉬 스윕이 발생했다. 캐쉬 스윕이란 대주가 대출금 상환이 우려될 때 분배금 지급을 묶어두는 것을 말한다. 해당 펀드의 경우 2018년 받은 대출을 5년 안에 갚지 않을 경우 자동적으로 캐쉬스윕이 발동하는 구조로 설계됐다. 지난해까지 리파이낸싱을 하지 않아 트리거가 발생하면서 10월부터 캐쉬스윕이 발동했다.

2022년까지 이어지던 분배금 지급도 중단된 상태다. 이지스자산운용은 2021년 11월 약 19억원의 이익금을 분배하기 시작했다. 2022년 6월과 11월에도 각각 19억원, 20억원의 이익금을 분배했으나 지난해 6월부터 분배가 중단됐다. 환헤지를 위한 통화스왑거래가 만기를 대비해 정산금 재원을 마련하기 위해서였고, 10월에는 캐쉬스윕이 발동하면서 돈이 묶였다.

이지스자산운용은 매각주관사를 설정하면서 본격적인 매각 작업에 착수한 모습이다.
다만 아직 고금리에 미국과 유럽 등지의 오피스 시장에 찬바람이 불고 있어 매각은 쉽지 않을 전망이다. 2018~2019년 무렵 국내에서 해외 오피스에 투자한 해외 부동산 펀드들도 대부분 자산가치 하락으로 골머리를 썩고 있다.

매각 기한이 꽤나 남아있다는 점은 긍정적인 요소다. 해당 펀드 만기는 2025년 9월로 아직 1년 반 남짓의 시간이 남아있다. 대출 만기는 2026년 9월이다. 펀드 만기 안에 매각이 이뤄지지 않는 상황이 발생하더라도, 펀드 만기 연장이 이뤄진다면 총 2년 반 가량의 여유 시간이 있는 셈이다.