이 기사는 2024년 02월 28일 15시08분 thebell에 표출된 기사입니다

강남권 중형 오피스인 역삼동 YK빌딩이 매물로 나온다. 하나자산신탁이 리츠를 통해 보유하고 있는 부동산으로 올해 첫 오피스 매각 시도다. 3월 매각주관사 선정을 시작으로 연내 매각 작업을 마무리 할 계획이다. 시장이 위축돼 있지만 YK빌딩은 대형 오피스 대비 자금조달 부담이 적어 무난한 거래 성사가 전망된다.

28일 업계에 따르면 하나자산신탁은 최근 YK빌딩 매각자문사 선정을 위한 제안요청서(RFP)를 배포했다. 3월 중으로 매각자문사를 선정한 뒤 본격적인 매각 작업에 착수할 방침이다.

서울 강남구 역삼동 788-10번지에 자리한 YK빌딩은 1993년 7월 사용승인을 받은 중형 오피스다. 1851.6㎡ 부지에 지하 4층~지상 8층, 건축면적 923.42㎡, 연면적 1만875㎡ 규모로 조성됐다. 건폐율 49.93%, 용적률288.94%를 적용 받았고 업무시설 및 근린생활시설로 사용이 가능하다.

하나자산신탁이 YK빌딩을 취득한 시점은 2019년 11월이다. 하나트러스트제3호 위탁관리부동산투자회사(리츠)를 통해 매입했다. 부대비용을 포함한 취득가액은 약 487억원으로 토지 370억원, 건물 45억원 등으로 구성됐다.

매입 당시 일으킨 차입금 규모는 280억원이다. 신한은행으로부터 3.1% 고정금리로 조달했다. 만기는 2024년 11월 29일이다. 조달 당시 기준으로 담보대출비율(LTV)은 68.83%, 연간 이자비용은 8억6800만원으로 책정됐다.

지난해 상반기 기준 임대료 수익은 8억1466만원으로 연환산 기준 16억2892만원 수준이다. 이자비용 등을 제외한 반기 당기순이익은 2억8344만원을 기록했다.

리츠 주주는 대부분 법인들로 구성돼 있다. 2023년 상반기말 기준으로 최대주주인 하나증권이 지분 37.8%를 보유하고 있다. 이밖에도 대한예수교 장로회은급재단이 15.39%, 파이브트리 전문사모신탁 제1호가 10.26%를 보유한 주요주주다. 소액주주는 법인 35.53%, 개인 1.03% 등이다.

강남권 핵심 자산을 매각하는 배경에는 대출 만기가 자리한다. 매입 당시 일으킨 차입금 만기가 9개월 앞으로 다가오면서 투자금을 회수하려는 것이다. 내부적으로도 매각 기한을 오는 11월로 설정한 상태다.
오피스 부동산 거래시장이 위축된 점은 변수다. 세빌스코리아가 발표한 2023년 4분기 서울 프라임 오피스 마켓 리포트를 보면 2023년 연간 오피스 거래 규모는 9조3000억원을 기록하며 전년(13조4000억원) 대비 30.6% 감소했다. 대출금리 상승 및 대출기준 강화, 투자자들의 기대수익률 상승, 유동성 감소 등이 복합적으로 작용한 결과다.

지난해 4분기 거래 사례를 살펴보면 KB자산운용이 삼성SDS 잠실 타워를 유경PSG자산운용으로부터 8500억원에 매입했다. 3.3㎡당 매입가격은 2823만원이다. 이지스자산운용이 보유하고 있던 서초구 소재 마제스타시티 타워1은 3.3㎡당 3690만원 수준인 5200억원에 거래됐다. 매입자는 코람코자산신탁과 NH투자증권 컨소시엄이다.

다만 중형 오피스라는 특성 덕분에 원만하게 거래가 성사될 것이라는 전망도 제기된다. 대형 오피스 대비 자금조달 부담이 상대적으로 덜하기 때문에 원매자 입장에서도 부담이 없는 매물이라는 전망이다. 또 인근에서 멕시카나 사옥 신축공사가 진행되고 있는 등 개발호재도 갖추고 있다.

매각가격은 3.3㎡당 최대 4000만원 수준이 거론된다. 현재 진행되고 있는 임대환경 개선공사가 마무리 되면 건물 컨디션이 준신축급으로 개선될 예정인 만큼 인근 거래가와 비슷한 수준에서 매각가가 결정될 것이라는 관측이다. 인근지역의 최근 3.3㎡당 거래가격은 F&F가 매입 작업을 마무리한 센터포인트강남이 4200만원, 알레르망이 매입을 추진하고 있는 T412타워가 4150만원 등으로 나타났다.