이 기사는 2024년 03월 13일 15:27 thebell 에 표출된 기사입니다.

디벨로퍼 디에스디(DSD)삼호가 추진하고 있는 용인 신봉2지구 개발사업에 속도를 내고 있다. 2022년 분양을 목표로 사업을 추진했지만 인허가 지연 등의 문제로 3년 넘게 본 프로젝트파이낸싱(PF) 전환을 하지 못한 사업지다. 최근 시공사인 GS건설 신용보강으로 브릿지론을 증액하는 리파이낸싱에 성공하면서 착공 목표를 2025년 9월로 재설정했다.

13일 업계에 따르면 DSD삼호는 최근 용인 신봉2지구 개발사업 브릿지론 증액 리파이낸싱에 성공했다. 증액된 브릿지론 규모는 총 1160억원으로 1년 만기다. 조달된 자금은 기존 브릿지론 상환과 사업비 및 토지 취득비 등에 투입된다.

신봉2지구 개발사업은 경기도 용인시 수지구 신봉동 402-1번지 일원을 개발하는 프로젝트다. 2022년 개발계획안 기준 부지면적만 45만3004㎡에 달한다. 개발할 땅을 수용한 뒤 토지주에게 보상하는 환지방식으로 개발된다. DSD삼호는 지구 내 13만9933㎡ 부지에 연면적 61만1841㎡, 지하 1층~지상 40층, 20개동, 약 2600가구 규모 공동주택을 조성한다.

DSD삼호가 처음 브릿지론을 조달한 시점은 2020년 9월이다. NH투자증권 주관으로 770억원을 조달했다. GS건설이 사업 초기부터 연대보증을 약정하는 형태로 신용을 보강해 자금조달을 도왔다. 2022년 상반기 분양을 목표로 사업에 착수했다.

자금조달 당시 책정했던 브릿지론 사용 기간은 2년 미만이었다. 하지만 인허가 절차가 지연되면서 브릿지론 사용이 장기화되기 시작했다. 결국 2021년 9월에 12개월, 2022년 9월에 6개월 만기를 연장했다.

2023년 3월에는 KB금융그룹으로부터 PF 브릿지론 만기 연장을 지원받았다. 다수의 차입채무를 기초자산으로 하는 부채담보부증권(CDO)을 발행해 확보한 자금을 사업장에 투입하는 구조로 조달이 이뤄졌다. DSD삼호는 965억원을 지원받아 기존 브릿지론을 상환하고 나머지 자금을 사업비 및 토지 취득비에 사용했다.

올해 들어서는 KB금융그룹이 지난해 3월 CDO를 발행해 투입했던 자금을 회수하기로 결정하면서 DSD삼호는 또 다시 증액 리파이낸싱에 나섰다. 이번 증액 리파이낸싱에서는 KB증권이 480억원, 한국투자증권이 400억원, 유진투자증권이 280억원을 맡았다.

인허가 절차가 지연되면서 브릿지론 사용이 장기화되고 있다. 2020년초 개발계획 서류가 제출됐지만 4년이 지난 현재까지도 계획이 수립되지 않았다. 지난해 9월에는 용인시 도시계획위원회에서 계획안이 부결되면서 개발안을 다시 구상해야 하는 상황이다.

용인시 관계자는 "학교 입지와 교통체계, 용적률, 가구수, 공원녹지계획 등 전반적인 계획이 적절하지 않아 부결됐다"며 "개발계획 수립을 다시 준비해야 하는 상황으로 아직 신규 및 보완 서류가 제출되지는 않았다"고 설명했다.

다만 환지방식 개발은 개발계획만 수립되면 신속한 사업추진이 가능하다. 수립 이후에는 실시계획과 환지계획 인가만 받으면 착공할 수 있다. 빠른 시일 내에 개발계획 수립에만 성공하면 DSD삼호가 목표로 하고 있는 2025년 9월 착공도 불가능한 목표는 아니다.

부동산 PF업계 관계자는 "기존 브릿지론 조달을 맡았던 KB금융그룹이 자금을 완전히 회수하지 않고 리파이낸싱에 참여해 일부 대출금을 남겨둔 점을 고려하면 사업이 표류하는 수순은 아닌 것으로 보인다"면서도 "현재 착공 목표에 맞춰 사업이 진행되도 브릿지론을 5년 이상 사용하게 되는 점은 수익성에 부담으로 작용할 것"이라고 설명했다.

1991년 5월 설립된 DSD삼호는 국내 부동산 개발 시장의 역사를 새로 썻다고 평가받는 1세대 디벨로퍼다. 2022년말 기준으로 김언식 회장이 지분 64.28%를 보유하고 있다.

DSD삼호는 GS건설의 대규모 연대보증을 바탕으로 대규모 개발 프로젝트를 다수 수행한 이력이 있다. 2006년 5월 경기도 용인시 수지구 수지자이를 시작으로 △신봉자이3차 △수지자이2차 △광교산자이 △동천자이1·2차 △동천파크자이 △일산자이2·3차 △화성 봉담프라이드시티 등을 공급했다. 2023년 3분기말 기준 GS건설이 DSD삼호에 제공하고 있는 연대보증 규모는 2976억원으로 집계됐다.