이 기사는 2024년 03월 21일 15:10 thebell 에 표출된 기사입니다.

하나자산신탁이 LX하우시스 천안 물류센터를 투트랙 전략으로 운용한다. 공모 당시 수립한 운용계획에 맞춰 매각을 추진하는 한편 리파이낸싱 작업에도 착수해 거래 불발에도 대비하고 있다. 리파이낸싱 이후에는 이자율이 하락하면서 수익성이 개선될 것으로 전망된다. 매각작업은 내달초 입찰을 시작하며 본격화될 예정이다.

21일 업계에 따르면 하나자산신탁은 LX하우시스 천안 물류센터에 설정된 차입금에 대한 리파이낸싱을 추진하고 있다. 대주단과 세부조건을 협의하고 있는 단계로 이르면 이번주, 늦어도 다음주 중으로는 금리와 기간 등이 확정될 것으로 보인다.

LX하우시스 천안 물류센터는 하나자산신탁이 리츠를 통해 보유하고 있는 부동산이다. '하나트러스트제6호'를 통해 운용하고 있다.

부동산은 충청남도 천안시 서북구 입장면 가산리 362-11번지 외 11필지에 자리한다. 4만3566㎡부지에 연면적 4만4547㎡, 3개동 규모로 조성돼 있다. 1동은 지하2층~지상4층, 2동은 지상 1층~지상4층, 3동은 지상1층~지상5층 규모다. 준공 시점은 2009년 12월이다.

하나자산신탁은 2020년 7월에 리츠를 통해 해당 물류센터를 매입했다. 취득에 투입된 자금은 총 717억원이다. 토지에 218억원, 건물에 499억원 등이 투입됐다. 부대비용 등을 제외한 부동산 취득가액은 651억원이었다.

취득 당시 조달한 차입금 규모는 선순위 390억원, 중순위로 70억원 등 총 460억원이다. 신한은행과 우리은행, 국민은행이 각 130억원씩 선순위에 참여했다. 연 이자율은 고정금리 2.8%로 책정됐다. 중순위는 70억원을 연 이자율 4.2% 고정금리로 제공한 하나저축은행이다.

2023년 7월 3년으로 설정된 차입금 만기가 도래하자 하나자산신탁은 8개월 단기연장을 선택했다. 조달금리가 1년 이내에 하락할 것으로 전망되면서 단기 연장을 통해 금융비용을 최소화하기 위한 조치였다. 연장된 차입금의 연 이자율은 선순위 5.5%, 중순위 8.54%로 설정됐다.

이번 리파이낸싱 대상은 2023년 7월 연장한 차입금이다. 아직 조건이 확정되지는 않았지만 차입 기간은 1년으로 예정돼 있다. 차입후 금리는 선순위 기준으로 5% 초반 수준이 될 것으로 예상된다.

차입금을 연장했던 지난해 7월 대비 조달금리가 떨어진 상태이기 때문이다. 변동금리 산정의 기준이 되는 양도성예금증서(CD) 91일물 금리는 지난해 7월말 3.74%에서 지난 20일 3.64%로 하락했다.

연 이자율이 5.2%로 하락한다고 가정하면 선순위 차입금에 지출되는 이자비용은 연간 21억4500만원에서 20억2800만원으로 1억원 이상 감소한다. 지난해 7월부터 9월까지 3개월간 발생한 임대료수익 8억원의 14.63% 규모다.

리파이낸싱과는 별개로 지난 1월 시작된 매각작업도 계속해서 진행된다. 하나자산신탁은 딜로이트안진을 매각자문사로 선정하고 잠재매수자들을 상대로 마케팅을 펼치는 중이다. 입찰시점은 오는 4월로 계획하고 있다.

매각과 리파이낸싱을 동시에 추진하는 '투트랙' 전략을 구사하고 있는 셈이다. 고금리로 인해 상업용부동산 가격이 저평가돼 있는 상황인 만큼 당장 낮은 가격에 자산을 매각하는 일이 없도록 사전에 시간적 여유를 확보하는 전략이다.

실제 하나자산신탁은 LX하우시스 물류센터의 장기보유도 검토하고 있다. 2020년 6월 투자자 모집 당시 4년 임대 후 매각을 기본전략으로 수립했지만 저가로 부동산을 처분할 수는 없다는 판단에서다. 이에 따라 2024년 7월 이전에 적정가격을 제시하는 원매자가 나타나지 않으면 투자자들을 설득해 자산을 추가보유할 계획이다.

리츠의 최대 주주는 지분 30.4%를 보유한 한화투자증권이다. 신탁을 통해 지분을 보유하고 있다. 이밖에도 DB금융투자(27.66%)와 하나은행(18.93%), KB증권(6.28%) 등이 신탁으로 지분을 소유중이다.

하나자산신탁은 지분 8.37%를 보유하고 있다. DGB캐피탈도 지분 8.38%를 보유한 주요주주다.