이 기사는 2024년 04월 11일 07:29 thebell 에 표출된 기사입니다.

케이리츠투자운용은 최근 사업전략을 새로 짰다. 우선 기존 사업장에서의 손실을 최소화하기 위해 '사업현황 진단' 작업을 진행해 현장별 리스크 관리 전략을 세웠다. 리스크 정도에 따라 전체 사업장을 크게 세 단계로 분류해 인력과 자금을 투입하고 있다.

신규 사업의 경우 고금리, 공사비 상승 등으로 사업환경이 악화한 점을 고려해 개발 사업을 줄이고 실물 펀드사업에 집중한다는 전략을 세웠다. 펀드를 통해 소규모 빌딩을 매입해 밸류애드(Value-add) 전략을 적극적으로 활용할 방침이다. 최근 정부가 추진 중인 PF 사업장 처리 계획에 발맞춰 NPL(부실채권) 투자도 준비 중이다.

◇기존 사업장 리스크 관리 체계 마련

케이리츠투자운용은 올해 리스크 관리와 포트폴리오 다각화를 통한 영업력 강화를 최우선 과제로 설정했다. 두 마리 토끼를 모두 잡기 위해 무궁화신탁 리츠사업 부문 대표 출신 박지수 대표 영입으로 각자대표 체제를 구축하고 조직도 한 차례 정비했다.

우선 리스크 관리를 강화하기 위해 최근 박 대표를 중심으로 내부적으로 '사업현황 진단'을 실시했다. 기존 사업장들의 이슈를 정확히 진단해 집중 관리하기 위함이다. 사업 중요도, 리스크 정도에 따라 전체 현장을 △주요사업 △중점 관리사업 △기타사업 등 세 단계로 분류해 관리 전략을 세웠다.


케이리츠투자운용이 주도적인 역할을 수행하고 있는 사업, 인력과 자금을 지속적으로 투입해야 하는 사업은 '주요 사업'으로 분류했다. 해당 사업장에 대해서는 투자팀과 운용팀이 매주 TF 회의를 진행해 이슈 해결을 위한 대응전략을 논의한다.

1년 내 만기 도래하는 사업장은 '중점 관리사업'으로 분류해 관리 중이다. 매주 영업 부문에서 주관하는 회의를 통해 사업 진행 현황을 점검하고 있다. 나머지 사업은 '기타사업'으로 분류해 지속적으로 모니터링을 진행한다. 기타 사업에 해당하는 현장이 주요사업 또는 중점 관리사업 조건으로 분류되는 기준을 넘어설 경우 즉각 해당 사업으로 분류해 집중 관리에 나선다.

케이리츠투자운용 관계자는 "올해 전사적으로 진행한 사업현황진단을 통해 사업장 관리 기준을 체계화했다"며 "영업 부문 산하 조직을 중심으로 개별 현장을 모니터링 중"이라고 말했다.

◇펀드로 자산 매입 후 밸류애드 전략 활용

신규 사업 전략도 다시 세웠다. 개발사업보다는 실물 펀드사업에 집중하는 게 핵심이다. 지난해까지는 포트폴리오의 절반가량을 개발사업으로 구성했으나 최근 업황을 고려할 때 해당 형태의 사업구조에서 벗어날 필요가 있다고 판단했다. 토지 매입부터 공사까지 진행해야 하는 개발사업의 경우 시장 환경에 민감한 데다 현장에 투입해야 하는 인력과 자금 규모도 상당하기 때문이다.

우선 포트폴리오에 소형 빌딩을 담는 펀드 설정을 검토 중이다. 펀드 규모는 300~400억원 수준이 될 것으로 보인다. 수도권에 위치한 자산을 매입해 리모델링, 임대차 개선 등을 진행한 뒤 향후 매각을 진행할 예정이다. 펀드 수익자로 참여해 함께 밸류애드를 진행할 SI(전략적투자자)를 모집하고 매도자에게 자산 매각 후 보통주로 재투자하는 방식을 제안해 투자금을 유치할 계획이다.

NPL(부실채권) 투자도 적극적으로 검토 중이다. 최근 정부가 PF 사업장 구조조정을 통한 시장 정상화를 거듭 강조하고 있는 가운데 부실 사업장이 계속 발생하고 있어 NPL 시장이 활성화될 것으로 예상되기 때문이다.

NPL 투자에 필요한 자금은 해외 투자자를 통해 마련할 계획이다. 국내 금융기관의 경우 NPL 성 자산 취득을 위해 대출을 진행할 경우 충당금을 쌓아야 하는 데다 자산건전성 규제도 받지만 해외 투자자는 해당 제약에서 자유롭기 때문이다. 올해 투자자 유치 역량을 키우기 위해 신설한 IB 부문이 해당 사업을 이끌 것으로 보인다.

케이리츠투자운용은 해외 투자자와의 협업을 통해 NPL 물건을 발굴하고 이에 대한 금융 자문을 진행해 단기 현금흐름을 창출할 계획이다. 우량 자산을 저렴하게 매수할 경우 중장기적으로는 자산가치 상승에 따른 수익도 누릴 수 있을 전망이다.

실물펀드와 NPL 투자를 중심으로 신규 사업을 진행하는 동시에 자산유동화 니즈가 있는 중소형 기업을 발굴하는 사업도 새 파이프라인 중 하나로 검토 중이다. 사옥 매각이나 매각 후 임대를 원하는 기업에 대해 구조화 자문을 제공해 수수료 수익을 확보하고 밸류애드 전문 기업과의 협업으로 새 투자 기회도 모색할 방침이다.