이 기사는 2024년 04월 19일 14:27 thebell 에 표출된 기사입니다.

SGC E&C의 장기 브릿지론 우발부채는 많지 않다. 지난해말 기준 전체 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 우발부채 7027억원 중 365억원에 불과하고 이마저도 사업지 매각을 통한 해소를 추진하고 있다.

다만 물류센터 관련 PF 우발부채에 주목할 필요가 있다. 준공된 물류센터에 제공된 담보대출 신용보강이 2437억원으로 나타났다. 최근에는 미매각 물류센터를 자체 매입하며 우발부채 부담을 덜어냈지만 부채를 통해 매입자금을 확보했기 때문에 사실상 우발부채가 실질부채로 전환된 상황이다.

본PF 단계에 있는 물류센터 사업지 중 책임준공 외에 채무인수 약정과 자금보충 확약을 제공한 규모도 2000억원을 상회한다. 이들 물류센터가 매각되지 않을 경우 SGC E&C가 PF대출 상환자금을 책임지고 마련해야 하는 구조다.

◇브릿지론 장기화 사업 토지매각 추진 '1곳', 지난해 대출약정 체결 '2곳'

2023년말 기준 SGC E&C의 부동산 PF 관련 우발부채 규모는 7027억원으로 집계됐다. 전년(2154억원) 대비 3.26배 증가한 수치다. 일부 사업장이 착공되며 본PF를 조달하고 미매각 물류센터 관련 담보대출에 신용보강을 제공한 여파다.

브릿지론 신용보강 규모는 543억원에 그쳤다. 전체 PF 우발부채의 7.73%에 불과했다. 본PF 신용보강 규모는 플랜트가 2672억원, 토건이 1375억원 등 총 4047억원으로 나타났다. 전체 신용보강의 57.59%가 본PF에 제공된 셈이다.

브릿지론 우발부채가 현실화될 가능성도 낮다. 365억원의 신용보강이 제공돼 있는 평택 물류센터 사업장의 경우 대출약정 체결 이후 2년 이상 경과한 상황이지만 부지 매각을 추진하고 있다. 토지 매각가에 따라 신용보강을 제공한 SGC E&C가 일부 부채를 떠안을 가능성이 있기는 하지만 미미한 수준에서 그칠 것으로 전망된다.

나머지 두 곳의 브릿지론 사업장도 현실화 우려가 낮을 것으로 보인다. 예강산업개발이 시행하는 대전 공동주택 및 오피스텔 개발과 송강산업개발이 맡은 울산 공동주택 및 오피스텔 사업장이다. 두 곳에 제공된 신용보강은 각각 83억원과 95억원으로 100억원을 하회하고 있다. 대출약정도 지난해 체결돼 아직 우발부채 현실화를 우려하기는 이른 상태다.

◇원매자 못 구한 물류센터, 우발채무 부담에 빚내서 매수

브릿지론 우발부채는 안정적인 수준이지만 물류센터 관련 PF대출은 상황이 다르다. 보증한도 기준으로 2437억원의 신용보강이 준공된 물류센터의 담보대출에 제공돼 있다. 모두 인천 원창동 소재 물류센터로 준공 후 미매각이 지속되자 시행사가 본PF 상환을 위해 담보대출을 일으키는 과정에서 SGC E&C가 신용을 보강한 것이다.

시행사별 담보대출 보증한도는 △에이치인천북항물류 670억원 △에이치2인천항북항물류 600억원 △글로벌콜드체인 767억원 △우성도시개발 400억원 등이다. 모두 2020년 착공해 준공을 마친 사업지다. SGC E&C는 이들 시행사에 자금보충 약정 형태로 신용을 보강했다.

담보대출로 본PF를 상환하면서 시행사 기한이익상실(EOD)에 따른 우발부채 현실화 위기는 넘겼지만 상황은 호전되지 않았다. 물류센터 부동산에 대한 선호도가 떨어지면서 준공 후 1년 이상 원매자를 구하지 못 했기 때문이다.

임차인 확보에도 어려움을 겪으면서 시행사들이 담보대출 이자 납부에도 어려움을 겪었을 것으로 추정된다. 물류센터 시행사 중 한 곳인 우성도시개발은 지난해말 기준으로 부채가 자산을 상회하는 자본잠식 상태에 빠졌다.

결국 SGC E&C는 이들 물류센터를 직접 매입하는 방식으로 부동산 담보대출 우발부채 문제를 해결했다. 또 지난 2월 웨스트사이드로지스틱스를 설립해 물류업에 직접 뛰어드는 방식으로 세입자 확보 부담도 덜어냈다.

1분기에 물류센터 부동산 담보대출 관련 우발부채를 덜어냈지만 상황이 호전됐다고 보기는 어렵다. 물류센터를 매입하는 과정에서 금융기관들로부터 1400억원을 차입하고 신종자본증권 발행으로 800억원을 조달하는 등 SGC E&C가 사실상 부채를 짊어졌기 때문이다.

◇착공 현장에 채무인수·자금보충 확약, 매각 지연시 PF 리스크 현실화

공사가 진행 중인 물류센터의 경우 선매각을 추진하고 있지만 원매자를 찾지 못할 경우 우발부채는 다시 증가할 가능성이 크다. 본PF가 조달돼 공사가 진행되고 있는 물류센터 사업장에 제공된 보증한도는 4302억원에 달한다. 이들 사업지가 준공 후 물류센터 매각에 실패할 경우 인천 원창동 물류센터와 마찬가지로 SGC E&C가 떠안아야 할 가능성도 있다.

엠큐김해가 조성하고 있는 경남 물류센터 조성사업이 대표적인 사례다. 경상남도 김해시 주촌면 덕암리에 물류센터를 조성하는 프로젝트로 SGC E&C가 2022년 1월 수주한 사업지다. 본PF를 조달하는 과정에서 책임준공과 함께 채무인수 약정을 제공했기 때문에 미매각 시 SGC E&C가 PF대출금을 상환해야 한다. 사업지에 제공된 보증한도는 1500억원, 보증금액은 1178억원이다.

디엔아이코퍼레이션이 조성하는 인천 물류센터와 에드플러스가 시행하는 경기 물류센터도 상황이 유사하다. 보증한도 기준으로 인천 물류센터에는 730억원의 PF대출에 대해 채무인수 약정이 제공돼 있다. 경기 물류센터에는 442억원 규모 자금보충 의무가 걸려있다. 보증금액은 각각 727억원과 340억원으로 확인됐다.

착공 사업지에 시공사 책임준공 뿐만 아니라 채무인수 약정과 자금보충 의무를 통해 신용이 보강된 경우는 드문 사례다. 준공된 후에는 부동산이라는 담보물을 바탕으로 PF대출 상환이 가능하기 때문에 대주단이 시공사에 요구하는 신용보강은 통상 책임준공 수준에서 그치는 게 일반적이다. 본PF 대주단이 물류센터 매각을 통한 대출금 회수를 확신하지 못했기 때문에 SGC E&C에 추가 신용보강을 요구한 것으로 풀이된다.

3개 사업지 모두 매각이 성사되지 않을 경우 2245억원이 실질부채로 전환되거나 원창동 물류센터들과 마찬가지로 담보대출에 신용보강을 제공해 PF대출금을 상환해야 한다. 물류 자회사를 설립해 해소한 규모와 맞먹는 수준의 우발부채가 다시 발생할 수 있는 셈이다.

SGC E&C 관계자는 "엠큐김해가 시행하는 경남 물류센터는 투자금 회수를 논의하는 단계고 에드플러스 경기 물류센터는 최근 공사가 완료됐다"며 "연내 우발부채가 대부분 해소될 것으로 기대하고 있다"고 설명했다.