이 기사는 2024년 05월 02일 07:34 thebell 에 표출된 기사입니다.

"최근 정비사업 현장의 가장 큰 이슈는 공사비 증액이다. 한국토지신탁은 시공사 선정 단계부터 공사비 조정에 대한 기준을 명확히 해 분쟁을 줄이고 토지등소유자의 이익을 극대화하고 있다. 사업 수행 능력이 입소문을 타 '찾아오는 수주'가 늘고 있다."

배효진 한국토지신탁 도시재생2본부 본부장(사진)은 더벨과의 인터뷰에서 한국토지신탁의 정비사업 경쟁력과 최근 수주 전략에 대해 이 같이 강조했다. 성공적인 사업 수행 경험들이 시장에 알려지면서 다른 현장에서도 한국토지신탁을 먼저 찾는 선순환 구조가 만들어졌다는 설명이다.

독보적인 인력풀과 여기서 비롯된 전문성을 바탕으로 '정비사업의 네비게이션' 역할을 하겠다고 밝혔다. 최근엔 매뉴얼 고도화 작업에 나섰다. 변화하는 제도와 인허가 트렌드에 발맞춰 현장에 딱 맞는 정비사업을 추진을 돕겠다는 목표다.

◇2본부 6팀, 50명 전문인력 보유…"대팀제 운영 강점"

한국토지신탁은 국내 14개 신탁사 중 1위 사업자 자리를 차지하고 있다. 업계 내 최대 수준인 8700억원 안팎의 규모의 자본을 보유하고 있는 영향이다. 리스크 관리가 필수인 신탁사는 자본 여력에 따라 사업 규모를 키울 수 있다.

정비사업도 마찬가지다. 한국토지신탁은 주로 대형 정비사업장에서 두각을 나타내고 있다. 국내 처음으로 2000세대 대단지 사업을 마무리 지은 이력을 갖췄다. 올해까진 최대 10건 사업을 통해 1만 세대 착공 기록을 세울 전망이다.

사업 규모가 큰 만큼 업계 최대 수준 인력 풀을 구축했다. 한국토지신탁은 도시재생1본부와 도시재생2본부 산하 각각 3개팀, 총 6개팀을 두고 있다. 50여명 이상의 전문인력이 함께 하고 있다.

배효진 본부장은 조직의 주축이다. 도시재생2본부장으로 지난 2017년 한국토지신탁으로 자리를 옮겼다. 이전에는 삼성물산 주택사업부 사업부장으로 정비사업 현장을 누비며 전문성을 쌓았다. 도시재생1본부장은 고민구 본부장으로 두 리더가 함께 조직을 이끌고 있다.

배 본부장은 한국토지신탁 정비사업의 최대 강점으로 '대팀제 인력 운영'을 꼽았다. 그는 "업계 내에서도 월등히 많은 인력을 바탕으로 유기적인 업무 협조를 통해 사업의 완성도를 끌어올리고 있다"고 설명했다. 또 인재 관리에 대해서는 "경력직의 경우 시공사 출신의 유능한 인재들을 뽑고 있고 공채 입사자는 체계적인 관리와 교육을 통해 전문가로 성장시키고 있다"고 덧붙였다.

이어 "정비사업은 '경험사업'이다"는 생각을 밝히면서 "독보적인 인력풀과 전문성, 노하우를 바탕으로 정비사업의 '네비게이션' 역할을 하겠다"는 뜻을 전했다. 배 본부장은 "정비사업 현장별로 조건이 다 다르고 인허가나 주민간 의견 조율 과정에서 변수도 많이 생긴다"며 "추진 단계와 지역, 규모별로 사업을 경험한 전문가들이 얼마나 많고 조직이 치밀한지에 따라 사업의 성패가 결정된다"고 설명했다.


◇"영업전략팀과 유기적 협업, 사업 완성도 증대 목적으로 시스템 고도화"

실제로 한국토지신탁은 각 사업장별로 담당자를 배치해 밀착 업무를 수행하고 있다. 원칙적으로 모든 현장에 상주인력을 배치하고 있는 셈이다. 배 본부장은 "현장 특성을 고려해 직접 배치된 상주 인력 외 이사회, 대의원회 등에 비정기적으로 참석할 현장 담당자가 따로 있다"고 말했다.

도시재생본부 내 인력뿐만 아니라 인허가 단계별로 기술·법무 등 전문가로 구성된 지원부서와의 업무 협력도 유기적으로 진행하고 있다. 지난해에는 도시재생본부 밖인 기획실 내 영업전략팀을 신설하기도 했다.

배 본부장은 "해당 팀에선 관련 정책 변화나 시장 이슈를 팔로우하고 사업 전반을 지원하는 역할을 하고 있다"고 전했다. 여기에 더해 "최근엔 한국토지신탁의 인적 역량을 시스템화해 표준화된 매뉴얼을 구축하는 작업을 진행 중에 있다"고 설명했다.

기존에도 한국토지신탁에 정비사업 관련 자체 메뉴얼은 존재했다. 다만 최근 정비사업 트렌드가 계속해서 변화하는 만큼 이에 맞춰 각종 매뉴얼을 고도화하고 있는 셈이다.

배 본부장은 "기존 설계에 대한 기술적 검토 및 적정 협력업체 발주 등 영업전략팀과 기술팀 및 각 사업부서에서 지금까지 쌓아 올린 성과물들을 활용해 즉각적으로 실무에 반영할 수 있도록 하고 있다"고 구체적인 설명을 이어갔다.

◇"공사비 조정 기준 명시, 협상력 뒷받침"

배 본부장은 한국토지신탁의 또 다른 강점으로 '시공사 선정시 협상력'과 '공사비 조정 역량'을 꼽았다. 그는 "급격한 물가 상승으로 공사비 분쟁이 발생해 착공을 미루고 있는 현장들이 많이 나오고 있다"며 "이 경우 계약서에 정한대로 공사비 인상을 요청을 하는지를 따져봐야 한다"고 운을 띄웠다. 이어 "조합의 경우 도급계약 단계에 전문가가 없기 때문에 공사비 인상 근거가 되는 조항을 면밀히 검토하기 어렵다"고 설명했다.

배 본부장은 "한국토지신탁은 시공사 선정시부터 사내 기준과 현장 특성을 반영해 입찰지침서와 도급계약서에 공사비 조정에 대한 기준을 명확히 반영하고 있다"며 "이미 시공사가 정해진 경우일 때는 사전 설계안 검토 역량과 협상력을 발휘해 최상의 조건을 끌어내고 있다"고 말했다.

그는 대표적인 사례로 금정역 역세권 재개발을 꼽았다. 배 본부장은 "해당 현장은 시공사 측에서 언론 등을 통해 특정 공사비 이상 조건을 지속적으로 요구했고 그 결과 주민들이 예정가격을 올려 정비사업을 추진해야 한다는 쪽으로 의견이 모이기 시작했다"고 상황을 설명했다. 그러면서도 "한국토지신탁은 적정 가격 및 조건을 고수하고 주민설명회를 진행하면서 주민들의 이익을 극대화할 수 있는 방향으로 사업을 이끌었다"고 회상했다. 그는 "그 결과 토지등소유자가 예상한 공사비에서 평당 40만원 이상 낮은 조건으로 메이저 시공사를 유치하는 성과를 거뒀다"고 강조했다.

올 초 본계약 협상을 마친 부산 범일3구역 재개발 사업도 마찬가지다. 배 본부장은 일례를 들며 "인근 유사 규모 현장과 비교해 합리적인 수준의 평당 금액으로 계약을 마무리하면서 착공 및 분양 준비에 박차를 가할 수 있었다"고 설명했다.

그는 "앞으로도 전문적이고 체계적인 사업장 관리를 통해 '찾아오는 수주'를 늘리는 것이 회사의 목표"라고 전했다. 또 "한국토지신탁의 경우 각종 인허가를 빠르게 수행하고 시공사 선정과 착공 준비를 정확하게 수행한다는 입소문이 퍼지고 있다"며 "회사에 우선적으로 사업을 문의하는 현장이 많아지는 추세"라고 말했다.

이 같은 문의가 1기 신도시 특별법 적용 대상지 및 역세권 정비사업 활성화 대상지를 중심으로 이뤄지고 있다는 설명이다. 끝으로 배 본부장은 "설명회 개최 및 자문 수행으로 '찾아오는 수주'가 실제 사업으로 이어지는 선순환 구조 구축을 위해 힘쓰겠다"고 밝혔다.