이 기사는 2024년 05월 02일 16:12 THE CFO에 표출된 기사입니다.

정기적인 현금흐름으로 리츠 ETF에 관심이 쏠리고 있는 가운데 우리자산운용이 한국부동산으로 투자대상을 한정하는 상품을 내놨다. 투자정보가 제한적이고 금리에 더 민감한 해외 부동산 리츠는 제외하고, 국내 리츠에만 투자함으로써 안정적인 수익을 추구할 수 있도록 포트폴리오를 구성한 모습이다.

실제로 지난 1일 미국 연방준비제도(FED)가 기준금리를 6연속 동결하기로 결정하면서 금리 하락이 더뎌지고 있다. 이를 예견한 듯 우리자산운용은 올해 말 차입만기가 도래하는 해외자산 리츠들을 이번 ETF 포트폴리오에서 모두 제외시켰다. 시가총액 가중평균 방식을 활용해 상장리츠를 일괄 편입 중인 타 ETF들과도 차이를 갖고 있다는 분석이다.

◇맥쿼리인프라·ESR켄달스퀘어리츠·신한알파리츠 비중 60%

최근 상장한 'WOORI 한국부동산TOP3플러스'는 상장리츠의 규모와 이익창출능력을 종합 고려해 10개 종목에 투자한다. 밸류지표(2개), 퀄리티지표(2개), AI지표(1개) 등 5개 정량·정성평가 항목을 통해 상위 3개 우량리츠를 선별, 각 리츠마다 ETF 포트폴리오의 20% 비중까지 집중투자하는 게 특징이다.

업계에 따르면 우리자산운용은 해당 ETF의 상위 3개 편입종목으로 맥쿼리인프라, 신한알파리츠, ESR켄달스퀘어리츠를 선정했다. 해당 종목들을 도합 60% 비중으로 편입하고, 남은 40% 비중은 롯데리츠, 디앤디플랫폼리츠, 신한서부티엔디리츠, SK리츠, 코람코라이프인프라리츠, 삼성FN리츠, 한화리츠로 구성했다.

맥쿼리인프라는 우리자산운용이 선정한 퀄리티지표 항목에서 비교군 대비 최고점을 받은 것으로 전해진다. 상장리츠의 규모가 작을수록 부동산 추가편입이 어려워 포트폴리오가 경직될 수 있는데, 맥쿼리인프라의 경우 5조2000억원 규모의 시가총액을 기록 중이란 설명이다. 또 주당순이익을 현재 주가와 비교했을 때 이익의 퀄리티가 높다고 판단했다.

신한알파리츠는 밸류지표와 AI지표에서 최고점을 받았다는 전언이다. 우리자산운용은 리츠가 보유 중인 부동산의 순자산가치 대비 시가총액을 계산해 저평가 여부를 판단했고, 신한알파리츠는 기준점(P/NAV=1)에 크게 못 미치는 점수로 저평가 항목에 해당했다. 시장의 투자심리를 측정하는 AI지표에서도 타사 대비 우수한 점수를 받은 것으로 전해진다.

ESR켄달스퀘어리츠는 여러 지표에서 고루 우수한 점수를 받았다. 최근 배당수익률로 7.9%를 기록한 점, 7000억원을 웃도는 중대형급 시가총액 등을 종합 고려해 상위 3개 편입종목으로 선정했다. 'WOORI 한국부동산TOP3플러스' 포트폴리오 내 유일한 물류섹터란 점도 편입자산 다양성 측면에서 긍정적인 점수를 받은 분위기다.

우리자산운용은 고금리로 인한 금융시장 변동성을 감안해 상위 3개 상장리츠에 집중투자하기로 결정했다. 부동산 시장의 흐름을 섣불리 예측할 수 없는 만큼 지속가능한 퀄리티를 보유한 리츠를 선별해야 하고, 이를 위해 장기간에 걸쳐 상위종목의 상대적 우위를 관찰했다는 입장이다.

◇우리운용, 제이알글로벌리츠 제외…타사 국내부동산 ETF와 편입자산 '상이'

실제로 이번 ETF 포트폴리오에는 해외자산을 담고 있는 상장리츠들이 모두 제외됐다. 국내 코어 상업용 부동산과 달리 해외부동산은 금리와 경기에 매우 민감하며 관련 투자 정보 또한 부족하다는 분석이다. 실제로 마스턴프리미어리츠(프랑스 아마존 물류센터), KB스타리츠(벨기에 갤럭시 타워, 영국 삼성 유럽 헤드쿼터) 등은 캐쉬트랩이 발생했다는 점을 근거로 ETF 투자종목군에서 배제됐다.

리츠 투자펀드를 운용 중인 업계 관계자는 "유럽자산을 담은 리츠들의 차입만기가 올해 말부터 도래하는데, 기존의 낮은 조달 금리를 감안하면 제이알글로벌리츠, 마스턴프리미어리츠, 미래에셋글로벌리츠, KB스타리츠는 편입 대상에서 계속 배제할 계획"이라며 "당분간 추가적인 금리 부담이 없는 롯데리츠, 신한알파리츠, 삼성FN리츠를 눈여겨보고 있다"고 전했다.

'WOORI 한국부동산TOP3플러스'는 다른 자산운용사가 내놓은 한국부동산 ETF와도 차이점을 보이고 있다. 삼성자산운용의 'KODEX 한국부동산리츠인프라'는 현재 제이알글로벌리츠를 상위편입종목으로 배치해둔 상황이다. 제이알글로벌리츠의 투자자산이 벨기에 및 뉴욕 등지에 위치하고 있음에도 중대형급 시가총액, 국내 부동산투자회사가 관리하고 있단 점을 종합적으로 고려한 모습이다.

우리자산운용은 제이알글로벌리츠가 해외자산이란 점을 비롯해 올해 말 차입만기가 도래한다는 점을 주목했다. 제이알글로벌리츠가 편입한 벨기에 파이낸스 타워는 올해 말 1조원 규모의 담보대출 만기가 도래하는데, 리파이낸싱을 진행할 경우 수익성이 크게 저하될 수 있다는 분석이다.

제이알투자운용은 올해 초 유럽 현지 실사를 통해 복수의 금융회사·자문사의 조언을 받아 대출 연장에 대한 본격적인 준비에 착수했다. 다만 아직까지 구체적인 조건은 오가지 않은 것으로 파악된다. 파이낸스 타워의 공실률·수익률 등을 고려할 때 대출 연장은 이뤄질 것으로 보이지만, 대출금리 상승에 따른 추가 이자부담은 불가피하다는 게 업계의 주된 의견이다.