이 기사는 2024년 05월 13일 15:34 thebell 에 표출된 기사입니다.

"대신재팬레지던스리츠는 그룹의 첫 일본 자산 투자 공모리츠다. 우선주 수익률을 중시하는 구조로 안정성을 높여 투자자들에게 안정적인 수익률을 제공하기 위해 노력했다. 공모리츠의 성과를 통해 대신의 리츠 운용 역량을 입증해내겠다."

박영곤 대신자산신탁 리츠투자부문장(사진)은 더벨과의 인터뷰에서 대신재펜레지던스리츠가 가지는 의미와 목표에 대해 이 같이 강조했다. 그룹의 첫 공모리츠 운용 성과를 바탕으로 상장리츠에도 재도전할 계획이다.

대신파이낸셜그룹은 꾸준히 일본 부동산에 투자하고 있는 전문가 집단이다. 대신증권 리서치센터는 꾸준히 일본 부동산 시장에 대한 보고서를 발간하고 있고 대신자산운용은 펀드 형태로 투자를 지속하고 있다. 지난해 8월에는 2021년 11월 매입한 도쿄 소재 오피스 '그라피오 니시 신주쿠'를 21개월만에 매각하면서 약 29%에 달하는 내부수익률(IRR)을 기록하기도 했다.

◇대신그룹 첫 일본 부동산 공모리츠, 부동산 투자·운용 전문가가 운용

대신재팬레지던스리츠는 대신자산신탁이 설립 이후 처음으로 선보이는 일본 자산에 투자하는 공모리츠다. 펀드가 아닌 공모리츠 형태로 일본 부동산에 투자하는 것은 이번이 처음이다. 대신파이낸셜그룹으로서도 국내 리츠 시장에 대한 본격적인 도전이라는 의미를 지닌다.

공모를 추진하는 대신재팬레지던스리츠제1호는 2023년 11월 설립됐다. 자산관리회사(AMC)는 대신자산신탁이고 지난 3월 국토교통부로부터 리츠 영업인가를 받았다.

리츠를 이끌고 있는 수장은 2021년 6월 대신자산신탁에 합류한 박 부문장이다. 1973년생인 그는 2002년 부동산금융 인재사관학교로 불리었던 샘스에 입사했다. 2005년에는 하나UBS자산운용으로 자리를 옮겼고 2013년부터 2021년까지는 KT자산운용의 전신인 KT AMC에서 부동산 투자·운용 업무를 수행했다. 박 부문장은 국내에서는 부동산 투자·운용 2세대 인력들 중에서도 다수의 트랙 레코드를 보유한 실무형 전문가로 꼽힌다.

운용전문인력으로는 8명이 배정됐다. 박 부문장을 비롯해 팀장급 2명이 운용전문인력으로 자리한다. 산하에는 차장과 과장, 대리가 한 명씩 자리하고 주임은 두 명이다.

◇도쿄 핵심지 레지던스 부동산에 투자, 임대운영수익률 연 7%

리츠가 투자하는 부동산은 모두 일본 도쿄 내에서도 주요 기능을 수행하고 있는 핵심지역인 23구 내에 위치한다. 포트폴리오는 레지던스로 분류되는 맨션 10채로 구성됐다.

일본에서 맨션이 가지는 인식은 한국의 아파트와 유사하다. 일본의 주거 형태는 전통적인 단독주택 중심에서 맨션 위주로 변경되는 중이다. 원룸형뿐만 아니라 거실과 주방, 다수의 방을 겸비한 패밀리 타입 맨션도 다수 조성돼 있어 1~2인 가구는 물론 가족단위 수요자도 맨션을 선호한다.

박 부문장은 "일본은 아파트를 '아파토'로 표기하는데 멘션보다 열등한 주거공간으로 평가 받는다"며 "대부분의 아파토가 목조 또는 경량철골 구조의 2~3층 규모로 조성돼 있어 상대적으로 임대료가 저렴하고 방음과 화재 등에 취약하다"고 설명했다.

10개 맨션의 대지면적은 99.9~1135.65㎡ 규모다. 연면적은 315.8~5762.11㎡, 가구수는 6~80가구 등으로 구성됐다. 10채 중 9채가 2020년 이후 사용승인을 받은 신축 건물이다.

박 부문장은 "대부분의 기관투자가도 일본 레지던스에 투자할 때 맨션 위주로 투자를 진행한다"며 "미국 블랙스톤과 스위스 UBS, 프랑스 AXA, 싱가포르 CDL, 홍콩 거캐피탈 등도 최근 일본의 맨션에 투자할 정도로 레지던스 섹터의 안정성이 부각되고 있다"고 강조했다.

부동산 취득은 2개의 특수목적법인(SPC)과 익명지분(TK) 조합 계약을 통해 지분을 취득하는 형태로 이뤄진다. 일본 현지 원천징수 감면 등 세제 혜택을 보기 위해 만들어진 구조다.

먼저 'DS The Gran Classe Nihonbashi East GK' TK 지분 취득에 314억원이 투입된다. 도쿄 주오구에 위치한 지하 1층~지상 12층, 연면적 5762.11㎡ 규모 레지던스다. 현지 자산운용사는 세빌스 에셋 어드바이저리로 2004년 설립됐으며 운용자산규모(AUM)가 1조3906억원에 달한다.

나머지 9개 맨션은 'DSA I GK' TK 지분 투자로 확보한다. 295억원이 투입될 예정이다. 현지 운용사는 에스코트 에셋 컨설팅이 맡았다. 1999년 설립됐으며 AUM 규모는 3534억원이다. 부동산 개발업과 부동산 임대업 등을 함께 영위하고 있다.

10개의 맨션 매입을 위해 총 1002억원의 대출도 실행된다. 대신자산신탁은 현지은행들로 대주단을 구성해 조달금리를 낮췄다. 대출금액별 올인금리는 446억원이 1.44%, 555억원이 1.13%다. 대출 만기는 각각 2026년 4월과 2027년 4월로 설정됐다.

에퀴티 규모는 총 653억원이다. 보통주와 1종 종류주로 구성될 예정이다. 보통주 98억원에는 대신파이낸셜그룹 계열사 자금이 투입된다.

공모 대상인 291억원 규모 1종 종류주는 이익배당 및 잔여재산분배우선 상환주다. 임대 운영수익으로 연 7%의 우선배당 받을 수 있다. 임대율 하락으로 배당수익이 하락하는 경우 대신파이낸셜그룹이 먼저 수익성 하락을 감내하는 구조다. 다만 부동산 매각차익은 보통주가 60%, 우선주가 40%를 가져가게 된다.

박 부문장은 "추가 에퀴티 모집이 필요한 265억원에 대해서는 사모 투자자 모집이 예정돼 있다"며 "이미 잠재적 투자자가 확보된 상황인 만큼 무난한 모집이 전망된다"고 덧붙였다.

◇이자비용 증가, 임대료 상승으로 상쇄…5년 운용 후 매각 예정

일본의 기준금리 상승에도 우선주 수익률을 지킬 수 있는 구조로 설계됐다. 임대료 인상으로 금리 상승에 따른 이자비용 부담을 상쇄하겠다는 구상이다. 도쿄 23구 맨션의 평균 임대료는 도심 거주자들의 꾸준하고 강한 수요로 모든 평형에서 상승하는 추세를 보이고 있다.

박 부문장은 "대신파이낸셜그룹이 보통주를 통해 하방을 받치는 구조로 설계하면서 투자 안정성을 보강했다"며 "이자비용 증가는 임대료 상승으로 상쇄할 수 있을 것"이라고 내다봤다.

대신자산신탁은 투자 대상 부동산을 5년간 운용한 후 시장에 매각할 계획이다. 753억원에 매입하는 맨션은 약 878억원에 매각될 것으로 예상하고 있다. 약 860억원에 매입되는 9개 맨션의 예상 매각가는 약 1000억원이다. 일본 현지에서 공개 경쟁입찰방식으로 매각하게 된다.

시장 매각 외에 추가적인 엑시트 플랜도 마련돼 있다. 대신파이낸셜그룹이 상장리츠를 출범할 때 상장리츠를 통해 매입하는 방식이다. 이 경우에도 감정평가액을 바탕으로 매입하게 된다.

박 부문장은 "대신파이낸셜그룹은 이미 5~6년 전부터 대신 동경법인을 통해 꾸준히 일본 부동산 투자를 추진하면서 펀드 형태로는 이미 다수의 자산을 운용하고 있다"며 "그간 축적된 경험을 바탕으로 운용 역량을 입증함으로써 투자자들의 신뢰를 받을 수 있도록 하겠다"고 부연했다.

대신재팬레지던스리츠 청약기일은 오는 20일부터 22일까지 사흘간이다. 주당 모집가액은 5000원으로 책정됐다. 청약증거금은 청약금액의 100%고 납입기일은 오는 24일이다.

박 부문장은 "코로나 19 이후 재택근무 위주로 라이프 스타일이 변화하면서 부동산 투자시장의 패러다임이 변하고 있다"며 "현재 가장 안정적인 부동산 자산 중 하나인 레지던스에 주목한 공모리츠인 만큼 많은 관심을 부탁한다"고 당부했다.