이 기사는 2024년 05월 23일 07:20 thebell 에 표출된 기사입니다.

신한글로벌액티브리츠가 상장 공모가를 확정하기 위한 수요예측 진행을 앞두고 있다. 가격은 3000원에서 3800원 사이에서 결정될 예정이다. 사실상 상장리츠 중 처음으로 공모가 5000원 공식을 깨게 된다.

3000원대 공모가가 의미하는 바에 대해 투자자들의 관심이 모인다. 현재 자산가치 대비 10% 이상 할인된 가격이기 때문에 금리 인하시 중단기적인 주가 상승이 예상된다. 여기에 상장 초기 연 8%대 배당 지급을 약속한 것으로 알려졌다.

◇수요예측 거쳐, 공모가 3000원~3800원선 결정

신한리츠운용의 신한글로벌액티브리츠가 다음달 말 상장한다. 앞서 다음주 초부터 수요예측에 나설 예정이다. 수요예측 결과를 바탕으로 상장 공모가를 최종 확정하게 된다. 가격은 최소 3000원, 최대 3800원 수준에서 정한다는 방침이다.

상장리츠는 통상 공모가 5000원 공식을 지켜왔다. 현재 코스피에는 23개 리츠가 상장돼 있다. 이 중 자기관리리츠 3개만 각자 다른 가격에 공모를 진행한 바 있다. 케이탑리츠는 1000원, 에이리츠는 5500원, 스타리츠(모두투어리츠)는 6000원에 공모가를 결정했다.

신한글로벌액티브리츠는 위탁관리리츠 중 처음으로 3000원대에 상장하게 되는 셈이다. 가격을 낮춰 투자자들의 진입 장벽을 낮추는 전략이다. 같은 투자금으로 더 많은 리츠 주식을 확보할 수 있다는 의미다.

현재 23개 상장리츠의 가격과 비교해도 신한글로벌액티브리츠의 가격 경쟁력은 높은 편이다. 3개 자기관리리츠를 제외하면 나머지 20개 상장리츠는 최근 거래 기준 2000원에서 6000원 사이 가격을 오가고 있다.

이달 22일 종가 기준으로 신한알파리츠의 주가가 가장 높은 6380원을 기록했다. 신한알파리츠와 마찬가지로 국내 오피스에 투자해 펀더멘털이 우수한 편인 4개 상장리츠는 5000원대에 거래되고 있다. 각각 △삼성FN리츠(5110원) △한화리츠(5070원) △코람코더원리츠(5020원) △이지스밸류리츠(5190원)에 장을 마감했다.

상당수인 8개 상장리츠는 주가 4000원대를 기록 중이다. △KB스타리츠(4465원) △신한서부티엔디리츠(4340원) △SK리츠(4380원) △ESR켄달스퀘어리츠(4775원) △코람코라이프인프라리츠(4850원) △제이알글로벌리츠(4130원) △이지스레지던스리츠(4320원) △NH프라임리츠(4400원) 등이 신한글로벌액티브리츠 공모가보다 높은 가격을 형성하고 있는 상태다.

주가가 3000원대 또는 그 이하인 리츠는 총 6개다. 신한글로벌액티브리츠를 해당 리츠들과 비슷한 가격에 살 수 있다는 의미다. △미래에셋글로벌리츠(3235원) △NH올원리츠(3660원) △디앤디플랫폼리츠(3580원) △미래에셋맵스리츠(3275원) △롯데리츠(3335원) 등 5개 리츠가 3000원대에서 거래를 마쳤다. 마스턴프리미어리츠의 주가는 2900원선에 마감해 상장리츠 중 최저 수준을 기록했다.


◇고배당 약속…금리 인하시 주가 반등 시작 전망

신한글로벌액티브리츠는 투자자 유입을 극대화하기 위해 상장 초기 고배당을 계획해 놓은 상태이기도 하다. 2년간은 공모가 기준 연 평균 8%대 배당을 약속한 것으로 알려졌다.

물론 공모가 할인과 배당률은 직접적인 연관은 없다. 다만 현재 3000원대에 거래되고 있는 상장리츠들의 시가 기준 배당률이 7~8%대를 기록 중이다. 현 시점에 투자한다고 했을 때 해당 상장리츠들과 비교해보아도 비슷한 배당수익률을 올릴 수 있는 셈이다.

오히려 중요한 건 향후 주가 상승 여력으로 볼 수 있다. 신한글로벌액티브리츠는 실제 가치보다 싼 값에 리츠를 파는 것과 마찬가지인 상태다. 상장 후 주가가 단기간 상승할 가능성도 배제할 수 없다는 의미다.

신한글로벌액티브리츠가 설정한 공모가 3000원~3800원은 지난해 말 주당 순자산가치(Net Asset Value)보다도 10% 이상 할인된 금액으로 알려졌다. 프리 IPO 참여 기관들의 경우엔 현 주당 NAV보다도 훨씬 높은 4850원에 초기 투자를 집행한 바 있다.

신한리츠운용은 2022년 신한글로벌액티브리츠를 만들고 프리 IPO를 진행한 바 있다. 기초자산도 먼저 편입해 놓았다. 다만 이후 급격한 기준금리 인상으로 인해 NAV가 떨어져 있었다. 금리가 오르면 자산의 감정평가액이 자동적으로 하락하는 영향이다.

상장에 참여하게 될 투자자들에게 호재다. 저점에서 사는 기회가 주어지는 것과 마찬가지이기 때문이다. 이르면 하반기 또는 늦어도 내년 상반기에는 금리 인하가 본격화할 가능성이 높다. NAV가 회복되면 신한글로벌액티브리츠 주가도 공모가 이상 상승이 기대된다는 분석이다.

신한글로벌액티브리츠의 기초자산은 미국 개방형(Open-End) 부동산 펀드다. 글로벌 운용사가 설정한 3개 펀드를 초기 포트폴리오에 담았다. 각각 △미국정부빌딩펀드(US Government Building Open-End Feeder·USGB) △프리사펀드(PRISA) △CBRE미국코어파트너스펀드(CBRE US Core Partners·CBRE USCP)다.

신한글로벌액티브리츠는 신한리츠운용의 세 번째 상장리츠다. 반기 배당 리츠로 매년 2월과 8월 결산 기준 배당금을 지급할 예정이다.