이 기사는 2024년 06월 03일 07:21 thebell 에 표출된 기사입니다.

"리츠는 일반적인 회사와 다르게 부동산 간접투자를 위해 만들어진다. 하지만 이런 특성을 법제도가 보완하고 있지 못하다. 리츠의 성격에 맞게 거래소 공시규정, 외부감사인 지정제도의 예외 적용이 필요하다. 공시대상기업집단 소속 리츠만 지주회사 규제를 받는 점도 개선해야 한다."

리츠 제도 개선안을 연구 중인 관계자의 말이다. 리츠(REITs)는 부동산투자회사법(부투법)에 의해 규정돼 있지만 공정거래법, 외부감사법, 유가증권시장 상장규정 등을 함께 따라야 한다. 국토교통부에 의해 정기적인 감사가 이뤄져 회계 안정성이 높음에도 불구하고 각종 이중규제로 사업 활동에 제약 및 과한 업무 부담이 생기고 있다.

리츠의 특성에 맞게 각 제도에서 예외 허용이 필요하다는 지적이다. 유가증권시장 공시규정과 외부감사인 지정 제도 개선, 공시대상기업집단 소속 리츠의 지주회사 규제 적용 배제 등이 우선 과제로 지목된다.

◇소수 인력 구성 불구, 상장사 공시 규정 '그대로'

리츠 자산관리회사(AMC)는 부투법에 따라 전문인력을 5명 이상 등록하고 그 변동사항을 신고해야 한다. 상장리츠를 운용 중인 AMC의 임직원은 통상 10여명 안팎이다. 리츠 운용자산(AUM) 규모가 크거나 상장리츠 두 개 이상을 운용 중일 경우엔 20명 이상의 운용역이 팀을 나누고 있기도 하다.

마스턴프리미어리츠 AMC인 마스턴투자운용은 지난 20일 기준 임원 3명과 직원 8명을 등록했다. 삼성fn리츠를 운용 중인 삼성SRA자산운용에는 6명의 직원이 이름을 올리고 있다. 신한알파리츠, 신한서부티엔디리츠를 상장하고 신한글로벌액티브리츠 공모를 준비 중인 신한리츠운용에선 21명의 직원이 함께 일하는 중이다.

통상 한 개 상장리츠 운용역은 5~10명 사이로 구성된다. 이들이 신규 자산 투자, 기존 자산의 관리 및 운용, IR 등 업무를 모두 수행해야 하는 셈이다. 여기에 상장 주식회사로서 각종 규제 및 규정을 준수해야 해 과한 업무 부담에 노출돼 있었다.

예컨대 2023년 3월 말 상장한 한화리츠는 상장 후 부동산임대 관련 공시만 98개를 올렸다. 임대면적과 계약규모, 신규계약과 재계약 여부에 상관없이 모든 임대차 관련 변동사항을 공시한 영향이다.

유가증권시장 공시규정상 공시대상 범위를 한정하도록 개선이 필요하다는 목소리가 나온 배경이다. 부투법은 특별관계자 등과 맺은 계약인 경우에 한 해 임대차 계약을 보고하도록 한다. 하지만 유가증권시장 공시규정에선 모든 임대차 계약을 공시하도록 했다. 거래의 대상이나 규모에 따라 운용 사항을 공시할 수 있도록 하는 개선안이 제안된 상태다.

◇짧은 사업연도, 잦은 외부감사 '부담'

리츠는 부동산 간접투자를 위해 만들어진 비히클(Vehicle)이다. 하지만 이런 특성과 무관하게 상장 주식회사가 갖는 각종 규제 준수 의무로 부담을 지고 있는 상황이다. 단순 인력 문제 외에도 사업적 측면에서 각종 비효율을 겪고 있다.

외부감사인 지정제도가 대표적이다. 외부감사법에서는 상장법인이 연속하는 6개 사업연도에 대해 직접 감사인을 선임한 뒤 3개 사업연도는 증권선물위원회가 지정하는 감사인에게 감사를 받도록 한다. 하지만 상장리츠 대부분의 사업연도가 3개월 또는 6개월로 짧다. 1년 6개월에서 3년 마다 지정 감사인에게 감사를 받고 있다는 의미다.

이는 과한 비용 부담 및 투자자 배당소득 감소로 이어진다. 한국리츠협회의 자료에 따르면 지정 감사는 수수료가 자율 선임시보다 평균 30% 이상 높은 것으로 나타났다. 배당가능이익 90%를 배당해야 하는 리츠가 각종 규제를 따르기 위해 내야하는 수수료는 적은 수준이 아니다.

업계는 상장리츠의 지정 감사제도 주기를 6개 사업연도가 아닌 6년 주기로 완화해 줄 것을 요구하고 있다. 리츠는 이미 국토부에 의해 정기적인 감사를 받고 있어 지정 감사의 효율도 낮은 편이다. 외부감사법 시행령을 개정하는 방향으로 제도 개선이 가능하다.
◇'대기업 스폰서 리츠' 지주회사 규제 적용 예외 추진

공시대상기업집단 소속 리츠에 대한 지주회사 규제도 개선점으로 꼽힌다. 지난해 부투법 개정을 통해 상장리츠는 해당 규제에서 벗어났다. 하지만 대기업 스폰서리츠는 여전히 공정거래법상 지주회사로 분류돼 있다. SK리츠, 롯데리츠, 삼성fn리츠, 한화리츠가 대표적이다.

신세계그룹 등 대기업 그룹의 스폰서 리츠 출시 수요는 꾸준히 늘고 있다. 대기업 브랜드를 단 대형 리츠가 상장되면 그만큼 리츠에 대한 국민들의 관심도도 증가한다. 국토부 등에서 스폰서 리츠의 성장에 힘을 싣는 이유다.

하지만 공시대상기업집단에 속하게 되면 차입비율과 자회사 주식소유비율이 제한된다. 차입비율은 자기자본 2배 이하로 자회사의 주식은 50% 이상 보유해야 한다. 상장리츠를 모(母)리츠로 두고 자(子)리츠를 편입해 포트폴리오를 확대하는 경우가 많다. 대기업 스폰서 리츠는 자리츠 주식을 무조건 절반 이상 인수해야 한다는 의미다.

다양한 자산에 대한 투자에 제약이 생기는 셈이다. 예를 들어 실물자산이 아닌 수익증권 일부 지분을 매각하는 형태의 셰어딜 거래는 참여가 어렵다. 최근 롯데리츠 등이 외부 자산 투자 소식을 알리는 등 스폰서 리츠들도 포트폴리오 다변화에 나서고 있는 만큼 부투법상 추가 예외 적용이 필요해 보인다.

한국리츠협회는 위의 세 가지 내용을 올해 주요 제도개선 추진사항으로 채택했다. 관련 법제도 담당부처와 협의를 통해 해당 개선안이 조속히 통과될 수 있도록 힘을 모으고 있다.