이 기사는 2024년 05월 22일 14:03 thebell 에 표출된 기사입니다.

리츠(REITs)는 실물자산에서 발생하는 현금을 투자자들과 나누는 상품이다. 안정적인 배당이 나온다는 점에서 고령화 시대 연금 상품으로서 확실한 경쟁력을 갖췄다. 미국 등 금융 선진국의 경우 국민의 절반가량이 리츠에 직간접적으로 투자하고 있을 정도다.

반면 우리나라의 상황은 다르다. 정부가 2018년 리츠를 통한 부동산 간접투자 시장 활성화 대책을 내놓은 후 시장 규모가 두 배로 커지긴 했다. 하지만 개인이 직접 투자 가능한 공모리츠는 100여개에 불과하다. 이중에서도 코스피에서 거래되는 상장리츠는 23개에 그친다.

리츠가 각종 법제도의 중첩 규제를 받고 있는 점이 시장 활성화를 가로막는 근본적인 원인으로 지목된다. 리츠는 부동산투자회사법(부투법)에 의해 규정돼 있지만 금융투자상품으로서 자본시장법(자통법), 주식회사로서 상법 등을 동시에 따라야 한다. 리츠의 취지와 성격에 반하는 정책적 한계들이 많아 이에 대한 개선이 필요한 셈이다.

◇운용자산 '100조' 눈앞…공모상장리츠는 100개 미만

리츠는 부동산투자회사법에 의해 총 자산의 70% 이상을 부동산 등에 투자 및 운용하고 그 수익을 투자자에게 돌려주는 주식회사 형태의 투자기구다. 일반 국민들에게 부동산 간접투자 기회를 제공하려는 취지에 따라 발행주식 총수의 30% 이상을 공모 청약해야 한다. 다만 국내 연기금과 공제회 등이 50% 이상 지분을 인수하는 경우에는 공모 예외를 인정해주고 있다.

국내 리츠 시장은 꾸준히 성장해 왔다. 정부가 2018년 리츠를 통한 부동산 간접투자 활성화 대책을 내놓은 후로 리츠 시장은 최근 5년새 두 배 이상 몸집을 키웠다. 2018년 말 리츠 수는 217개, 자산총계는 43조9000억원 수준에 그쳤다. 지난 3월 말 기준으로 리츠 수는 373개, 자산총계는 95조원으로 늘었다. 자산총계 100조를 눈앞에 두고 있는 셈이다.

하지만 시장 성장 속도가 더디다는 점과 공모상장 리츠 규모가 선진국에 비해 현저히 작은 편이라는 데는 업계 내 이견이 없다. 리츠는 1997년 외환위기 이후 기업 보유 부동산 유동화를 촉진하기 위해 2001년 처음 만들어졌다. 반면 보다 늦은 2004년 도입된 부동산 펀드는 지난 3월 말 기준 2457개, 순자산총액 172조원에 달하는 것으로 나타났다.

공모상장리츠 수도 100여개 미만이다. 리츠는 사실상 공모가 원칙이다. 하지만 전체 373개 리츠의 절반가량은 주택 공급이 목적인 공공지원 민간임대리츠에 해당한다. 나머지에서 또 절반가량은 기관이 투자해 공모 의무에서 벗어나 있다. 물론 연기금과 공제회은 개인의 자금을 운용한다는 점에서 개인이 간접투자한 것과 마찬가지로 볼 수 있다.

상장리츠는 훨씬 적은 편이다. 일반인들이 소액으로 투자할 수 있는 기회가 제한적이라는 의미다. 현재 코스피에서 거래되고 있는 상장리츠는 23개다. 지난 3월 말 기준 리츠 시가총액은 7조9000억원 수준으로 같은 기간 코스피 시가총액 2200조의 0.36%에 그친다.

반면 리츠를 통한 연금 투자가 활성화된 해외 선진국들의 상장리츠 시장 규모는 한국과 비교하기 어려운 정도다. 미국의 상장리츠 시가총액은 1600조원 정도다. 한국과 비슷한 시기 리츠를 도입한 일본과 싱가포르도 각각 150조원, 90조원의 상장리츠 시가총액을 기록 중이다. 국내의 최소 10배에 달하는 수준이다.


◇국토부 소관, 부투법 통제…각종 규제 중첩 '한계'

각종 제도적 미비점들과 과한 규제들로 인해 시장 활성화에 속도가 붙지 않고 있다는 지적은 이어져 왔다. 이에 매년 국토교통부를 중심으로 부동산투자회사법 등이 개정됐다. 하지만 업계 플레이어들이 요구하는 개선점들은 아직도 수두룩한 상황이다.

시장에서 느끼는 문제들 다수가 부동산투자회사법과 그 외 다른 법제도들이 충돌하면서 발생하고 있기 때문이다. 리츠는 도입 초기부터 국토교통부 소관으로 부동산투자회사법에 따라 정의됐다. 하지만 동시에 금융투자상품이자 주식회사로서 다른 법들에 의해 중첩 규제됐다. 상장리츠의 경우 한국거래소 등의 규정도 지켜야 한다.

단순히 부동산투자회사법을 개정하는 것으론 얽힌 실타래를 풀 수 없다는 의미다. 각 법제도를 소관하는 부처도 국토교통부, 금융위원회, 금융감독원, 한국거래소 등으로 다르다. 이들 사이의 이해관계를 조율하고 다른 법제도들에서도 리츠를 이해시키는 과정이 필수적이다.

예를 들어 업계는 오랫동안 재간접 상장리츠의 ETF 투자를 허용해달라고 요구해 왔다. 부동산 펀드에 총 자산 40% 이상을 투자한 재간접 상장리츠는 운용 보수 중복 수취를 방지하기 위해 제한돼 있다. 한국리츠협회는 이 같은 문제를 해결하기 위해 금융위원회를 설득하고 자본시장법 시행령 개정 개선을 건의한 상태다.

배당 주기 단기화 문제도 비슷하다. 해외 리츠는 월 배당이 가능하지만 국내 리츠는 사실상 월 배당이 불가하다. 상법상 규제로 인해 배당을 할 때마다 이사회 및 주주총회를 거쳐야 하기 때문이다. 업계는 이익의 중간 배당을 이사회 결의로 정할 수 있도록 예외를 허용해 달라고 요구하고 있다.

한국리츠협회는 올해도 다양한 제도 개선을 추진하는 중이다. 위의 개선점들 외에도 △상장리츠 외부감사인 지정제도 개선 △상장리츠 신용평가시 LTV 산정 기준 개선 △공시대상기업집단 소속 상장리츠의 공정거래법상 지주회사 규제 적용 배제 △상장리츠 유상증자 기간 단축 등을 위해 업계 및 정부 부처와 논의 중에 있다.