이 기사는 2024년 06월 04일 14:24 thebell 에 표출된 기사입니다.

부동산 개발업을 영위하는 '디벨로퍼(Developer)'는 2000년을 전후해 국내에 알려지기 시작했다. 시공 기능과 분리돼 부동산 개발에 집중하는 디벨로퍼는 도시 개발이란 수요와 맞물려 폭발적으로 증가했다. 20년가량 흐른 지금 신영과 엠디엠 등 일부 디벨로퍼는 대기업집단에 이름을 올리며 업계 전반의 위상을 높였다.

디벨로퍼 업계를 대표하는 단체로는 '한국부동산개발협회(KODA)'가 있다. 부동산 산업의 발전과 참여자들의 권익 향상을 위한 선봉장 역할도 하고 있다. 다만 내년이면 창립 20주년을 맞는 KODA가 최근 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 재구조화 움직임 등과 맞물려 색깔을 드러내지 못하고 있다. 정책 입안이나 제도 개선에 KODA 존재감이 옅어지고 있다는 지적이다.

◇'부동산 PF 연착륙 정책'에 한발 늦은 대응, 디벨로퍼 업계 입장 반영 '난항'

4일 KODA 등에 따르면 KODA 정책연구실은 전날(3일)부터 이날까지 회원사 등을 대상으로 부동산 PF 관련 각종 수수료 사례를 수집했다. 브릿지론이나 본 PF 전환 등을 위한 금융 조달 과정에서 금융사들이 디벨로퍼에 과도한 수수료를 요구하는 행태가 만연하면서 적지 않은 부담이 이어지고 있는 데 따른 것이다.

금융감독원은 최근 부동산 PF 수수료 관련 논란 등을 개선하기 위해 TF팀을 운영하고 있다. 부동산 PF 연착륙 정책 발표 후 만기 연장 횟수 등을 구조조정의 기준으로 삼자 기존에도 관행처럼 붙었던 수수료 문제가 수면 위로 떠오른 것이다. KODA도 부동산 PF 수수료 사례를 취합해 조만간 열릴 TF팀 1차 회의에 디벨로퍼들이 처한 상황을 전달한다는 계획이다.

부동산 PF 수수료 관행은 약 일주일 앞서 금감원이 금융회사들을 점검하면서 불거졌다. 당시 TF팀을 꾸려 개선하겠다는 것을 고려하면 KODA는 비교적 뒤늦게 사례를 취합한다는 지적이 나온다. 취합 기간도 이틀에 그쳐 충분한 사례가 모이기도 쉽지 않을 것으로 전망된다.

KODA의 뒤늦은 대응은 금융당국의 부동산 PF 연착륙 정책에서도 논란이 됐다. 금융당국은 부동산 PF 사업성을 기존 3단계에서 4단계로 세분화해 등급이 낮은 사업장을 경·공매 등 정리하겠다고 했다. 6개월 이상 연체 PF 채권이 있는 사업장 등이 대상으로 거론됐다.


금융당국은 부동산 PF의 '질서 있는 연착륙' 정책을 지난달 13일 발표했다. 다만 KODA는 사흘 뒤인 같은달 16일 회원사 100여곳과 긴급 간담회를 열고 "차주인 시행사(디벨로퍼)는 완전히 배제되고 금융사와 시공사 입장에서만 나온 반쪽짜리 대책"이라고 비판했다. 연대 보증 등 디벨로퍼들이 실질적으로 겪는 어려움도 포함되지 않았다고 지적했다.

이에 대해 디벨로퍼 한 관계자는 "금융당국의 부동산 PF 구조조정 적절성을 떠나 관련 논의가 오래전부터 지속됐는데 그동안 KODA가 정부에 낸 목소리가 효과적이지 않았다는 것"이라며 "KODA를 통해 실질적 요구사안 등이 정책에 반영되는지도 의문"이라고 비판했다.

◇등록·교육사업 이관 또는 분산, 20년 사이 역할 축소?

KODA는 부동산 개발업의 건전한 발전과 관련 업무의 전문화를 도모하기 위해 설립됐다. 국토교통부 산하 부동산 개발업 관련 법정단체다. 창립회장과 2대 회장을 역임한 정춘보 신영그룹 회장과 3~4대 회장을 지낸 문주현 MDM그룹 회장에 이어 5~6대를 연임하고 있는 김승배 피데스개발 회장이 KODA를 이끌고 있다.

2005년 1월 창립 발기인 대회와 창립총회를 연 KODA는 내년이면 20주년을 맞는다. 디벨로퍼를 대변할 단체의 필요성이 제기되면서 2004년 5월 17일 정춘보 신영그룹 회장을 중심으로 '한국디벨로퍼협회' 창립준비위원회가 결성됐다.

이후 협회 명칭을 KODA로 정립한 가운데 2008년 4월 11일 설립 인가가 나면서 정부 산하의 법정단체로 자리매김했다. 이와 관련 KODA는 부동산 개발 관련 전무했던 입법 체계를 정부 및 학계 등과 논의해 현재 관련 근거인 '부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률'을 제정하는 데 결정적인 역할을 했다.

KODA는 디벨로퍼 권익 보호와 정책 건의 등의 역할이 주요 업무다. 여기에 부동산 개발업을 등록해야 하는 지방자치단체의 업무를 일부 위탁받아 수행하고 있다. 매년 4월마다 보고해야 하는 사업실적도 지방자치단체를 대신해 접수하고 있다.

당초 KODA가 국토교통부를 대신해 직접 위탁 등록했으나 관련 법 개정으로 올해 초 업무 위탁 기관에서 취소됐다. 주요 지방자치단체의 부동산 개발업 등록 업무를 KODA가 다시 위탁받아 영위하곤 있지만 디벨로퍼들의 현황 등을 취합할 수 있는 기능이 다소 약해질 수 있다는 지적이 나온다.

수익 사업도 진행하고 있다. 부동산 개발 전문인력 교육이다. 2011년부터 현재까지 7번에 걸친 교육기관 지정에서 누락된 적이 없을 정도로 정부의 신뢰를 받고 있다. 다만 지난해 KODA와 유사한 민간 단체 한 곳이 교육기관으로 추가 지정되면서 전문인력 양성 관련 수익 사업도 일정 수준 줄어든 것으로 파악된다. 현재 부동산 개발 전문인력 교육은 KODA를 포함해 총 5곳에서 진행한다.