이 기사는 2024년 06월 05일 07:26 thebell 에 표출된 기사입니다.

한국부동산개발협회(KODA)가 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)발 파고를 넘는 데 어려움을 겪고 있다. 금융당국이 부동산 PF 사업장의 부실 상황을 다시 평가해 건설사나 금융사 등으로 부실이 번지는 것을 막겠다고 나서자 차주이자 실질적 사업주체인 디벨로퍼들은 대외 변수들을 반영하지 않은 결과라며 반박하고 나섰다. 디벨로퍼 권익단체인 KODA 수장인 김승배 회장 어깨에도 무거운 짐이 놓였다는 평가다.

◇부동산 PF 연착륙 정책 본격화 눈앞, KODA '디벨로퍼' 역할 강조

5일 관련 업계에 따르면 금융당국과 정부는 부동산 PF 시장의 '질서있는 연착륙'을 위한 정책을 추진할 계획이다. 태영건설의 워크아웃과 같이 부동산 PF 시장의 위기가 건설사, 나아가 금융권으로 번질 수도 있다는 우려를 지우는 것이 목표다.

금융당국은 영세한 디벨로퍼가 금융권 PF에 의존하는 구조를 개선하기 위해 사업비 일정 비율을 자기자본으로 출자하는 정책도 마련할 계획이다. 다만 디벨로퍼들은 현실성이 고려되지 않은 정책이란 날 선 비판을 내놓고 있다.

현행 부동산 개발업 등록요건은 법인의 경우 자본금 3억원 이상이면 가능하다. 사업비 일정 비율을 출자하도록 규정하면 수백억원의 개발사업이 대부분 특정 대형사에 쏠릴 수 있단 지적이다. 여기에 통상 7~8년 이상 걸리는 부동산 개발 사업의 현실을 고려하면 민간 영역에 맡겼던 도시개발 등이 좌초될 수 있다는 평가도 나온다.

현장의 목소리가 쏟아지면서 디벨로퍼 권익 단체이자 국토교통부 산하 법정단체인 KODA도 바빠졌다. 정책 발표 이전부터 정부와 긴밀히 소통했어야 한다는 비판도 나오지만 연일 의견 수렴과 제도 개선 제언 등을 내놓는 상황이다. 특히 도시 공간 재창조자인 디벨로퍼의 역할을 강조하며 금융 및 대외 변수 문제가 산업 전반의 위축으로 이어져선 안된다는 입장을 이어가고 있다.

김승배 KODA 회장은 "부동산 개발시장은 금융 환경이 위축되면서 최근 몇년간 사업장에 대한 연대보증을 그룹사 또는 다른 사업장으로 확대했다"며 "자칫 정상적인 사업장이 연대보증돼 있는 다른 사업장의 재구조화로 동반 처분된다면 국내 부동산 공급 시장 전체가 위축되는 결과를 낳게 될 것"이라고 강조했다.

◇부동산개발업 제정과 제도권화 주도, PF발 위기 속 산업 위상 고수 관건

KODA는 금융당국의 부동산 PF 시장의 질서있는 역착륙 정책이 부동산 개발 위축으로 이어질 것을 우려한다. 현재도 소속된 디벨로퍼 회원사들이 추진하는 개발 사업이 금융권의 자금 조달 경색으로 어려움을 겪은 실정이다. 일련의 상황이 개선되지 않을 경우 내년 창립 20주년을 앞두고 어렵게 올렸던 디벨로퍼 산업의 위상이 후퇴할 수 있다는 우려감도 팽배하다.

KODA는 2005년 1월 창립총회 당시 50여개 디벨로퍼가 발기인에 이름을 올렸다. 현재 900개에 달하는 회원사가 가입한 KODA는 국토교통부 산하 부동산 개발업 관련 최대 법정단체다. 출범 첫해와 비교하면 14배 가까운 양적 성장을 이뤄냈다. 물론 현재 회원사에는 건설사와 설계사무소 등 다양한 업종이 포함돼 있지만 다양한 이해관계자가 모여 부동산 개발시장의 발전을 도모하고 있다.

다만 KODA가 전체 디벨로퍼를 대변하진 않는다. 지난달 말 기준 국토교통부에 등록된 부동산 개발업 관련 법인은 2586개다. KODA 소속 회원과 비교하면 약 2배가 넘는 비회원사가 있는 셈이다. 물론 부동산 개발업의 발전을 KODA가 견인한 점은 부인할 수 없다. 실제로 2007년부터 지난해까지 연평균 140개가 넘는 부동산 개발사들이 새롭게 등록했다.

KODA의 역할도 간과할 수 없다. 특히 KODA는 창립과 맞물려 '부동산개발업의 관리 및 육성에 관한 법률(부동산개발업법)' 제정을 추진했다. 정부도 부동산개발업법을 통해 영세하고 전문성이 낮은 개발업자들의 난립을 막고 궁극적으론 소비자 피해를 막을 것으로 기대했다.

나아가 건설업자와 주택건설사업자 같이 등록제를 도입해 관리함으로써 영속적이고 전문성 있는 디벨로퍼가 양성될 것으로 기대했다. KODA를 비롯한 디벨로퍼들은 개발과 금융이 결한된 하나의 산업으로 인정받을 수 있는 만큼 긍정적으로 해석했다.


그 결과 2017년 5월 부동산개발업법이 제정되고 6개월 뒤부터 시행됐다. 디벨로퍼 등록제 도입으로 관리와 육성, 사업 실적 관리 등을 통해 건전한 경쟁과 개발 시장의 투명화 및 소비자 보호가 취지였다. 부동산개발업법은 전문인력 양성도 명문화하면서 산업의 전문성도 제고했다. 그 외 PFV 취득세 중과 배제나 HUG 고분양가 관리 제도 개선, 건설 임대 활성화 제도 개선 건의 등도 주도했다.

KODA는 아울러 2008년 제정된 '부동산개발 전문인력의 교육에 관한 규정'에 의해 교육기관으로 지정됐다. 지난해까지 KODA를 통해 연수교육을 수료한 전문인력도 1000명을 넘었다. KODA는 차세대 디벨로퍼 프로그램 'KODA-ARPY'도 운영하고 있다. 2021년부터 지난해까지 1~3기 프로그램이 진행돼 94명이 수료했다.

디벨로퍼 업계에선 이런 변화를 초석을 닦은 것은 정춘보 신영그룹 회장이라 입을 모은다. 정 회장은 디벨로퍼 1세대로 신영을 통해 다수의 개발 사업에 성공하며 KODA 창립준비위원장에도 추대됐다. 정 회장은 KODA 결성과 법정 단체로서 자리를 잡을 수 있게 초석을 닦은 디벨로퍼로 평가받는다.

1~2대 KODA 회장을 역임한 그의 뒤를 문주현 MDM그룹 회장이 맡았다. 3~4대 회장을 맡았던 그가 이끌었던 KODA는 양적, 질적 성장을 견인했다. 부동산 개발 시장의 호황기와 맞물리면서 KODA 회원도 급격히 증가한 데다 서울 강남구 한국기술센터 11층엔 사옥까지 마련하면서 후배들의 교육 터전도 마련했다.

5~6대 회장직을 수행하고 있는 김승배 피데스개발 회장은 부동산 경기가 꺾이는 국면에 취임했다. 그는 정책연구실 신설과 연구기관 설립 등으로 산업의 고도화를 견인하고 있는 상황이다. 다만 지난해 부동산 PF발 위기가 본격화하면서 디벨로퍼 산업의 권익 옹호와 제도 개선 등에 KODA과 김 회장의 역할론이 더욱 중요해졌다는 평가가 나온다.