이 기사는 2024년 06월 28일 07:21 thebell 에 표출된 기사입니다.

올해 상업용부동산 업계의 최대 화두는 '마곡 오피스'다. 하반기 마곡 마이스(MICE) 복합단지 르웨스트(CP1~3)와 원그로브(CP4)가 준공되면서 이 지역에 20만평 규모 신규 오피스가 공급을 앞두고 있다. 여의도 파크원타워 2개동과 IFC 3개동을 합친 면적을 채워야 한다.

부동산서비스회사들은 개발 초기부터 앞다퉈 깃발을 꽂기 시작했다. 15개 안팎의 회사들이 3개 오피스를 나눠 임대관리(LM)를 맡았다. 자산관리(PM)의 경우엔 S&I코퍼레이션이 '케이스퀘어 마곡(CP3-2)'을, CBRE코리아가 '원그로브(CP4)'를 따냈다. '르웨스트 시티타워(CP1)' PM사는 아직 정해지지 않은 상태다.

◇MICE 단지 포함…CP1~4구역 복합개발 막바지

마곡에 신규 오피스 클러스터가 형성될 예정이다. 도심업무지구(CBD), 여의도업무지구(YBD), 강남업무지구(GBD), 판교업무지구(PBD)에 뒤이은 다섯번째 업무권역의 등장이다. 상업용부동산시장에서 마곡업무지구(MBD·Magok Business District)라는 새로운 용어가 생기게 되는 셈이다.

마곡지구가 본격적으로 개발된 건 2005년 이후다. 당해 서울시는 '2020 서울도시기본 계획'을 통해 마곡 개발 방향을 제시했다. R&D 클러스터와 주거단지, 업무상업단지, 공원이 어우러진 자족도시를 조성하겠다는 목표를 세웠다.

계획에 따라 강서구 마곡동 일대 약 367만㎡ 부지 개발을 시작했다. 1지구-주거단지(107만㎡), 2지구-산업업무단지(190만㎡) 3지구-공원복합단지(79만㎡)로 나눴다. 2007년부터 총 사업비 약 7조2500억원이 투입됐다.

1지구에는 1만1800세대에 주택이 공급됐다. 2지구에선 기업들을 대상으로 산업시설용지 및 지원시설용지 분양이 있었다. 이후 롯데쇼핑, 오스템임플란트, 한독, 아워홈, 대웅제약 등이 입주 완료했다. 3지구에는 서울식물원, 호수공원, LG아트센터 등이 들어선 상태다.

하반기 대규모 오피스 공급을 앞두고 있는 곳은 2지구 왼편에 특별계획구역으로 지정된 CP1~3구역(83만㎡)과 CP4구역(39만㎡)이다. CP1~3구역에선 롯데건설 컨소시엄에 의해 '마곡 MICE 복합단지 개발사업'이, CP4구역에서는 태영건설 컨소시엄이 MICE 단지와 연계한 복합개발사업을 진행 중이다. 모두 하반기 준공 예정이다.


◇3개 오피스 준공, 연면적 30만평·임대면적 20만평

오피스는 CP1~4 전 구역에 위치해 있다. 다만 CP2구역의 업무시설인 '르웨스트 웍스'는 지식산업센터와 비슷한 방식으로 개별 호실 분양했다. 마곡 MICE 개발사업 시행자인 '마곡마이스PFV'에 따르면 르웨스트 웍스는 2022년경부터 분양을 시작해 현재 1개동, 144실에 대한 분양을 100% 마친 상태다.

이 외 CP1, CP3, CP4 구역의 오피스는 각각 주인이 있다. 투자자가 임대 형식으로 오피스를 채워야 한다는 의미다. CP1구역에는 '르웨스트 시티타워(연면적 32만6100㎡)', CP3-2구역에는 '케이스퀘어 마곡(연면적 15만9300㎡)', CP4구역에는 '원그로브(연면적 46만3100㎡)'가 지어진다. 르웨스트 시티타워와 케이스퀘어 마곡의 시공사는 롯데건설, 원그로브 시공사는 태영건설이다.

3개 오피스의 전체 연면적은 94만8400㎡(28만6900평)에 달한다. 이 중 오피스 임대면적이 약 19만평 수준인 것으로 알려졌다. 알스퀘어에 따르면 지난해 수도권 주요 업무지구에 신규 공급된 오피스 총 연면적이 약 25만평 정도였다. 또 YBD에 입지한 코어 오피스인 파크원타워 2개동과 IFC 3개동의 연면적이 각각 15만평, 11만평으로 나타났다.


◇PM사 선정 한창…LM사 임차기업 모집 박차

국내 영업 중인 15여 곳의 부동산서비스회사가 마곡 오피스 임대 자문을 위해 뛰고 있다. 사실상 모든 회사가 LM사로 참여하고 있는 상태다. LM사는 개발 초기였던 2022년경부터 선정하기 시작했다. 반면 PM사는 준공을 앞두고 올 초부터 입찰이 있었다.

먼저 르웨스트 시티타워(CP1)는 AB동과 CD동으로 나뉜다. AB동은 KT투자운용이 매입하기 위해 막바지 협의 중이다. LM사는 교보리얼코, PM사는 아직 선정되지 않았다. 다만 관계사인 KT에스테이트가 PM을 수주할 것이라는 전망이 우세하다. CD동은 아직 시행법인이 가지고 있다. LM은 오스카앤컴퍼니, 미래에셋컨설팅이 맡았다. 역시 PM사는 미정인 상태다.

케이스퀘어 마곡(CP3-2)은 코람코자산신탁이 선매입 계약을 맺었다. 연기금, 공제회가 투자한 블라인드리츠를 통해 운용할 예정이다. 자산관리에선 S&I코퍼레이션의 역할이 가장 크다. PM사이자 LM사로 이름을 올렸다. LM사에는 S&I코퍼레이션 외에도 에스원, 쿠시먼앤드웨이크필드코리아, 젠스타메이트, 알스퀘어 등이 함께 참여한다.

원그로브(CP4)는 국민연금이 투자하고 이지스자산운용이 운용한다. CBRE코리아가 PM을 따냈다. LM사는 8개사가 이름을 올렸다. CBRE코리아를 포함해 세빌스코리아, JLL코리아, 컬리어스, 신영에셋, 에스원, 한화호텔앤드리조트, 에이커트리다.

업계는 MBD의 관리비 등을 포함한 전용면적당 임대료(NOC)는 20만원대로 보고 있다. 다만 인근 오피스들이 임대보단 사옥으로 형태로 쓰이고 있는 경우가 많아 비교할 만한 시세가 형성 돼 있지 않은 상황이다. 올해 하반기 이후 기업들의 입주가 이어지면 임대료 수준이 정확히 정해질 것으로 보인다.

서울시내 3개 주요 업무지구 중에선 YBD 임대료가 가장 싸다. NOC 20만~30만원대다. CBD는 30만원 안팎이다. 가장 임대료가 비싼 그랑서울의 NOC가 올해 40만원을 찍었다. GBD NOC는 40만원대 내외다.