이 기사는 2024년 06월 28일 08:34 thebell 에 표출된 기사입니다.

마곡 CP3-2구역에는 '케이스퀘어 마곡'이 오는 8월 말 준공된다. 4개동 연면적은 약 15만9300㎡(4만8200평) 규모다. 케이스퀘어 마곡은 코람코자산신탁이 블라인드 리츠를 통해 선매입 확약했다. 교직원공제회 등이 주요 투자자다.

S&I코퍼레이션이 전속 자산관리(PM)를 맡을 전망이다. 과거 LG계열사였던 상업용 부동산 서비스 회사로 인근 LG사이언스파크 시설관리(FM)를 수행한 바 있다. LG그룹 임차 유치 가능성을 높게 본 셈이다. 인근 KG스퀘어를 쓰고 있던 LG전자 및 계열사 일부가 이동을 검토하고 있다.

◇LM사 S&I 포함 에스원·C&W·젠스타메이트·알스퀘어 등 5곳

케이스퀘어 마곡은 '마곡 MICE 복합단지 개발사업'을 통해 조성되는 오피스다. CP3-2구역에 지어지고 있다. CP3-1구역에는 시니어타운인 'VL 르웨스트'가 들어선다. 오는 8월 준공을 앞두고 있다. 입주는 이르면 10월부터 시작될 전망이다.

전체 연면적은 약 15만9300㎡(4만8200평)이다. 지하 7층~지상 12층, 총 4개동으로 이뤄졌다. 임대 면적은 약 14만1400㎡(4만2800평), 전용률은 49.8% 정도다. 기준층 전용면적이 약 1650㎡(500평)으로 올 3월 기준 임대가는 평당 보증금 95만원, 임대료 9만5000원, 관리비 4만3000원 수준으로 나타났다.

케이스퀘어 마곡은 코람코자산신탁이 선매입한 자산이다. 코람코자산신탁은 올해 3월 S&I코퍼레이션을 PM사로 선정한 뒤 최종 계약 체결을 앞두고 있다. FM도 함께 맡겼다. LM사들과는 2022년 계약을 체결했다. S&I코퍼레이션과 함께 에스원, 쿠시먼앤드웨이크필드코리아, 젠스타메이트, 알스퀘어 등 5곳이 임차사를 구하고 있다.


◇S&I, LG사이언스파크·LG서울역빌딩 등 자문 이력

PM·LM·FM을 모두 맡고 있는 S&I코퍼레이션이 구심점이다. S&I코퍼레이션은 럭키개발 빌딩관리부로 1975년부터 사업을 개시했다. 럭키 역전빌딩, 트윈타워 등 LG그룹 자산 FM을 맡아 사세를 키웠다.

과거 LG그룹 계열사였던 점이 이번 수주를 따내는데 주요했다는 분석이다. MICE 복합단지 오른쪽에 LG사이언스파크가 자리한다. 이 외 MBD 곳곳에 LG그룹 계열사들이 포진해 있는 상태다. S&I코퍼레이션이 LG그룹 계열사 임차 유치에 유리할 것으로 본 셈이다.

S&I코퍼레이션은 아직 LG그룹과 지분 관계가 얽혀있다. 현재 지분 60%는 맥쿼리PE가, 나머지 40%는 디앤오가 들고 있다. S&I코퍼레이션은 2022년 3월 S&I엣스퍼트였던 사명을 변경했다. 앞서 S&I엣스퍼트는 2021년 10월 LG그룹 자회사인 S&I코퍼레이션에서 FM사업부가 떨어져 나온 뒤 독립 경영에 나섰다. 기존 자회사 S&I코퍼레이션이 디앤오로 간판을 바꿔 달자 S&I엣스퍼트가 다시 이름을 가져왔다.

실제 S&I코퍼레이션은 LG그룹 및 GS그룹 부동산 다수에 대한 PM·FM 업무 경험을 보윻고 있다. MBD 내 LG사이언스파크도 S&I코퍼레이션이 PM과 FM을 맡았다. GS건설이 개발한 그랑서울, GS타워, LG서울역빌딩, LG화학대전기술연구원, LS일렉트릭, LG생활연수원, GS칼텍스인재개발원, LG CNS글로벌클라우드센터 등에도 서비스를 제공했다.
◇KG스퀘어 임차 LG전자 계열사 이전 가능성

S&I코퍼레이션의 활약으로 케이스퀘어 마곡은 MBD 신규 공급 예정 오피스 중에서도 비교적 빠르게 임차사를 구하고 있다. 먼저 S&I코퍼레이션이 직접 사옥을 이전하기로 했다. 현재는 오스템임플란트 마곡중앙연구소 맞은 편 디앤오 강서사옥에 입주한 상태였다. 2000평 정도를 채운 것으로 알려졌다.

마곡 KG스퀘어를 쓰고 있는 LG전자와 LG전자 계열사도 일부도 케이스퀘어 마곡 이전을 고민하는 중이다. 마곡 KG스퀘어는 지도상으로 CP1 위쪽에 위치한다. LG전자 베스트샵 등이 6800평 정도를 쓰고 있었다. KCGI대체투자운용이 현재 매각 중인 자산이다.

준공 후 큰 문제가 발견되지 않는다면 오는 10월에는 코람코자산신탁 리츠로 소유권 이전도 마무리될 전망이다. 코람코자산신탁은 2021년 2월 케이스퀘어 마곡을 선매입하기 위해 '코람코가치투자부동산제3의3호리츠(3-3호리츠)'를 설립했다. 같은 해 5월 MICE 복합단지 시행법인인 '마곡마이스PFV'로부터 8150억원에 오피스 선도 매매계약을 체결했다. 준공 후 사용승인이 떨어지면 잔금을 지급 및 소유권 이전이 진행된다.

3-3호리츠의 지분은 코람코가치투자부동산제3호리츠(3호리츠)가 70%, 롯데건설 30% 갖고 있다. 롯데건설은 마곡마이스PFV의 주요 주주이자 MICE 복합단지의 시공사다. 롯데건설 디벨로퍼 사업인 셈이다.

3호리츠는 3-3호리츠의 모(母)리츠다. 3호리츠는 부동산 투자를 위해 설립된 블라인드리츠다. 최대주주는 한국교직원공제회로 지분 49.26%를 들고 있다. 대한지방행정공제회(19.70%), 농업협동조합중앙회(9.85%), 경찰공제회(9.85%), 군인공제회(9.85%), 코람코자산신탁(1.33%) 등도 주주로 이름을 올리고 있다.