이 기사는 2024년 07월 10일 09:00 thebell 에 표출된 기사입니다.

'강동역 SK리더스뷰'는 DS네트웍스가 한 차례 분양을 연기했던 사업장이다. 초기 분양에 돌입했던 당시 '올림픽파크 포레온(둔촌주공아파트 재건축)'과 일정이 맞물렸다. 올림픽파크 포레온이 단군 이래 최대 재건축으로 통했던 만큼 관심도가 상대적으로 떨어질 수밖에 없다는 판단에 일정을 순연했다.

다시 분양 일정에 돌입한 건 올해 초다. 현재는 완판에 성공해 대규모 분양수익이 기대되고 있다. 덕분에 프로젝트파이낸싱(PF)을 상환할 수 있는 여력을 확보했다. 파주 운정지구 3·4블록에서의 사업 취소로 계약금이 몰취될 예정이지만 분양수익에 힘입어 현금흐름에는 무리가 없을 전망이다.

10일 관련업계에 따르면 DS네트웍스는 지난달 강동역 SK리더스뷰의 모든 물량을 완판하는데 성공했다. 사업은 서울 강동구 길동 415-9 일원에 위치한 7679㎡ 크기의 부지를 연면적 8만2929㎡, 지하 6층~지상 20층, 3개동, 업무시설(오피스텔) 378실과 판매시설 등으로 복합 개발하는 게 골자다.

강동역 SK리더스뷰는 DS네트웍스가 케이리얼티제1호 소유의 옛 KT강동지사 부지를 매입한 2020년 10월부터 본격화됐다. 케이리얼티제1호는 KT투자운용이 도심권에 위치한 다수의 전화국 부지들을 처분할 목적으로 설정한 리츠다. 당시 매입가는 1517억원으로 최고가 입찰방식이 적용됐다.

이후에는 자금 조달에 착수했다. 이태원1동 새마을금고 외 37개사로부터 1700억원 규모의 PF를 일으켰다. PF는 트랜치A-1 1000억원과 트랜치A-2 700억원으로 구성돼 있다. PF 조달과 함께 '빅하우스제십이차(트랜치A-2)', '자이아비길동(트랜치A-2)' 등 유동화법인이 설립되는 절차도 수반됐다.

시공사로는 '운서 SK뷰 스카이시티 1·2차'와 '루원시티 SK리더스뷰 1·2차' 등에서 손발을 맞춘 SK에코플랜트를 선정했다. 2022년 말 기초공사를 시작한데 이어 지난해 4월 실착공에 들어갔다. 실착공이 이뤄지기 두 달전에는 분양신고 절차를 마치고 청약접수일을 2월 20일로 확정했다.

청약접수 당시 378실 공급에 536건이 접수돼 나쁘지 않은 성과를 거뒀다. 그러나 물량 대다수가 본계약에 이르지 못했다. 올림픽파크 포레온이 분양을 마친지 두 달 정도밖에 지나지 않은 시점이기 때문이다. 단군 이래 최대 재건축으로 통하는 올림픽파크 포레온은 일반공급 물량만 4786가구에 달한다.

강동역 SK리더스뷰와 올림픽파크 포레온 사이의 거리는 2㎞ 정도로 강동구라는 한정된 분양시장을 공유한다. DS네트웍스는 올림픽파크 포레온으로 인해 강동구 분양시장이 과공급됐다고 판단했다. 단지의 분양률이 지난해 말 기준 2.5%에 그쳤지만 당장 힘을 쏟기보다 일정을 순연하기로 결정한다.

다시 분양 홍보활동에 착수한 건 올해 초다. 올림픽파크 포레온의 분양권에 본격적으로 프리미엄이 형성된 시기와 맞물린다. 현재 올림픽파크 포레온의 84㎡형 분양권은 20억원대에 거래되고 있다. 강동역 SK리더스뷰의 동일 주택형 분양가가 10억~11억원 수준인 만큼 예비수요자들의 관심이 상당했다.
DS네트웍스는 강동역 SK리더스뷰의 완판으로 대규모의 매출원천을 확보하는 효과를 거뒀다. 지난해 말 감사보고서에는 강동역 SK리더스뷰의 분양예정액이 4787억원이라는 내용이 담겨있다. 누적 분양수익도 아직 14억원 수준이라 향후 유입될 현금흐름을 기반으로 1700억원 규모의 PF를 상환하게 된다.

대규모의 분양예정액은 파주 운정지구 3·4블록에서 발생한 리스크를 감내할 여력으로도 활용될 전망이다. DS네트웍스는 지난달 말 파주 운정지구 3·4블록의 사업을 취소한다고 밝혔다. 금리인상 기조와 원자재·인건비의 상승이 맞물린 결과 시공사와 금융사를 구하지 못했다는 게 이유였다.

DS네트웍스가 사업 취소를 결정하면서 토지 공급처인 한국토지주택공사(LH)에 기지급한 계약금 455억원도 몰취 수순에 들어갈 예정이다. 다만 강동역 SK리더스뷰을 비롯해 '평촌 푸르지오 센트럴파크', '송도 럭스오션 SK뷰' 등 기추진 사업장에서의 현금 유입이 예정돼 있어 여파가 크지 않을 것이란 의견에 무게가 실린다.