이 기사는 2024년 10월 08일 07:09 thebell 에 표출된 기사입니다.

'코리빙'은 부동산개발업계의 대표적인 화두다. 빈번하게 무산 소식이 들려오는 분양형 사업과 달리 상대적으로 업황을 타지 않고 있다. 오히려 금융기관들이 코리빙을 포함한 임대형 사업에 적극적으로 자금을 조달하는 추세다. 코리빙 사업을 영위하는 오퍼레이터에 대한 관심도 올라갔다.

해외 자본들도 국내 코리빙 시장에 적극적으로 진출하고 있다. 지난해 초 영국의 글로벌 자산운용사인 ICG는 국내 코리빙 시설을 개발할 목적으로 약 3000억원 규모의 펀드를 설정했다. 홍콩계 임대주택 오퍼레이터인 위브리빙도 글로벌 사모펀드 KKR과 손잡고 코리빙 자산을 이미 매입한 상태다.

국내 자산운용사들 역시 뛰어들었다. 복수의 자산운용사들이 코리빙 오퍼레이터에 시리즈 투자를 검토하는 한편 투자 비히클로 활용할 펀드를 만들고 있다. 최근 들어 자산운용사와 오퍼레이터간 MOU 소식도 잦은 편이다. 중소·중견 자산운용사부터 대형 자산운용사까지 풀도 다양하다.

다만 모든 사람이 코리빙과 오퍼레이터들에 대해 장밋빛 전망만을 예견하는 건 아니다. 취재차 만난 한 코리빙 오퍼레이터는 "어느 순간 모두 우리를 살펴보지 않을 수도 있다"고 우려했다. 지금은 코리빙 사업이 투자 섹터로 각광받고 있지만 업황에 따라 상황이 급변할 수 있다는 의미다.

수익성을 문제 삼았다. 코리빙 오퍼레이터 대부분이 지속적으로 손실을 기록하고 있다. 신규 코리빙 개발사업의 유무에 따라 때때로 흑자 기조를 보이기도 하지만 단순 운영만으로 수익성을 챙기기 힘들다. 규모의 경제를 실현하기에는 아직 오퍼레이터들의 대형화가 이뤄지지 않았다.

사업 방식에 대한 지적도 이어졌다. 현재는 자산운용사가 펀드로 자산을 매입한 이후 운영계획을 수립하는 게 일반적이다. 코리빙은 자산운용사 입장에서 하나의 옵션에 불과하다. 지금과 같은 부동산 불경기에는 오퍼레이터와의 협업을 바탕으로 코리빙 사업을 진행하는 걸 선호하지만 업황에 따라 다른 운영계획을 결정할 가능성이 상존한다.

해법으로 제시한 게 '디벨로퍼레이터(디벨로퍼+오퍼레이터)'다. 취재원은 코리빙 오퍼레이터가 확보된 개발 역량을 토대로 자산운용사에 먼저 사업을 제안할 수 있는 역량이 필요하다고 역설했다. 펀드에 에퀴티 투자를 단행할 수 있는 자본력도 지속가능성을 담보할 수 있는 요건이다. 코리빙이 계속 화두로 거론되기 위해서는 오퍼레이터들의 변화가 필요해 보인다.