이 기사는 2024년 07월 18일 07:25 thebell 에 표출된 기사입니다.

롯데리츠는 롯데그룹의 스폰서리츠로 2019년 상장했다. 상장 당시 연 평균 6%대의 수익률을 약속했지만 가장 최근 결산 기준으로 보면 배당률이 3%대까지 떨어진 상태다.

차입금 만기가 집중돼 있어 금리 인상으로 인한 타격이 다른 상장리츠보다 컸다. 지난해에만 해도 1조원 이상 리파이낸싱을 하면서 조달금리가 평균 3%대에서 5%대로 올랐다.

올해부턴 배당이 점차 회복될 것이라는 전망이 우세하다. 상반기 리파이낸싱에서는 금리를 4%대까지 낮췄다. 투자 자산의 꾸준한 임대료 인상 및 차입 만기 장기화로 안정성을 다지겠다는 목표다.

◇배당률 3%대까지 하락…목표 배당률 절반 수준

롯데리츠는 롯데AMC에서 2019년 출시한 상장리츠다. 롯데AMC는 롯데지주㈜가 100% 출자해 설립한 자산관리회사다. 롯데를 스폰서로 두고 있어 그룹 내 자산 편입 및 책임임차인 모집 측면에서 경쟁력을 갖췄다.

상장 만 4년을 채워가고 있다. 2019년 3월 리츠를 만들고 5월 영업인가를 획득했다. 코스피에서는 10월 말부터 거래됐다. 연 2회, 7월과 12월 말을 결산 기준일로 삼고 있는 반기 배당 리츠다.

배당금 추이를 보면 상장 당시 예측했던 수준을 하회하고 있는 모습이다. 롯데리츠는 IPO 때 제공한 투자설명서를 통해 공모가 5000원 기준 연 평균 6%대 수익률을 약속했다. 하지만 가장 최근 결산기인 10기(23년7월~12월) 배당률은 3.8%까지 떨어졌다.

구체적으로는 5기(21년1년~6월)와 8기(22년7월~12월) 배당률이 5%대에 그쳤다. 각각 주당배당금 139원과 143원을 지급해 연 환산 수익률 5.56%, 5.72%를 기록했다.

8기 이후로는 '배당컷'의 영향이 더 커졌다. 9기(23년1월~6월) 주당배당금은 109원으로 8기(22년7월~12월) 143원보다 23.8%가량 떨어졌다. 연 배당률로 계산해도 4%대 수준이다. 뒤이어 10기(23년7월~12월)에 1주당 95원을 지급해 연 배당률이 3.8%까지 떨어졌다.

투자자 입장에서 배당 예측가능성 역시 낮은 편이다. 2019년에 최초 5기(21년1월~6월)까지의 예상배당률만 제공했다. 이후 IR을 통해 간략한 전망은 내놓지만 결산 전에 구체적인 수치는 밝히지 않고 있다.

주주들이 배당금을 보고 투자 관련 결정을 내리기 어렵다는 의미다. 11기(24년1월~6월) 주당배당금도 아직 공시되지 않았다. 롯데리츠가 지난 6월 IR에서 밝힌 예상 주당배당금은 103원으로 연 수익률 4.12% 정도를 기록할 것으로 보인다.

◇지난해 리파이낸싱 금리 3%대→5%대 타격

배당컷의 직접적인 원인은 이자 비용 상승이다. 기준금리 인상으로 인해 리파이낸싱 금리 인상이 불가피했다. 다른 리츠들도 비슷한 어려움을 겪어오고 있지만 롯데리츠의 경우 배당금 총액 및 주당배당금 하락폭이 더 컸다.

롯데리츠 내부적으론 차입금 만기를 분산시켜 놓지 않은 영향이 컸다. 롯데리츠는 지난해에만 총 차입금의 92%에 달하는 1조490억원에 대한 리파이낸싱을 진행해야 했다. 이 과정에서 조달금리가 기존 2~3%대에서 모두 5%대 안팎으로 오르는 걸 감수할 수밖에 없었다.

올해는 6700억, 총 차입금의 58.9% 수준의 리파이낸싱을 진행했거나 또는 진행할 예정이다. 지난해보다는 금액이 소폭 줄어든 데다 금리도 점차 안정화되고 있어서 조달비용을 조금씩 낮출 수 있을 전망이다.

실제로 상반기 두 차례 걸쳐 진행한 리파이낸싱에서는 이자율을 낮추는 데 성공했다. 지난 1월 1300억원 대출을 차환해 금리를 CD+2.08%에서 CD+1.20%로 내렸다. 3월에는 750억원의 담보부사채를 차환해 금리를 5%에서 CD+1.00%로 낮췄다.

이달에도 총 2400억원어치 담보부사채 차환을 진행한다. 700억원, 800억원, 900억원의 만기가 차례로 돌아온다. 각각 발행금리는 5.69%, 5.09%, 4.67%였다. 롯데리츠는 롯데백화점 강남점 담보가액이 높아진 점을 활용해 담보부사채 발행금액을 기존 1700억원에서 2400억원으로 늘려 리파이낸싱을 진행하는 중이다.


◇4년간 누적 주당배당금 1329원, 배당률 26.6%

앞으로는 점진적인 배당금 회복이 예상된다. 10기(23년7월~12월) 최저 주당배당금을 찍은 뒤 11기(24년1월~6월)기부터 바로 반등에 성공할 전망이다. 올해 상반기에만 해도 조달금리를 대폭 줄인 만큼 12기(24년7월~12월)에도 11기와 비슷하거나 더 높은 수준의 배당금이 지급될 것으로 보인다.

여기에 더해 매년 보유 자산에서 발생하는 임대료 규모가 늘고 있는 점도 긍정적이다. 롯데리츠의 5기(21년1월~6월) 임대수익은 486억원이었다. 6기(21년7월~12월) 최초로 562억원을 기록해 500억원을 돌파했다. 10기(23년7월~12월) 임대수익은 600억원을 눈앞에 둔 594억원으로 나타났다.

롯데리츠는 금리 안정기가 시작될 것으로 보이는 올해 하반기부턴 차입금을 장기물로 차환해 나가겠다는 계획을 밝혔다. 장기 차입금 비중을 70%로 늘려 만기를 최대한 분산시켜 놓는다는 목표다.

14기(25년7월~12월)까지 신규 조달금리를 4%로 낮추고 동시에 주당배당금을 124원, 연 환산 4.96%까지 올리겠다는 계획을 단기 과제로 설정했다. 장기적으로 투자 섹터를 다양화해 고금리 등 유사상황 발생을 대비해 환금성 높은 자산을 확보해 나가겠다는 전략을 짰다.

롯데리츠의 누적 배당수익률은 공모가 5000원 기준 26.6%로 나타났다. 약 4년 전 IPO 이후 10기(23년7월~12월)까지 주당배당금 총액에 11기(24년1월~6월) 예상 주당배당금을 더한 숫자가 1329원이다. 배당의 상향이나 특별배당이 없다고 한다면 앞으로 12년은 있어야 배당금으로 투자 원금을 회수할 수 있다는 의미다.