이 기사는 2024년 07월 25일 07시25분 thebell에 표출된 기사입니다

현대건설이 후순위 브릿지론 대출에 신용보강을 제공하고 있는 서울 중구 도시정비형 재개발사업의 본 프로젝트파이낸싱(PF) 전환 일정을 내년으로 넘겼다. 당초 연내 본PF 전환을 목표로 사업을 추진했지만 인허가 절차가 지연되고 있기 때문이다.

25일 업계에 따르면 마포로5구역 10·11지구 도시환경정비형 재개발사업 시행사 이노디앤씨는 최근 본PF 전환 목표 시점을 2025년 2월로 설정했다. 현대건설이 시공사로 참여할 예정인 사업이다.

이 사업은 서울시 중구 중림동 624번지 일원에 업무시설과 판매시설, 근린생활시설 등을 조성하는 프로젝트다. 299가구 규모 공동주택도 함께 조성된다. 용적률 649.96%와 건폐율 56.84%, 높이 86m 이하가 적용됐다.

시행을 맡은 이노디앤씨는 디벨로퍼 지엘산업개발이 지분 50%를 보유하고 있는 시행법인이다. 나머지 지분 50%는 성광디앤씨가 보유하고 있다. 지엘산업개발의 다른 개발사업장 시행법인 지분도 보유하고 있다. 이노디앤씨는 2007년 설립돼 2019년까지는 개인주주가 소유하고 있었지만 2020년 현재의 구조로 주주구성이 변경됐다.

실질적인 사업 주체인 지엘산업개발은 서울 종로구 청진구역 타워8과 그랑서울을 조성한 디벨로퍼다. 지난해 말 기준으로 황세훈 대표이사가 지분 47.87%를 보유한 최대주주다. 지난해 경기도 광주시 공동주택과 경기도 고양시 지식산업센터 등을 준공시켰고 올해 들어서는 서울 강남구 고급 주거복합시설 원에디션 강남의 공사를 마무리했다.

현대건설이 마포로5구역 10·11지구 개발사업에 신용보강을 제공하기 시작한 시점은 2020년이다. 이노디앤씨와 사업협약을 체결하고 후순위 브릿지론에 신용보강을 제공했다. 2020년 말 기준 이노디앤씨의 단기차입금 950억원 중 350억원에 대해 연대보증을 제공하는 구조였다.

시행사가 사업지 토지를 추가 확보하는 과정에서 브릿지론 규모가 확대됨에 따라 현대건설의 신용보강 규모도 지속적으로 증가했다. 브릿지론 규모는 2021년 1120억원, 2022년 1570억원, 2023년 2550억원으로 확대됐다. 같은 기간 현대건설의 연대보증액은 430억원에서 650억원으로 증가했다. 연대보증은 상환순위가 가장 뒷단에 있는 후순위 대출에 제공됐다.

지난해 사업지 확보를 마무리한 시행사는 당초 2024년 7월 본PF 조달을 목표로 했다. 인허가 절차 마무리와 함께 상대적으로 금리가 낮은 본PF로 대출을 변경해 이자비용을 절감하겠다는 구상이었다.

하지만 인허가 절차에 예상보다 오랜 시간이 소요됐다. 마포로5구역 10·11지구 개발사업은 지난해 9월 도시계획위원회에서 정비계획 변경안이 가결됐다. 이후 지난 4월에 들어서야 건축·경관·교통·공원 등의 심의를 통과했다.

결국 이노디앤씨는 이달 브릿지론 만기가 도래하자 변경 대출약정서를 체결하고 본PF 조달 시점을 내년 2월로 연기했다. 선순위인 트렌치A 대출 1450억원은 2025년 3월로 연장됐고 현대건설이 신용을 보강한 트렌치D 대출 650억원은 오는 10월 18일로 만기가 연장된 상태다. 트렌치B(300억원) 등은 만기가 2025년 2월로 설정돼 있다.