이 기사는 2024년 07월 29일 07:28 thebell 에 표출된 기사입니다.

NH프라임리츠는 국내 4개 코어 오피스에 재간접투자하고 있다. 다른 상장리츠들은 한 개도 담기 어려운 강남 소재 우량 자산만 3개를 편입한 상태다. 펀드에 투자한 형태이기 때문에 자산 매각도 주기적으로 이뤄진다. 연내 '더에셋' 매각이 마무리되면 개인투자자들도 대규모 특별배당을 가져갈 수 있을 전망이다.

물론 재간접리츠로서 한계점도 존재한다. 자산을 직접 운용하지 않고 지분 일부만 갖고 있는 탓에 각종 의사결정 참여가 제한된다. 상장리츠에 투자한 개인들의 이익이 뒤로 밀릴 수 있다는 의미다. 동시에 AUM 및 시가총액이 작은 점은 주식시장 내 수급 측면에서 약점으로 작용하고 있다.

NH프라임리츠는 적극적인 리츠 운용을 약속했다. NH올원리츠와의 합병을 통한 리츠 대형화, 재투자 물건 미확보시 유상감자 등 다양한 방안을 검토하고 있다는 입장이다. NH프라임리츠의 주가는 더에셋 특별배당에 대한 기대감으로 연초 이후 10%가량 올랐다. 적정주가는 5503원으로 분석된다.

◇국내 코어 오피스 4개, 재간접투자…GBD 자산만 3개

NH프라임리츠는 2019년 12월 국내 최초 재간접리츠로 유가증권시장에 진출했다. 4개 펀드 및 리츠의 지분을 기초자산으로 담았다. 투자 섹터는 국내 중심업무지구에 위치한 코어 오피스로 정했다.

재간접리츠는 비교적 적은 자본으로 우량 자산에 투자할 수 있다는 강점이 있다. 리츠는 이익의 90% 이상을 배당해야 하기 때문에 운용자산(AUM)를 늘리기 위해선 유상증자가 불가피하다. 하지만 대규모 유상증자는 투자자들의 저항을 받게 된다. 상장리츠가 강남업무지구(GBD) 오피스 실물 전체를 인수하는 사례가 적은 이유다.

NH프라임리츠는 재간접리츠라는 강점을 살려 GBD 오피스를 주로 담았다. 상장 초기 4개 자산으로 각각 △서울스퀘어(CBD) △강남N타워(GBD) △더에셋(GBD) △삼성SDS타워(GBD)를 포함시켰다.

자산을 확보하는 데도 비교적 소요 시간이 짧다. 실물 자산을 가져 오기 위해 입찰 등에 참여하거나 대출을 실행한 기관들을 모으는 등 절차를 밟지 않아도 된다. 다른 운용사가 설정한 비히클(Vehicle)의 에쿼티 수익률을 검토한 뒤 투자만 집행하면 된다는 의미다.

NH프라임리츠는 한 차례 포트폴리오 조정이 있었다. 지난해 삼성SDS타워가 매각된 뒤 투자 원본 150억원을 돌려받았다. 올해 초 GBD 아크플레이스 우선주에 재투자를 결정했다. 투자 공백이 길어지지 않은 셈이다.

하반기에는 더에셋이 매각될 예정이다. 운용사인 코람코자산신탁은 더에셋 인수 우선협상대상자로 삼성SRA자산운용을 선정했다. NH프라임리츠는 올 초와 마찬가지로 재투자 자산을 결정해야 하는 과제를 안게 됐다.


◇운용·매각 등 의사결정 권한 미미…적극적 운용 '약속'

요약하자면 재간접리츠는 소액으로 우량 자산에 효율적 투자가 가능하다. 하지만 반대로 생각하면 지분 일부만 갖고 있는 형태이기 때문에 자산의 운용 및 매각 등에서 의사결정 권한은 제한적이다. 이 같은 한계는 운용 자율성, 배당 안정성 등을 저해할 수 있는 요인이다.

먼저 운용 자율성이 상대적으로 떨어지는 편이다. 투자 자산별로 대략적 만기는 정해져 있다. 하지만 만기 시점에 엑시트 또는 연장 등 선택지 중에 어떤 결정이 맞을지에 대해서는 운용사와 투자자의 의견이 자주 엇갈린다. 더에셋의 경우 코람코자산신탁이 만기를 1년 이상 앞두고 매각 마케팅을 시작했다. 투자 기간이 예상보다 짧아지게 된 경우다.

안정적인 배당률이 깨질 수도 있다. 적절한 재투자 자산이 없을 땐 연속성 있는 리츠 운용이 어려워질 수 있기 때문이다. 게다가 최근엔 상장리츠들이 증권사가 셀다운 하지 못한 오피스 우선주를 사들이는 사례가 늘었다. 우선주 투자 전략이 유행하고 있는 반면 비판적인 목소리가 함께 나오는 이유다.

NH농협리츠운용은 지난 6월 있었던 IR 행사에서 "운용 자산의 주기적인 현장 점검과 자산 매각 현황 모니터링으로 매각 가치 극대화를 위해 노력하고 있다"고 밝혔다. 또 "향후 유동성 확충을 위한 M&A, 우량 재투자 물건 미확보시 유상감자 또는 자사주 매입 등 주주가치 제고를 위한 다양한 방안을 사전 검토해 실천해 나가겠다"고 설명했다.

◇800억대 시가총액, 기관투자자 유입 한계

무엇보다 AUM 및 시가총액이 상장리츠 중 최저 수준인 점도 NH프라임리츠의 한계점으로 꼽힌다. NH프라임리츠는 투자 원금이 애초에 885억원 정도에 불과하다. 재간접리츠의 AUM을 뜻하는 자산총계는 지난 2월 말 1043억원으로 나타났다. 시가총액은 주가 4495원 기준 839억원을 기록했다.

특히 시가총액이 작고 거래량이 적으면 기관투자자가 투자하기가 어렵다. 리츠를 원할 때 사고 팔수 없기 때문이다. NH프라임리츠의 외국인지분율은 1% 미만이다. 최대주주인 이지스자산운용, 미래에셋증권 등도 10% 미만 지분을 갖고 있는데 그친다.

그만큼 주가 상승 여력도 크지 않다. 금리가 다시 안정화되고 상장리츠에 대한 투자심리가 대폭 회복될 때 투자자들은 상대적으로 거래량이 많고 몸집이 큰 상장리츠에 몰려갈 가능성이 크기 때문이다.

어느 정도 주가가 뒷받침되면 유상증자를 통해 AUM을 키우는 게 가능하다. 하지만 시가총액이 작기 때문에 주가가 오르지 않고 주가가 낮기 때문에 유상증자를 추진할 수 없는 악순환 고리가 형성될 수도 있다.

이 때문에 NH프라임리츠는 M&A 등을 적극적으로 검토하고 있다. NH농협리츠운용의 또 다른 상장리츠인 NH올원리츠와 합병을 통해 리츠 대형화의 이점을 누리려는 목적이다. 주식시장 내 수급 문제뿐만 아니라 자금 조달 및 자산 확보, 포트폴리오 다각화 등에서 다양한 장점을 가져갈 수 있는 전략이다.

NH올원리츠의 시가총액과 AUM은 각각 1500억원, 7000억원 수준이다. NH프라임리츠의 시가총액 및 AUM과 단순 합산하면 두 리츠의 시가총액은 2300억원대, AUM은 8000억원대로 증가하게 된다.


◇P/NAV 0.817, 20% 저평가…특별배당 기대감, 주가 '뒷받침'

NH프라임리츠의 순자산가치(NAV)는 1027억원으로 추산된다. 지난 2월 말 기준 반기보고서상 공정가치 측정 금융자산 877억원에 아크플레이스 재투자 원금인 150억원을 더한 수치다. 아크플레이스 재투자는 3월 중 있었다. 당시엔 현금으로 150억원 이상을 보유한 상태였다.

주가는 현재 20%가량 저평가 상태다. 순자산가치 대비 주가 비율을 뜻하는 P/NAV는 0.817로 나타났다. NH프라임리츠의 시가총액은 839억원 규모로 이달 26일 종가 4495원을 기준으로 구했다. 적정주가는 5503원 수준으로 분석된다.

주가는 연초만 해도 4000원대 안팎에서 움직였다. 이후 아크플레이스 재투자가 이뤄지고 더에셋 매각 소식까지 전해지자 주가가 오르기 시작했다. 특별배당에 대한 기대감이 일부 반영돼 있는 것으로 풀이된다.

상장 이후 총 수익률은 15%를 넘길 전망이다. 마지막 결산 배당을 지급한 9기(23년6월~23년11월)까지 누적 주당배당금은 1250원, 누적 배당수익률은 25.0%를 기록했다. 지난해 11월 말 종가 4190원에 대한 주가수익률이 -16.2%였다. 같은 기간 합산 총 수익률은 8.8%다.

현재 10기(23년12월~24년5월) 결산이 진행 중이다. 110~130원 사이의 배당금 지급이 예상된다. 여기에 더해 상반기 중 주가가 7%가량 상승한 상태다. 10기 주당배당금을 130원으로 추정하고 이달 26일 종가 4495원을 반영한 총 수익률은 17.5%에 달한다.