이 기사는 2024년 08월 21일 14:57 thebell 에 표출된 기사입니다.

한화자산운용이 역삼동 아남타워 투자펀드의 만기연장을 추진 중이다. 지난해 NH농협리츠운용과의 매매협상이 불발된 이후 올해 들어 재차 자산매각을 검토하기도 했으나, 끝내 추진하지 않기로 결정한 모습이다. 자산매각 적기를 가늠하는 한편 공실 해소에 집중하기 위한 조치로 풀이된다.

21일 금융투자업계에 따르면 한화자산운용은 '한화오피스일반사모부동산투자신탁8호'의 신탁계약기간 연장을 추진하고 있다. 올해 초부터 자산매각에 대한 초기검토를 진행했으나, 매수자 우위의 부동산시장 상황 등을 고려해 매각 논의를 중단한 상황이다.

'한화오피스일반사모부동산투자신탁8호'의 펀드 만기는 오는 10월 도래한다. 지난 2019년 10월 이 펀드를 최초 설정한 한화자산운용은 신탁계약기간을 5년으로 설정하고 서울 강남구 역삼동에 위치한 아남타워를 932억원에 매입했다. 펀드 비히클로 우선주 181억원, 보통주 200억원을 모집했으며 나머지 매매대금은 담보대출로 조달했다.

업계에 따르면 한화자산운용은 올해 초부터 펀드 수익자들에게 자산매각을 추진하겠다는 뜻을 밝힌 것으로 전해진다. 지난해 NH농협리츠운용과의 아남타워 매매협상이 불발된 이후 펀드 수익권자들의 엑시트를 위해 재차 자산매각을 고려한 셈이다.

지난해 6월 NH농협리츠운용이 써낸 입찰가(1400억원) 이상을 바라는 한화자산운용 입장에서는 매수자 우위인 시장 분위기 상 제값을 받기 어렵다고 판단한 모습이다. 인근에 위치한 강남파이낸스플라자 등 GBD권역 실물 자산들이 대부분 딜클로징까지 이어지지 못한 점도 이같은 분위기의 방증이라는 분석이다.

올해 들어 확대된 아남타워의 공실률이 자산매각에 비우호적으로 작용했을 것이란 분석도 나온다. 아남타워 지하 1층~지상 7층을 구분 소유 중인 '한화오피스일반사모부동산투자신탁8호'는 지난해 말까지 임대율 98.7%를 기록해왔다. 다만 올해 들어 공실이 크게 발생해 전체 임대율이 지난 7월까지 89.0% 수준에 그쳤다는 전언이다.


지난해 말 자산 평가가치가 크게 상승했기 때문에 일시적인 공실 이슈에도 흔들리지 않는 분위기다. 업계에 따르면 '한화오피스일반사모부동산투자신탁8호'의 기준가는 지난해 11월 감정평가를 통해 기존 대비 약 60~70% 상승한 것으로 파악된다. 보통주 수익증권의 경우 기준가 상승률이 100%에 달했다는 전언이다.

한화자산운용은 신탁계약기간 조정과 동시에 담보대출 연장에도 착수할 것으로 전망된다. '한화오피스일반사모부동산투자신탁8호'의 차입금액과 차입금리는 각각 600억원, 연 3.0% 수준이다. 오는 10월 펀드 만기와 함께 대출만기도 도래할 예정으로, 이자율 상승 및 이자부담 증가는 불가피할 전망이다.

한화자산운용으로서는 지난해 NH리츠운용과의 매매가 불발된 게 더욱 아쉽게 됐다. NH리츠운용의 주요 투자자였던 MG새마을금고가 출자에 어려움을 겪으면서 계약기간 내 인수대금을 모으지 못한 것으로 전해진다. 본입찰이 진행된 지난해 6월 직후인 7월 새마을금고 뱅크런 사태가 발생한 영향이 컸다.

이 펀드의 투자자로는 한화투자증권 등이 참여했다. 펀드 설정당시 한화투자증권은 '한화오피스일반사모부동산투자신탁8호'의 2종 수익증권인 보통주를 100억원 규모로 인수하기로 결정했다. 펀드 주요판매사 또한 1종, 2종 수익증권 모두 한화투자증권이 이름을 올리고 있다.

아남타워는 2호선 선릉역 인근에 자리한 역세권 빌딩이다. 강남업무지구(GBD)에 속한 건물로 연면적 4만4083.78㎡(1만3335평), 지하 6층~지상 20층으로 이뤄진 중대형 빌딩이다. 한화자산운용은 펀드를 통해 지하 1층~지상 7층을 구분 소유 중이다.