이 기사는 2009년 08월 18일 14:33 thebell 에 표출된 기사입니다.

군인공제회가 종로 시즌상가의 다른 투자자 지분을 전액 인수할 예정이다. 이를 위해 사모펀드에서 천억원대의 빚을 냈다.

종로 시즌상가는 시행사인 아이비홀딩스가 허위 분양으로 형사처벌을 받은 뒤 군인공제회가 500억원 규모의 채권을 확보해 관리했던 곳이다. 이후 군인공제회는 기관투자가들을 모아 상가 지분 매입을 위한 펀드를 조성해 투자해왔다. 펀드 운용은 칸서스자산운용이 맡았다. 그러나 투자기간 동안 임대사업 및 분양 실적 저조로 부실투자 논란이 끊이지 않았다.

증권업계에 따르면 지난 13일 상법상 유동화회사(SPC)인 '주식회사 시즌드림'은 만기 1년, 1400억원 한도의 자산유동화기업어음(ABCP)을 발행했다.

같은 날 (주)시즌드림은 칸서스자산운용이 운용중인 '칸서스시즌사모부동산투자신탁 2호' 신탁업자 국민은행 등과 1400억원 한도의 대출 약정을 같은 날 체결했다. (주)시즌드림이 ABCP 발행을 통해 마련한 자금을 국민은행이 다시 대출받는 형태이다.

국민은행은 이 자금을 다시 칸서스시즌사모펀드2호에 대출했다. 결국 국민은행은 명목상 차주일뿐 실질 차주는 칸서스시즌사모펀드 2호가 되는 것이다.

칸서스시즌사모펀드 2호의 차입 목적은 펀드 1호와 좋은상호저축은행이 보유하고 있는 시즌상가 보유지분을 매입하기 위해서다. 차주인 2호 펀드는 최초 발행일인 지난 13일에 총 1400억원 한도 중 1100억원을 인출해 1호 펀드가 보유하고 있는 시즌 상가 지분을 양수했다. 차액 300억원도 향후 좋은상호저축은행 등이 보유하고 있는 시즌상가 지분 양수에 쓰일 것으로 알려졌다.

*출처 : 금융투자협회

칸서스시즌사모펀드는 지난 2006년 군공 등이 시즌상가 지분 매입을 위해 만든 사모펀드이다. 1호에는 기관투자자들이 참여했으며 투자 규모는 620억원(설정원본 기준)이다. 2호에는 군공이 480억원을 투자했다. 사실상 군공이 ABCP 발행으로 자금을 조달해 시즌상가 투자자들에게 투자금을 돌려주는 구조가 되는 셈이다.

이는 시즌상가 1호가 사실상 군공이 조성한 펀드이기 때문이다. 군공은 펀드를 만드는 과정에서 투자자들과 만기시에 원금뿐 아니라 일정 이자를 보장해주기로 약속을 맺은 것으로 알려져 있다. 펀드 투자기간은 3년으로 지난 12일에 만기도래했다.

부실투자 논란과 함께 시민단체에 의해 고발장이 제출된 시즌상가에 대해 기관투자가들이 만기 연장을 해줄리 만무해지자 결국 군공이 투자한 펀드2호가 펀드1호의 지분을 매입하는 형태로 펀드1호를 청산한 것이다.

ABCP 발행을 통한 이번 자금 조달 역시 군공이 없었으면 불가능했던 것으로 알려졌다.

한신정평가는 "펀드 2는 시즌상가 투자에서 발생하는 임대수입금 등으로 대출 원리금을 상환할 예정이나 본건 사업의 임대 및 분양실적 등을 고려할 때 차주의 채무에 대한 최종 상환능력에는 상당한 불확실성이 내포돼 있는 것으로 판단한다"고 평가했다. 또 "ABCP의 상환 가능성 또한 상당한 위험에 노출돼 있다"고 덧붙였다.

그러나 군공이 기업어음 매입보장과 신용공여를 하면서 ABCP 신용등급은 기업어음(CP) 등급 가운데 가장 높은 A1을 받았다. 사실상 군공이 보증을 섰기 때문에 펀드 2호가 천억원대의 차입을 할 수 있었던 것이다.

매입보장약정은 ABCP가 시장에서 팔리지 않을 경우 금융회사가 일시적으로 ABCP를 매입하는 것이지만 신용공여는 기초자산에 대해서도 책임을 지게 된다.

시즌상가의 임대 및 분양실적이 저조해 차입 이자율보다 낮은 수익률을 낼 경우 펀드 지분을 보유하고 있는 군공의 투자 수익이 줄 수밖에 없다. 또 펀드 2호가 만기시에 원금 상환에 어려움을 겪게 되면 군공이 대신 상환하게 된다. 결과적으로 펀드 2호의 차입금 상환에 대한 의무가 군공에 있기 때문이다.

펀드 2호의 수익자인 군공은 시즌상가 투자로 그동안 입은 손실에 더해 계속 투자에 따른 기회 손실과 펀드 2호의 차입 이자 및 원금 상환 부담 등을 지게 됐다. 결국 기금운용의 부실만 키우게 될 것이란 우려가 나오고 있는 것도 이 때문이다. 한 금융시장 관계자는 "호미로 막을 것을 가래로 막는 것"이라고 말했다.