이 기사는 2010년 02월 08일 07:00 thebell 에 표출된 기사입니다.

한국토지주택공사(LH공사)가 올 상반기까지 토지보상 방식을 채권 위주로 변경했다. 이로 인해 발행될 용지보상채권이 연간 최대 6조원에 이를 전망이다. 수도권의 다른 개발공사들을 포함할 경우 용지보상채권은 올해 7조원 이상 쏟아져 나올 것으로 보인다.

시장에서는 최근 경기 불확실성 증가와 회사채 발행 급감으로 인해 개인투자자 및 일부 기관투자가들의 용지보상채권 수요가 늘 것으로 보고 있다. 그리고 이것이 지방 개발공사들의 채권발행에 악영향을 미칠 수 있다는 의견이 나오고 있다.

◇ 용지보상채권, 올해 최대 7조원 발행예정

LH공사는 올 상반기까지 택지개발사업 과정에서 현지인에게 토지를 보상하는 방식을 채권 위주로 변경하기로 했다. 이에 따라 향후 6개월간 토지보상금은 전액 채권으로 지급될 전망이다.

채권 보상 방식이 적용되는 지역은 보금자리주택 시범지구인 서울 강남 세곡과 서초 우면을 비롯해 고양 지축·화성 봉담2·대덕 연구개발(R&D) 특구·화성 일반 산업단지·양주 광석·평택 고덕 등이다.

LH공사는 1월에만 8000억~9000억원 규모의 용지보상채권을 발행하는 등 연초부터 적극적이다. SH공사·인천도시개발공사·경기도시공사 등 수도권 개발공사들도 용지보상채권 발행에 동참하고 있다.

공사들은 원금과 이자를 만기에 한꺼번에 지급하는 복리채로 발행하고 있다. 이는 보유현금이 그다지 넉넉지 않은 공사들이 만기가 돌아올 때까지 이자비용 부담에서 벗어나기 위함이다. LH공사는 채권보상 활성화를 위해 만기 5년물의 용지보상채권도 발행할 예정이다.

LH공사는 지난해 4조원에 달하는 용지보상채권을 발행했다. 2008년 8145억원에 비하면 무려 5배 증가한 수치다.올해도 적게는 4조원에서, 많게는 6조원어치의 보상채권을 발행할 것으로 전망된다. 수도권 개발공사들의 잠정 발행액을 고려하면 올 한해에만 7조원에 육박하는 채권이 용지보상용으로 나오게 된다.

◇ 상대적 고금리·안전자산으로 수요증가 가능성

그런데 이미 공론화됐다시피 현지인들의 불만은 여전하다. 현금으로 보상받을 줄 알았는데 채권을 지급받으면서 최소 3년 뒤에나 목돈을 만질 수 있기 때문이다. 3년물은 공사채 치고는 만기가 짧은 편이지만 당장 현금이 필요한 현지인들에게는 길다.

각 증권사들은 채권을 보유하고 있는 개인을 대상으로 매도를 권유하는 등 채권 확보에 열을 올리고 있다. 최근 개인투자자 및 일부 기관투자가들의 용지보상채권 수요가 늘어나고 있기 때문이다. 공급과 수요가 절묘하게 맞아 떨어지고 있는 것.

세계 증시가 폭락하는 등 경기 불확실성은 커지는데다 우량 회사채 발행이 급격히 줄어들자 국공채와 같은 안전자산에 대한 수요가 늘고 있다. 특히 거액 자산가들은 은행에 돈을 맡기느니 용지보상채권을 매입해 만기 때까지 보유하는 것이 낫다고 보고 있다.

오는 2012년말까지 한시적으로 채권소유자가 채권을 만기까지 보유할 경우 양도소득세 감면율이 10% 상향조정되는 등 혜택을 누릴 수 있는 점도 투자자들에게는 매력적이다.

증권사 공사채 인수 관계자는 "일반 국채는 개인들이 살 수가 없고 일반 공사채의 금리는 너무 낮아 투자 메리트가 없는 상황에서 용지보상채권은 프리미엄을 분명히 갖고 있다"며 "개인뿐만 아니라 일부 기관들도 관심을 보이고 있다"고 전했다.

용지보상채권은 만기 3년에 평균 4.2%대 금리로 발행되고 있다. 일반 공사채 발행금리에 비해 약 60bp(1bp=0.01%포인트) 낮은 수준이다. 하지만 이미 시장에서는 100bp 이상 높은 5.2%대 금리로 유통되고 있다.

◇ 지방공사 발행에 부담 가중시킬수도...

일각에서는 용지보상채권 발행 급증으로 인해 가뜩이나 자금조달에 어려움을 겪고 있는 지방 개발공사들이 채권 발행에 부담을 느낄 것이라는 의견이 나오고 있다.

최근 2~3년간 지방자치단체 간 지역개발을 위한 개발공사 설립이 유행처럼 번졌다. 그 결과 지역개발공사가 전국 각지에서 동시다발적으로 부동산 개발을 진행하고 있고 자금을 마련하기 위해 채권발행을 활용하고 있다.

그런데 광역자치단체나 기초자치단체가 설립한 지방공기업은 중앙정부 산하 공기업에 비해 재정자립도가 취약해 원리금 상환능력에 문제가 발생할 가능성이 높다는 평가를 받고 있다.

업계 관계자는 "LH가 발행하는 용지보상채권은 상대적으로 금리가 높은 안전자산으로 분류되지만 지방 개발공사들이 발행하는 채권은 안전자산으로써의 메리트는 크게 떨어진다"고 평가했다.

이 관계자는 "지방 공사들은 투자 메리트를 높이기 위해 경쟁적으로 금리를 올려 투자자를 끌어오려고 하겠지만 쉽지 않을 것"이라며 "97년 외환위기 때처럼 시장에서 우량 공사들의 채권은 발행되지만 그렇지 못한 지방 공사들의 채권은 소화가 안 되는 상황이 재현될 수도 있다"고 덧붙였다.