이 기사는 2010년 06월 03일 16:34 thebell 에 표출된 기사입니다.

경기도가 일산 한류월드 개발사업을 위해 건설회사에 토지 소유권을 사실상 이전하는 방식으로 신용보강을 하기로 했다. 사업 실패시 그동안 받았던 토지 중도금을 반환하게 되는 것으로 경기도가 금융의 핵심이 된다. 재무적으로 우수하지 못한 건설회사를 선택한데다 사업성 자체가 불확실한 것이 그 원인으로 해석되고 있다.

경기도 토지소유권 이전 '신용보강'

금융권과 건설업계에 따르면 한류월드 사업의 시행사인 일산프로젝트는 3500억원의 프로젝트파이낸싱(PF)을 이달 말 진행할 예정이다. LIG증권이 주관사를 맡았다.

PF 구조가 주목할 만하다. 신용보강이 토지소유권이전등기청구권 신탁과 경기도의 대금반환 합의로 이뤄진다. 즉 경기도는 토지소유권을 신탁회사에 넘기는 것과 동시에 시행사에게 토지중도금을 반환할 의무를 지는 계약을 체결한다. 쉽게 말하면 시행사가 사업을 하다 실패하면 토지를 판 경기도가 땅값으로 받은 돈을 다시 내어 금융권의 돈을 대신 갚겠다는 보증을 선다는 뜻이다.

이 같은 구조는 1차 중도금을 위한 PF 당시 토지중도금 반환채권으로 신용보강이 이뤄진 금융구조의 법적 논란이 제기됐기 때문에 탄생했다. 토지중도금 반환채권이 장래채권으로서의 요건이 부족한 것으로 일부 법조계에서 문제를 제기했기 때문이다.

금융권 관계자는 "토지중도금 반환채권의 법적 논란이 제기되면서 소유권 이전 형태의 PF가 탄생하게 됐다"고 말했다.

비우량 시공사 선택 '실책'

경기도가 적극적으로 부담을 지면서 금융을 일으키는 이유는 사업을 끝까지 끌고 가기 위해서다. 어찌됐든 PF가 실패하면 시공사 교체 등으로 몇 년동안 사업이 표류하게 될 가능성이 높기 때문이다.

결정적인 원인은 우량하지 않은 시공사를 선택했기 때문이다. 통상 PF는 시공사인 건설회사의 보증으로 이뤄지지만 신용등급이 좋지 않은 프라임건설의 보증은 금융권이 신뢰하지 않는다. 금융권은 결국 신용등급이 높은 경기도의 신용을 요구하고 있는 것이다. 신용등급이 좋아 금융권에 자체 보증을 제공할 수 있는 우량 건설회사를 선택할 필요가 있었던 셈이다.

반대로 이야기하면 우량 건설사들이 이 사업에 관심이 없었다는 말이기도 하다. 이는 사업성에 대한 의구심에서 비롯된다. 주변 지역 오피스와 상가 공실률이 높아지는 가운데 일산 지역 부동산 경기가 급속도로 냉각되고 있기 때문이다. 때문에 가격 경쟁력으로 승부수를 띄웠고 수익성과 거리가 멀어질 수밖에 없는 것이다.

건설업계 한 관계자는 "일산은 이미 오피스와 상가가 죽어가고 있는데 여기다가 추가 공급이 이뤄지면 결과는 뻔하다"고 말했다.

이에 대해 시행사 관계자는 "한류월드 2구역에서만 2000억원 이상의 수익이 예상된다"고 설명했다.

한편 광교 파워센터 관련 PF 구조 역시 경기도시공사의 토지소유권 이전으로 신용보강이 이뤄지는 것으로 알려졌다.