이 기사는 2019년 09월 25일 07:52 thebell 에 표출된 기사입니다.

국내 대형 리츠(REITs)들이 기업공개(IPO) 시장에서 투심을 이끌어내는 비결은 '고배당' 수익이다. 현재 상장 첫해 연 10%대 배당 수익률을 약속하는 리츠도 있다. 저금리 기조와 증시 침체 분위기 속에서 마땅한 수익처를 찾기 힘들어진 투자자들이 리츠 투자에 큰 관심을 보이고 있다. 후발 리츠들의 IPO 행렬이 잇따르고 있는 이유다.

시장전문가들은 리츠 시장 활성화를 위해서는 기상장 리츠들의 경쟁력 제고 노력이 뒷받침돼야 한다고 지적한다. 추가 자산 편입과 임대료 수익 증대를 위해 적극적으로 나설 필요가 있다는 평가다. 리츠의 강점인 '높은 배당 수익률'을 유지하기 위해서다. 유통 시장에서 리츠에 대한 신규 투자(주식 거래)가 활발히 이뤄질 경우 후발 IPO 사례 역시 크게 늘어날 것이란 분석이다.

◇높은 배당 수익률 부각

롯데위탁관리부동산투자회사(이하 롯데리츠)는 연내 유가증권시장(코스피) 입성을 목표로 IPO를 진행하고 있다. 공모가 산정을 위한 기관 수요예측은 9월 23일부터 10월 2일까지 이뤄진다.

롯데리츠는 연 6%대 배당 수익률을 무기로 투심을 견인하고 있다. 특히 상장 첫해 배당 수익률이 연 10%대에 이르는 점을 강조하고 있다는 후문이다. 공모주 세일즈 포인트를 '고배당'에 두고 있는 셈이다.

상장 당해 연 10%대 배당 수익률은 '특수한' 경우다. 롯데리츠는 6월과 12월에 각각 배당이 이뤄진다. 그런데 10월에 상장하면서 공모주 투자자들은 주식 취득 2개월만에 6개월치 이익에 대한 배당을 받게 되는 것이다.

하반기 IPO를 앞두고 있는 다른 리츠들 역시 고배당 상품 구조(자산 구성)를 만들어 내고 있다. 모두 연 5~6% 안팎의 배당 수익률을 투자자들에게 예고한다. NH농협리츠자산운용(1개)과 이지스자산운용(2개)이 현재 리츠 IPO를 추진하고 있다.

시장에서는 리츠의 '고배당' 전략이 공모주 투심을 끌어들이는데 유효하다는 평가가 나온다. 가령 리츠에 투자하는 기관들의 경우 단기 차익 실현보다는 장기 투자 성향이 강하다는 분석이다. 즉 단기적인 주가 변동보다는 배당 규모 자체에 관심이 큰 셈이다.

시장 전문가들은 최근 저금리 상황이 리츠 투자 매력을 더욱 끌어올리고 있다고 평가한다. 현재 은행 1년 정기예금 금리는 연 1%대에 불과하다. 똑같은 금액을 투자해도 리츠 수익률이 최소 5배 이상 나는 셈이다.

기업 경기 악화로 주식 투자 열기가 경감한 점도 리츠 시장 확대에 긍정적인 영향을 주고 있다.

시장 관계자는 "현재 증시 상황에서 단기 차익 실현이 쉽지 않자 대체 투자 수요가 크게 일고 있다"며 "리츠 시장 역시 최근 활성화되면서 새로운 수익처로서 조명 받고 있다"고 이야기했다.


◇상장 리츠 경쟁력 제고 필요

문제는 최근 증시에 이미 입성한 리츠들의 배당 수익률이 떨어지고 있다는 점이다. 리츠 투자 열기가 크게 일면서 주가가 오른 탓에 배당 수익률 '수치'가 작아진 셈이다.

구체적으로 리츠 배당 수익률은 주당 리츠 수입(임대료 등)을 현재 주가로 나눠 구한다. 분모가 커지면 수익률 수치는 작아질 수밖에 없다.

이는 신규 투자자들의 리츠 주식 매입 유인을 떨어뜨리는 요소다. 만약 A리츠의 주가가 5000원에서 6000원으로 오른다면, 똑같은 배당 수익을 얻기 위해서는 예전보다 1000원을 더 지불해야만 한다는 것을 의미하기 때문이다.

이에 시장 전문가들은 기상장 리츠들의 추가 자산 편입 등 임대료 총액을 늘리기 위한 노력이 필요하다고 지적한다. 리츠는 임대료 수익이 사실상 고정돼 있는 탓이다. 통상 임차인과 10년 이상 장기 계약을 맺고 매년 1~2%씩 임대료가 상승하는 구조로 리츠를 설립한다. 신규 자산 편입 없이는 배당 수익률 '수치'를 단기적으로 높일 방법이 제한적인 셈이다.

리츠는 임대료 수익을 중심으로 수익을 거둔다. 이외에도 외부 차입금 조달시 지불하는 이자비용 규모 등에 따라서 수익 규모가 달라진다. 리츠는 전체 이익의 90%이상을 주주에게 배당해야한다.

또 다른 시장 관계자는 "IPO 시장도 결국 유통시장에 연동되는 편"이라며 "상장 리츠들이 고유의 투자 매력을 유지하면서 주식 거래가 활발히 이뤄진다면 후발 리츠 IPO 역시 잇따를 것"이라고 설명했다.