이 기사는 2021년 11월 09일 13:57 thebell 에 표출된 기사입니다.

퍼시픽자산운용이 국내 물류센터에 전문적으로 투자하는 블라인드 형태의 리츠를 조성했다. 약정 규모는 2000억원 수준, 8%대 수익률을 목표로 하고 있다. 앞서 펀드를 통해 인수했던 ‘브릭 서이천물류센터’가 첫 자산으로 결정됐으며 향후 투자 가이드라인에 따라 자산을 추가 편입할 계획이다.

9일 관련 업계에 따르면 퍼시픽자산운용은 최근 ‘퍼시픽물류전문제1호’ 리츠의 설립작업을 마무리했다. 국내 물류센터를 기초자산으로 하는 부동산 관련 증권에 투자할 예정이며 블라인드 성격인 만큼 투자대상 부동산들은 아직 확정되지 않았다.

리츠의 자금 약정규모는 2030억원이다. 이 자금을 써서 자(子)리츠 지분을 확보하는 형식으로 자산 편입이 진행된다. 투자 뱡항은 준공 전 물류센터 선매입, 낡은 물류센터 재건축, 도심내 라스트마일(last mile) 물류센터 매입 등이다.

목표 수익률은 매각차익을 포함한 IRR(내부수익률)이 8.5% 내외, 실질 수익률(cash on cash return)은 연평균 5.0% 수준으로 잡았다.

구체적으로 해당 리츠의 투자 가이드라인을 보면, 선매입 자산의 경우 수도권 위주로 검토하며 임대면적 30% 이상에 대해 임차의향서(LOI)를 확보한 자산을 기준으로 하고 있다. 인허가 리스크를 피하기 위해 인허가를 마친 자산에 대해서만 투자가 가능하도록 정했다.

이밖에 노후 물류센터 개조에 대한 투자는 임대율이 증축후 임차면적 기준으로 50% 이상일 때로 제한을 뒀다. 또 라스트마일 물류센터의 경우 서울시 구역계 기준 10km 이내의 자산, 임대율 100%가 선확보된 자산에만 투자한다.

현재 1호 자리츠에 대한 투자만 진행됐으며 해당 자산은 상·저온 혼합 신축 물류시설인 경기 브릭 서이천물류센터다. 이 물류센터는 올해 7월 즈음 퍼시픽운용이 ‘퍼시픽제브릭전문투자형사모부동산투자신탁제53호’를 통해 사들였다. 인수가는 1100억원, 매각 측은 물류센터 전문 개발기업인 브릭프로퍼티스였다.


이 퍼시픽제브릭제53호 펀드의 수익증권을 자리츠인 '퍼시픽물류전문제1의1호' 리츠가 매수하고, 다시 해당 리츠의 지분 100%를 모리츠인 퍼시픽물류전문제1호 리츠가 확보하는 형태로 자산 편입이 이뤄졌다.

세부적으로 퍼시픽물류전문제1호 리츠는 최근 438억원 규모의 유상증자를 진행해 이를 자리츠(퍼시픽물류전문제1의1호)에 출자했고, 자리츠는 이 자금으로 퍼시픽제브릭제53호 펀드의 수익증권 가운데 1종 수익증권(435억원)을 매수했다. 모리츠 퍼시픽물류전문제1호의 약정금액인 약 2000억원 중 440억원 가량을 쓴 셈이다.

첫 자산인 브릭 서이천 물류센터는 올해 6월 준공됐다. 경기도 이천시 마장면 회억리 103-6 일원에 위치했으며 연면적 3만3702.0㎡, 지하 2층~지상 4층 규모다. 영동고속도로 덕평 IC와 중부고속도로 서이천 IC가 4km 안쪽에 있기 때문에 고속도로 접근성이 좋은 편이다. 내외벽 마감재가 화재 예방 등을 위해 특화 시공되는 등 최신식으로 건축된 것으로 알려졌다.

임차구조의 경우 현재 ‘팀프레시’가 임차인으로 있다. 팀프레시는 마켓컬리에서 샛별배송을 총괄했던 이성일 대표가 2018년 설립한 온라인 식품 물류대행 서비스기업이다. 콜드체인 업체로 새벽배송, 화물주선, 풀필먼트 등의 서비스를 제공 중이며 이베이코리아, 랭킹닭컴 등 200여개의 고객사를 보유하고 있다. 팀프레시는 추후 브릭 서이천 물류센터를 풀필먼트 서비스의 핵심 기지로 활용할 계획이다.