이 기사는 2022년 11월 02일 19시10분 thebell에 표출된 기사입니다

제이알글로벌리츠가 내년 환헤지 계약 롤오버(갱신) 시점에 대비해 230억원을 차입했다. 환율 상승에 따라 정산금 발생 가능성이 높아진 탓이다. 다만 이번 차입이 시장에 약속한 배당에는 큰 영향을 미치지 않을 것이란 게 회사 측 설명이다.

2일 금융감독원 전자공시시스템에 따르면 제이알투자운용의 제이알글로벌리츠가 전날 이사회를 열고 우리은행으로부터 230억원 규모로 자금차입을 결정했다. 차입 기간은 1년으로 이날부터 내년 10월 31일까지다. 이자율은 변동금리로 연 1.62%에 더해 3개월 양도성예금증서(CD)금리를 연동한다.

자(子)리츠 환헤지 정산금 확보 목적의 자금차입이다. 제이알글로벌리츠의 자리츠인 '제이알제28호리츠'는 장외파생상품거래약정(환헤지약정) 및 자금보충약정에 따라 내년 1월 롤오버를 앞두고 있다.

환헤지 계약 당시였던 1년 전보다 환율이 크게 오른 상황이다. 만기를 연장하는 과정에서 환율 상승분을 일부 정산해야 할 가능성이 커졌다는 의미다. 지난해 11월 초 원달러 환율은 1200원 안팎에서 움직였다. 이날 마감 환율은 1417원을 기록했다. 일년 만에 200원 이상 오른 셈이다.

내년 1월 만기 시점 환율에 따라 정산금은 달라진다. 다만 환율이 급등한 탓에 선제적으로 추가 자금 확보에 나섰다. 지난 7월 유상증자로 조달한 자금 중 일부를 정산금에 활용한다는 계획이다. 정산금이 전망치를 하회하면 230억원은 바로 상환 가능하다.

환헤지 롤오버 정산금 납부로 인한 당장의 배당 하락 가능성은 없다. 부동산 자산의 투자 원금이 변동되는 상황이기 때문에 향후 롤오버 시점의 원달러 환율이 다시 낮아지면 정산금 역시 돌려받을 수 있다.


차입금 이자로 인한 일부 배당 이익 하락은 불가피하다. 다만 제이알글로벌리츠가 편입한 자산 중 벨기에 소재 '파이낸스타워'의 임대료 상승이 예정돼 있어서 배당 하락분은 상쇄될 전망이다. 파이낸스타워는 벨기에 소비자물가지수에 해당하는 건강지수(Health Index) 상승률을 반영해 임대료를 조정한다. 건강지수는 올해 연말까지 10%대 상승이 예상된다.

환헤지 계약을 체결한 제이알제28호리츠는 뉴욕 맨해튼 소재 오피스 '498 Seventh Avenue'에 투자하고 있다. 우량 임차인인 미국 동부보건의료노동조합(SEIU)과 2050년까지 전체 면적의 약 60.6%를 임차하는 임대차계약이 체결된 상태다. 이외에도 신용도 높은 임차인 위주로 10월 말 기준 임대가능면적의 93.2%를 임차 중이다. 잔여임대기간은 21년이다.

제이알투자운용 관계자는 "제이알글로벌리츠는 지난 6월 결산 기준 공모가 대비 7.6%에 달하는 배당금을 지급했다"면서 "환헤지 이슈가 배당에 미치는 영향은 적으며 7%대 배당률을 유지할 것"이라고 설명했다.