이 기사는 2023년 08월 08일 14:17 thebell 에 표출된 기사입니다.

하나증권은 그간 공격적으로 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 투자나 해외 대체투자를 진행해왔다. 하지만 시장 흐름이 바뀌면서 투자했던 자산 가치가 하락했고 이를 바라보는 시장의 눈초리도 따가워졌다. 특히 최근에는 2019년에 투자한 독일 최대 오피스 빌딩인 '더 스퀘어' 자산가치에 대한 우려가 컸다.

하지만 프랑크푸르트 공항과 연결된 복합오피스인만큼 여타 상업용 오피스 대비 가치하락이 적었고 향후 제3터미널이 완공되면 상황이 반전될 여지가 있다. 또한 이미 리파이낸싱을 마쳤기 때문에 2025년 2월까지 중도상환 리스크가 존재하지 않는다.

◇ 하나증권, 자산가치 회복시까지 만기 보유

금융투자업계에 따르면 하나증권은 2019년 11월 독일 프랑크푸르트 공항과 연결된 복합 오피스인 더 스퀘어를 인수했다. 당시 영국 부동산 투자회사 및 자산운용사인 AGC에쿼티파트너스와 컨소시엄을 이뤄 9억2000만유로(약 1조 3000억원)에 공동으로 인수했다. 지분율은 하나증권이 48%, AGC가 52%다.

더 스퀘어는 2011년 만들어진 곳으로 프랑크푸르트 공항과 연결된 연 면적 14만㎡ 규모의 초대형 복합시설이다. 힐튼호텔, 오피스, 리테일 상업시설, 주차장 등 부대시설이 있다. 당시 현지에서 선순위 대출로 7700억원을 끌어왔고 에퀴티로는 영국 AGC펀드가 2925억원, 하나증권이 2700억원을 투자했다. 하나증권은 인수시점이 코로나19 확산 시기여서 인수 후 셀다운보다는 만기보유 후 매각으로 선회한 바 있다. 현재 펀드 운용은 캡스톤자산운용이 맡고 있다.

더 스퀘어의 자산가치는 2022년말 기준으로 8억3300만 유로(약 1조2000억원) 가량으로 책정된다. 일각에서 매입가액 대비 40% 이상 자산가치가 빠졌다는 것과는 다르다. 이는 현지 선순위 대주단인 뱅크오브아메리카(BOA) 등이 평가한 것이다. 매입가액 대비 8% 가량 줄어든 것이라고 볼 수 있다.

현지 펀드의 만기는 2026년 11월이며 국내에서 캡스톤자산운용이 운용 중인 펀드 '캡스톤EU일반사모투자신탁12호(적격)'와 '캡스톤EU일반사모투자신탁13호(전문)'의 만기는 2027년 11월이다. 2019년 12월 인수 후 한 차례 리파이낸싱을 진행했고 2.02%의 고정금리로 만기는 2025년 2월까지다.

◇3분기말 공실률 9% 예상, 제3공항 완공 이후 추이가 변수

하나증권이 더 스퀘어를 매입했던 2019년 대비 공실률이 커졌다는 점은 살펴봐야 할 부분이다. 독일 항공사인 루프트한자가 비용 절감 계획의 일환으로 직원 수백명을 더 스퀘어에서 이동시키면서 공실률이 확대됐다. 2019년 2%였던 공실률은 2022년말 16%까지 상승했다. 현재 계약완료된 기준으로 3분기말 9%로 추정된다.

물론 추후 유럽 내 상업용 오피스 가격 흐름도 변수가 될 수 있다. 최근 영국 런던이나 프랑스 파리의 라데팡스지구의 오피스는 지난해에만 20% 이상 자산가치가 하락하기도 했다. 자산가치가 하락하면 담보가치가 떨어지면서 대주단 상환 압박이 커지면서 리스크가 발생할 수 있다. 다만 더 스퀘어는 리파이낸싱을 마쳤기 때문에 상황이 다소 다르다.

더 스퀘어 입지 등을 고려했을 때 여타 오피스보다는 가격 방어력을 갖췄다는 평이다. 더 스퀘어는 프랑크푸르트 공항과 연결된 복합오피스인만큼 공항 인프라 성격을 가지고 있기 때문이다. 현재 KPMG, 미쉐린, 아토스, 포르쉐 컨설팅 등 다수의 글로벌 기업이 임차하고 있다.

하나증권 관계자는 "내년 프랑크푸르트 공항 제3터미널 완공 이후 이용객과 유동인구가 증가할 것"이라며 "영국 런던 히드로 공항을 제치고 유럽 제1공항으로 부상할 경우 신규 수요 증대로 인한 오피스나 호텔의 가치가 상승할 것으로 예상된다"고 설명했다.

그는 "힐튼 호텔의 경우 코로나 이전보다 높은 객실 점유율을 보이고 있고 오피스 역시 공실이 있지만 현지 기업 임차로 회복세를 보이고 있어 펀드 만기 시점까지는 이전 가치 이상으로 상승할 것으로 보인다"고 덧붙였다.