이 기사는 2023년 10월 24일 15시41분 theWM에 표출된 기사입니다

현대자산운용이 공모펀드를 통해 투자한 영국 스코틀랜드 오피스빌딩의 자산가치가 하락하면서 투자자들의 원금 손실 위험이 현실화되고 있다.

24일 금융투자업계에 따르면 현대자산운용이 ‘현대유퍼스트부동산30’를 통해 투자한 영국 '아에곤 빌딩'에 대한 자산평가 결과 공정가치액이 종전 약 415억원에서 325억원으로 약 21% 급락한 것으로 나타났다. 펀드 기준가격도 967.83원(클래스 A 기준)에서 765.28원으로 하락했다.

현대운용 측은 “전 세계적인 인플레이션과 금리 상승, 부동산 시장 침체로 지난해 영국 아에곤 빌딩의 부동산 감정평가액이 매입가 대비 크게 하락한 바 있다”며 “이번 공정가치 평가에 부동산 감정평가서와 예상 현금흐름, 재무제표 등이 반영됐다”고 전했다.

문제는 자산가치가 잇따라 조정되면서 만기 전 EOD(기한이익상실)가 발동할 가능성도 높아졌다는 점이다. 부동산을 취득할 당시 선순위 대주단과 LTV(담보가치 대비 대출 비율)를 80% 이하로 유지한다는 약정을 맺었기 때문이다. LTV 80%를 넘어선다면 대주단은 편입자산에 대한 담보권을 실행해 강제매각을 진행할 수 있다.

영국 아에곤 건물(사진)은 지난해 진행한 부동산 감정평가에서도 가치가 급락하면서 LTV가 종전 65%에서 77.3%까지 치솟은 것으로 알려진다. 이번 공정가치액이 추가 하락하면서 대주단이 부동산 감정평가를 재요구할 가능성도 커졌다. 미국 연방준비위원회(Fed)의 기준금리 동결 및 추가인상 가능성까지 제기되면서 투자자들의 불안감은 갈수록 커지고 있다.

현대자산운용은 대출원금 일부 상환 및 LTV 미충족 등의 상황을 대비해 당분간 배당금 유보에 나선다는 입장이다. 앞서 수익자들은 연간 2~3% 수준의 분배금을 받아왔다. 펀드 만기일은 2026년으로 계획대로라면 내년부터 본격적으로 엑시트(자금회수)에 나설 예정이었다.

한편 ‘현대유퍼스트부동산30’는 2020년 7월 520억원 규모로 설정됐다. 임차인인 아에곤은 네덜란드 헤이그 소재 다국적 생명 보험회사로 영국 에든버러에 본사를 두고 있다. 출시 당시 신용등급이 높은 임차인과 매년 고정비율로 상승하는 임대료 등으로 인기를 끌었다. 영국 스코틀랜드 국민건강보험공단 빌딩에 이어 현대운용이 두 번째 매입한 해외 부동산이다.

이 건물은 에이곤이 100% 단일 임차해 이용하고 있다. 장기 임대차계약을 맺은 상태로 만기일은 2037년까지다. 연면적 약 6864평(24만4260스퀘어피트) 규모로 지상 4층 오피스빌딩, 토지, 주차공간 등으로 이뤄져 있다.