이 기사는 2023년 11월 03일 16:21 thebell 에 표출된 기사입니다.

서울 여의도 개발 사업의 흥행 가늠자로 여겨지는 '브라이튼 여의도' 개발 사업에 색다른 재무 전략이 도입돼 눈길을 끈다. 디벨로퍼 '신영'이 사업주체로 내세운 프로젝트금융투자회사(PFV)로부터 여유 자금을 무이자로 차입했다. PFV의 현금흐름을 이용해 자금을 빌려 사용한 뒤 차후 배당금과 상계하는 방안이다.

3일 건설부동산업계에 따르면 신영은 지난달 26일 '여의도엠비씨부지복합개발피에프브이(이하 여의도MBC부지복합개발PFV)'와 장기 차입 계약을 맺었다. 같은 달 30일부터 오는 2028년 10월 말까지 약 5년간 321억원을 차입하는 내용이 골자다. 5년 동안 이자율은 0%다.

신영은 이번에 차입한 금액을 서울 여의도에서 진행하는 '브라이튼 여의도' 업무시설의 임대 수익을 보장하기 위한 자금관리신탁에 활용할 계획이다. 해당 업무시설의 소유자인 '㈜문화방송(MBC)'과 신영이 체결한 책임 임대차 계약 의무 조건을 이행하기 위한 거래로 알려졌다.

부동산 디벨로퍼 신영은 여의도 옛 MBC 부지를 개발하기 위해 2018년 4월 여의도MBC부지복합개발PFV를 설립했다. 신영이 전체 자본금 650억원의 85%를 출자하고 시공사 GS건설이 10%, 금융기관인 NH투자증권이 5%를 책임졌다. 여의도MBC부지복합개발PFV는 전체 1조원이 넘는 사업비의 절반 이상을 프로젝트파이낸싱(PF)를 통해 조달해 개발에 나섰다.

브라이튼 여의도는 공동주택 2개동과 오피스텔 1개동, 업무시설 1개동 등이 복합 개발되는 단지다. 지하 6층~지상 최고 49층의 4개동을 짓는 대규모 개발 사업으로 주목을 받았다. 오피스텔의 경우 2019년 분양을 마쳤다. 공동주택은 기존 선분양에서 임대 후 분양으로 전략을 변경해 최근 임차인을 모집하고 있다. 다만 최근의 고금리 기조로 부동산 시장 성장이 둔화되면서 브라이튼 여의도도 공동주택 임차인 모집이 녹록진 않은 것으로 전해진다.

이에 신영은 당초 계획했던 재무 전략을 수정한 것으로 해석된다. 특히 신영은 임대 수익을 보장할 신탁 자금이 필요한 만큼 재원을 확보해야 했던 상황이다. 공동주택이 초기 계획대로 분양 방식으로 진행했다면 여의도MBC부지복합개발PFV가 신영 등에 배당금을 지급할 수도 있었지만 임대 후 분양으로 전환하면서 여력이 충분하지 않았던 것으로 풀이된다.

이와 관련 신영은 향후 여의도MBC부지복합개발PFV로부터 배당금을 수취할 상황이 발생하면 이번 대여금과 상계해 상환한다는 방침이다. 여의도MBC부지복합개발PFV는 지난해에만 이자 등 금융비용으로 200억원에 가까운 자금을 썼다. 반면 신영은 재무 전략에서 한숨을 돌릴 수 있게 됐다. 300억원이 넘는 자금을 무이자로 확보한 만큼 금융 부담을 덜어낸 것으로 풀이된다.

관건은 '브라이튼 여의도' 공동주택의 흥행 여부다. 최근 입주를 시작한 가운데 여의도 하이엔드 주택으로 꼽히는 '브라이튼 여의도'는 향후 이어질 여의도 일대 개발 사업뿐 아니라 여의도MBC부지복합개발PFV에 참여한 주주 및 대주단의 수익성과도 직결될 문제로 전망된다.

신영 관계자는 "브라이튼 여의도의 업무시설 책임 임차와 관련한 자금을 사업주체인 '여의도MBC부지복합개발PFV'에서 차입한 것으로 주주 및 대주단과 협의를 마쳤다"며 "일반적인 사례는 아니지만 사업 초기부터 협의했던 사안으로 이번에 차입한 자금은 향후 배당금을 받으면 전액 상환할 계획"이라고 말했다.