이 기사는 2023년 11월 29일 15:46 thebell 에 표출된 기사입니다.

최근 리츠업계에선 오피스 우선주 투자 움직임이 활발하다. 실물자산의 매입이 어려워지자 비교적 높은 배당률을 보장하는 우선주를 사들이고 있다. 이런 가운데 코람코라이프인프라리츠와 미래에셋맵스리츠는 '서초 마제스타시티타워1'이란 같은 자산을 선택했다.

매입 형태는 같지만 투자 결과는 달라 눈길을 끈다. 미래에셋맵스리츠는 NH투자증권의 총액인수 물량 중 10%에 투자하는 재재간접투자를 하면서 실제 배당률이 코람코라이프인프라보다 소폭 높다. NH투자증권이 운용보수를 부담하기로 하고 매입금액도 1%가량 할인 받은 영향이다.

코람코자산신탁은 지난달 이지스자산운용으로부터 마제스타시티타워1을 5772억원에 매입했다. 인수 주체는 코람코자산신탁이 설정한 코크렙제66호리츠다. 총 투자금 5772억원을 담보대출, 에쿼티, 임대보증금 등으로 조달했다. △우선주 1900억원 △보통주 500억원 △선순위 담보대출 3200억원 △임대보증금 172억원으로 구성된다.

우선주 총 1900억원에 대해 코람코자산신탁의 상장리츠인 코람코라이프인프라리츠와 미래에셋자산운용의 상장리츠인 미래에셋맵스리츠가 일부 투자를 결정했다. 각각 투자 규모는 230억원, 110억원이다.


다만 둘의 투자 방식은 다르다. 먼저 코람코라이프인프라리츠는 코크렙제66호리츠 우선주에 직접 투자해 딜 클로징 시점에 납입을 완료한 상태다. 이미 자산을 편입 완료했다는 의미다.

반면 미래에셋맵스리츠는 한 개 비히클(Vehicle)을 더 거친다. 캡스톤42호펀드를 통해 110억원을 투자하기로 했다. 자금은 유상증자로 조달한 뒤 내년 초 투자 집행을 완료할 계획이다. 앞서 NH투자증권은 캡스톤42호펀드를 통해 코크렙제66호리츠 우선주 총 1900억원 중 1100억원을 총액인수한 바 있다.

코람코라이프인프라리츠는 재간접 구조, 미래에셋맵스리츠는 재재간접 구조를 택한 셈이다. 같은 우선주에 투자했지만 미래에셋맵스리츠가 한 단계를 더 거치는 만큼 일부 투자자들은 추가 수수료 및 운용보수 부담을 우려하고 있다. 캡스톤42호펀드의 운용보수는 연간 1억원이다.

하지만 미래에셋맵스리츠는 운용보수를 내지 않는다. 총액인수 주체인 NH투자증권이 운용보수 부담을 지기로 했기 때문이다. NH투자증권은 캡스톤42호펀드에 운용보수와 예비비 등을 합친 15억원을 납입 완료했다. 연간 1억원의 운용보수가 15억원 안에서 나가게 되는 셈이다.

여기에 미래에셋맵스리츠는 매각대금의 1%를 할인 받기로 NH투자증권과 협의했다. 캡스톤42호펀드 투자금 1100억원의 10%에 해당하는 110억원을 투자하면서 1%를 할인 받아 최종 108억9000만원을 납입할 예정이다.

실제 할인율은 더 높다. 캡스톤42호펀드의 설정액은 NH투자증권이 납입한 예비현금 15억원을 더한 1115억원이다. 이 중 미래에셋맵스리츠는 지분율 10%인 111억5000만원을 취득하게 된다. 결과론적으로 할인율이 약 2.33%까지 올라가게 됐다.

이에 따라 배당률 역시 미래에셋맵스리츠가 코람코라이프인프라리츠보다 높을 전망이다. 코크렙제66호리츠의 우선주 연평균 배당률은 7년간 약 6.5%다. 매각차익을 포함한 IRR은 10.45%다. 코람코라이프인프라리츠가 가져가게 되는 비율이다.

미래에셋맵스리츠는 납입금액 108억9000만원과 액면금액 110억원의 차이가 나는 만큼 우선주 연평균 배당률이 6.57%로 상승하는 효과를 거두게 된다. 7년 평균 배당률은 6.71%, IRR은 10.49%를 목표로 하고 있다.

코람코라이프인프라리츠와 미래에셋맵스리츠 모두 이번 마제스타시티타워1 우선주 투자를 통해 강남업무지구(GBD) 내 우량 오피스를 포트폴리오에 추가할 수 있게 됐다. 두 리츠 모두 주유소, 리테일 등을 기초자산으로 담고 있었는데 오피스로 투자처를 확대하게 된 셈이다.

자산은 서초역 인근에 위치한다. 연면적 4만6580㎡, 지하7층~지상17층 규모 프라임 오피스다. 넥슨게임즈와 크래프톤, 올림푸스코리아 등 우량 임차인들이 장기임차 중이다.