이 기사는 2024년 01월 26일 15:49 thebell 에 표출된 기사입니다.

헤리티지자산운용이 성남시 저온 물류센터 투자 펀드를 이관했다. 매각이 잇따라 불발되면서 문제가 될 만한 이해관계 상충 요소를 해소하고 대주단과의 원활한 협의를 맺기 위한 조치로 풀이된다.

26일 금융투자업계에 따르면 헤리티지자산운용은 지난달 '헤리티지에스앤엘403'(현 타이거대체일반사모부동산89호) 펀드를 타이거대체자산운용으로 이관했다. 2021년 4월 설정된 이 펀드는 성남시 분당구 야탑동 403번지 소재 저온 물류센터 개발사업에 1950억원 규모 PF(프로젝트파이낸싱) 선순위 대출(총액 2250억원)을 시행한 상품이다.

펀드 만기일은 설정일로부터 32개월로 헤리티지자산운용으 예정대로라면 이달 펀드 상환과 청산을 모두 마쳤어야한다. 그러나 코로나 팬데믹 이후 물류센터 부동산 업황이 불황을 겪으면서 매각이 계속해서 불발됐다. '헤리티지에스앤엘403'는 이른 시일내에 EOD(기한이익상실) 발동으로 공매에 부쳐질 가능성이 크다.

상품 구조는 헤리티지자산운용이 세운 SPC(특수목적법인) '에스앤로지스틱'이 시행사를 맡고 부지 개발을 위해 발행한 사채를 헤리티지자산운용이 설정한 '헤리티지에스앤엘403'가 매입해 약정을 맺고 대출을 집행하는 식이다.

이번 이관은 '헤리티지에스앤엘403' 선순위 대주단 측의 요구로 이뤄졌다. 현재 대주단으로는 캐피탈사를 포함해 8개 기관이 참여하고 있다. 매각이 잇따라 불발되면서 대주와 차주 지위를 모두 가지고 있는 헤리티지자산운용은 이해관계 상충 등의 우려를 고려해 대주가 지정하는 운용사(타이거대체자산운용)와 합의를 통해 진행한 것으로 전해진다.

투자 자산인 성남시 저온 물류센터는 저온창고 7개층과 약 2만1041평 사무시설로 구성돼 있다. 서울 동남부 고속도로 IC 집중지역에 위치해 있어 접근성이 높고 신선식품업체, 유통업, 3자 물류업체 등으로부터 수요가 높아 긍정적으로 평가받고 있다. 사업지 인근 6개 버스노선(일반, 마을, 광역)이용이 가능해 상·하차 인력 수급도 원활한 편이다.

2021년까지만 해도 준공 후 감정평가 금액은 3701억원으로 추정됐다. 당시 펀드 대출금액(1950억원)과 비교하면 매각 차익이 높은 수준이다. 캡레이트도 4~5%(수익환원률)대 수준으로 양호한 수치를 보였다. 한편 2021년 4월부터 공사를 시작해 지난해 12월 준공 작업을 마쳤다. 임차인 모집과 자산 매각을 동시에 진행하고 있다.