이 기사는 2024년 05월 24일 11:25 thebell 에 표출된 기사입니다.

부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 정상화에 대한 금융당국의 의지가 한층 더 강력해졌다. 오는 하반기를 시작하면서 대대적인 정리가 이뤄질 것으로 전망된다. 사업장별 평가를 거쳐 부실 사업장을 최대한 빠르게 정리해 시장을 정상화 하겠다는 원칙을 다시 한번 명확히했다.

금융감독원은 자체 분석 결과 부동산 PF 정리에 따른 시스템리스크와 유동성리스크가 없다는 결론을 내렸다. 이에 따라 일부 개별 금융사 및 시행사, 건설사들의 손실이 있더라도 시장 전체를 빠르게 정상화하는 것이 우리 경제 안정화를 위해 더 필요하다는 입장이다.

금융위원회는 지난 23일 서울 명동 은행회관에서 금융감독원, 기획재정부, 국토교통부 등과 함께 ‘부동산 PF 연착륙 대책 점검회의’를 열었다. 대한건설협회, 한국주택협회, 한국부동산개발협회 등 건설업계 관계자도 참석해 부동산 PF 대책을 놓고 의견을 나눴다.

이번 회의는 앞서 금감원이 발표한 부동산 PF '부실 정리' 로드맵에 따른 절차다. 금감원은 지난해부터 꾸준하게 부동산 PF의 질서있는 퇴장을 공언해왔다. 부실 PF 사업장에 자금이 묶여 금융의 자금중개 기능이 훼손되는 '돈맥경화'를 해소하겠다는 목표다. 구조조정 속도도 당초보다 더 빠르게 가져간다는 입장이다.

이날 회의에서는 세부 추진 일정이 공개됐다. 오는 6월 초까지 사업성 평가 기준 변경과 관련해 금융업권별 모범 규준·내규 개정이 이뤄진다. 부동산 PF 대주단(금융사)은 개정된 사업성 평가 기준에 맞춰 7월 초까지 사업성 평가를 해야 한다. 연체 또는 만기 연장을 여러 차례 한 사업장부터 순차적으로 평가한다.

당국은 약 230조원 규모의 전체 PF 사업장 가운데 경·공매로 신속하게 정리해야 하는 ‘부실 우려’ 등급 대상을 2~3% 수준으로 추산했다. 전국 PF 사업장 5000여 곳 가운데 150곳 이상이 올 하반기 경·공매에 나올 것으로 전망된다.

앞서 금감원은 여러 차례 만기연장한 사업장에 대해선 금융사가 예상손실 100%를 장부에 반영하도록했다. 이어 올 2분기 중 부실 사업장 재분류를 통해 충당금 추가 적립을 유도해 사업장 정리가 금융사 리스크로 전이되지 않도록 대비하고 있다.

일련의 준비 작업이 마무리되면 오는 하반기 중 경공매를 본격화 할 계획이다. 사업장별로 경공매 등 부실정리 또는 사업 재구조화 계획을 제출 받고 이를 평가한다. 이르면 오는 7월 경공매 사업장 윤곽이 나오고 실제 경공매가 진행될 것으로 관측된다.

경공매로 나온 토지는 지금 가격보다 평균 60% 이하 수준으로 낮출 계획이다. 고금리로 인해 금리 자체를 낮출수 없고, 각종 자재와 인건비 상승으로 공사원가도 낮출 수 없다. 이런 상황에서 시장성을 높이는 유일한 방법은 비정상적으로 높아진 토지대를 낮추는 것이라는 판단에 근거한 결과다.

이를 통해 최종 분양가를 떨어뜨리면 시장에서 물량이 소화될 것이란 전망이다. 결과적으로 분양성을 확보해 돈맥경화를 해소할 수 있다는 것이다.

다만 이러한 금융당국의 정상화 로드맵에 대해 그동안 건설업계와 신탁사 등 시행과 시공 사이드에선 반발이 있어왔다. 일방적으로 건설업계와 시행업계의 희생을 강요하는 정책이라는 주장이었다. 금융당국은 경공매가 원활하게 진행될 수 있도록 금융회사, 건설업계, 신탁사 등이 참여하는 협의체를 구성해 공론화하는 자리를 지난 23일 마련한 것이다.

이날 협의체엔선 건설업계 반발이 표출됐다. 금융당국이 대출 만기 연장 횟수, 분양률 등 단순 계량 지표로만 사업성을 평가하도록 강제한다는 불만을 토로하고 있다. 섣부른 구조조정으로 시행사와 건설사가 연쇄 부도에 휘말릴 수 있다는 우려도 나온다.

그러나 금융당국의 입장은 확고하다. 일부 시행사들이 금리 인하를 염두에 두고 버티기에 들어가면서 리스크를 이연하고 있다는 분석이다. 또 시공사 보증 등을 통해 리스크를 주변으로 분산하는 방식으로 업계 전반에 악영향을 주고 있다는 진단이다.

이복현 금융감독원장의 부동산 PF 정상화 의지는 강력하다. 그는 지난 16일(현지 시간) 뉴욕 IR에서도 “일년반 이상 손실 이연된 상태라 제입장에서 제일 중요한건 사업성 없는 사업장을 현상태대로 두지않는 것”이라며 “충당금을 충분히 쌓았어도, 부실화된 사업장은 매각 하는게 더 낫다는 생각”이라고 말했다.

그는 “사업장별로 대주단에 미치는 영향을 분석했는데 시스템리스크는 없고, 유동성리스크도 생기지 않을 것으로 본다”며 “결국 이해 관계자 문제인데, 사업성이 없는 상태에서 시행사가 이연시킨 손실을 건설사가 부담하게 되면 결과적으로 태영건설 워크아웃처럼 그런 안 좋은 상황을 맞아 더큰 문제가 생길 수 있다”고 경고했다.

금융당국의 정상화 의지가 확고하고 일정도 빠르게 진행하면서 오는 6월 이후 상당부분 진전이 있을 것으로 전망된다. 늦어도 하반기가 시작되는 7월 경공매 윤곽이 나오고 실제 경공매가 진행되는 사업장이 나타나면 전체 부동산 PF 부실 정상화의 양상이 한층 뚜렷해질 것으로 보인다.

이 원장은 “적어도 이미공표된 기준으로 5~6월 평가를 상당히 냉정하게 할 것”이라며 “ 그 결과를 토대로 경공매를 할 것이고, 이해관계자들의 경제적 이익을 만족시키기 위해 시간을 끄는 일은 없을 것”이라고 강조했다.

금융감독원 한 관계자는 “시기상으로 7월중 부실사업장 정리가 진행 될 수 있다”며 “이미 민간 차원에서도 경공매 등 절차를 진행하려는 사업장이 있는 것으로 안다”고 밝혔다.