이 기사는 2024년 05월 24일 15:00 thebell 에 표출된 기사입니다.

한국투자리얼에셋운용이 매각에 실패한 '벨기에 청사 펀드' 만기를 연장한다. 업황 침체로 자산가치가 크게 하락한 가운데 엑시트(자금회수)에 총력을 다하겠다는 입장이다.

24일 금융투자업계에 따르면 한국투자리얼에셋운용은 최근 수익자총회를 거쳐 '한국투자벨기에코어오피스부동산2호' 만기를 5년 추가로 연장했다. 2019년 6월 설정된 이 펀드는 계획대로라면 내달 청산을 마쳤어야 한다. 최종 만기일은 2029년 5월로 늘어났다.

회사 측은 지난해 하반기부터 본격적인 매각에 나섰지만 잠재 매수자를 찾는데 잇따라 실패했다. 코로나 팬데믹과 금리인상, 글로벌 부동산 업황 침체 등의 악재가 겹친 영향이다. 유럽중앙은행(ECB)은 2022년 제로(0%) 수준이던 기준금리를 사상 최고치인 4.5%까지 인상했다. 이에 투자심리가 크케 위축되며 부동산 거래량이 급감했다.

자산가치도 크게 떨어졌다. 매입 당시 가격은 부대비용을 제외하고 1억4530만유로(한화 2162억원)를 기록했지만 감정평가액은 △2020년 1억4600만유로 △2021년 1억4560만유로 △2022년 1억3250만유로 △2023년 1억770만유로로 5년새 약 26% 하락했다.

한때 EOD(기한이익상실) 위기에 처하기도 했다. 자산가치 하락으로 EOD 발동 조건인 LTV(담보인정비율)이 80%에 근접했기 때문이다. 대출금이 감정평가금액의 80%를 넘길경우 채권자는 협의 조항에 따라 강제로 담보권을 행사할 수 있다.

그러나 한국투자리얼에셋운용은 쌓여있던 약 700만유로(한화 103억원) 유보금을 활용해 LTV를 74%까지 낮춰 한숨을 돌렸다. 다만 이로 인해 투자자들은 지난해부터 매 반기(6월, 12월)마다 지급되던 배당금이 유보된 상태다.

한편 이번 수익자총회에서는 만기 연장 이외에도 수익성 강화를 위한 전략 수정 안건도 가결됐다. 기존 환헤지 전략은 환노출로 변경된다. 지금까지 투자 원금의 100%에 대해 환율변동 위험을 낮추기 위해 현지 은행과 환헤지 계약(FX Forward)을 맺어왔다. 환노출로 변경할 경우 환율이 오르면(원화 약세) 상승분 만큼 평가이익을 거둘 수 있다.

'한국투자벨기에코어오피스부동산2호'는 벨기에 브뤼셀에 위치한 벨기에 청사 건물의 99년 장기임차권(물권)에 투자한다. 장기임차권은 존속기간 동안 자산가치를 감소시키지 않는 범위에서 임대나 담보제공, 용도변경, 증축, 대두선 등 부동산 소유자처럼 사용하고 수익을 얻을 수 있는 권리다.

임대율은 100%로 벨기에 법무부 산하기관인 건물관리청이 오피스 면적 전체를 임차해 이용 중이다. 임대차 기간은 2001년 1월부터 2030년 12월까지 총 30년으로 현재 잔여 임차 기간이 6년 남아있는 상태다. 임대 안정성을 위해 현재 임대차계약 기간을 2039년으로 9년 연장하는 방안을 논의하고 있는 것으로 전해진다.

한편 만기 연장에 성공한 한국투자리얼에셋운용은 리파이낸싱(자금재조달)을 추진 중이다. 기존 대비 높아진 대출금리가 변수가 될 전망이다. 최초 설정 당시 기준금리를 고려해 대출금리는 1.20% 수준에서 결정됐다.

회사 관계자는 "유로존 금리가 올해부터 하락해 내년부터 2.5%~3.0%으로 안정적으로 유지될 것으로 예상한다"며 "금리 하락에 따라 자산 가치도 점진적으로 회복될 것으로 전망된다"고 밝혔다.