이 기사는 2024년 11월 14일 16시00분 thebell에 표출된 기사입니다

교보자산신탁이 수원과 인천 소재 차입형 토지신탁 사업지에 투입한 신탁계정대를 유동화했다. 유동성 관리를 위해 이자수익을 포기하고 당장의 현금 확보를 선택한 셈이다. 다른 사업장에 투입된 신탁계정대를 추가 유동화할 가능성도 있다.

14일 업계에 따르면 교보자산신탁은 최근 총 800억원 규모 신탁계정대 유동화에 성공했다. 한국투자증권이 유동화 주관을 맡았고 트렌치는 선순위 500억원, 후순위 300억원으로 구성됐다. 대출 만기는 2025년 11월이다.

기초자산은 2개 사업지에 투입된 신탁계정대다. 각각 인천광역시 서구 청라동 202-2번지 일원 지식산업센터 개발사업과 경기도 수원시 영통동 961-11번지 일원 공동주택 개발사업이다.

인천 사업지는 1만6159.07㎡ 부지에 연면적 12만6022.25㎡, 지하 2층~지상 10층 규모로 조성된다. 건폐율은 71.21%, 용적률은 433.01%를 적용받았다.

수원 사업지는 영통자이센트럴파크라는 단지명으로 지난 2월 청약을 받은 곳이다. 7개동, 지상 최고 29층, 580가구 규모로 조성되며 2027년 3월 준공이 예정돼 있다.

유동화 방식은 일반적인 대출채권 유동화(CDO)와 동일하다. 향후 회수가 예정돼 있는 대출채권을 담보로 투자자들로부터 대출을 조달하고 이자를 지급하는 구조다. 교보자산신탁 입장에서는 신탁계정대 이자를 포기하는 대신 사업장에 투입된 현금을 즉각 회수할 수 있다.

상대적으로 안정성이 높은 차입형 토지신탁 사업지에 투입된 신탁계정대라는 점 덕분에 유동화가 가능했다. 변제순위가 최후순위인 책임준공확약형 관리형 토지신탁 신탁계정대와 달리 차입형 토지신탁 사업지에 투입되는 자금은 통상 선순위를 보장받는다. 이번에 유동화된 신탁계정대 역시 변제순위가 앞단에 자리하고 있다.

높은 분양률 덕분에 대출원리금 회수가 사실상 확정돼 있는 점도 유동화 성공의 배경으로 꼽힌다. 수원 사업지의 경우 지난 2월 진행된 청약에서 약 12대 1의 경쟁률을 기록하며 완판됐다. 현재 분양률 100%가 달성돼 있기 때문에 신탁계정대 회수가 사실상 확정적이다. 인천 사업장도 선순위 대출원리금 회수에 필요한 분양률을 충족한 것으로 알려졌다.

이번 딜은 교보자산신탁의 첫 신탁계정대 유동화다. 현금확보 방안을 고심하고 있던 교보자산신탁에 한국투자증권이 먼저 차입형토지신탁 신탁계정대 유동화를 제안한 것으로 알려졌다.

교보자산신탁이 안정적으로 회수할 수 있는 신탁계정대를 유동화한 배경에는 책준형 토지신탁 관련 자금수요가 자리한다. 책준형 토지신탁 사업지에서 공사지연이 발생할 경우 신탁사가 자체자금을 투입해 공사를 마무리해야 하기 때문이다. 통상 시공사 책준기한보다 6개월 뒤로 설정돼 있는 신탁사 책준기한을 지키지 못하면 손해배상금을 지급해야 한다.

상반기 말 기준 교보자산신탁의 책준형 토지신탁 사업지는 총 42곳으로 집계됐다. 이들 사업장에 제공된 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 약정액은 2조2104억원이다. 실제 투입금액은 1조4024억원으로 나타났다.

책준형 토지신탁 신탁계정대는 자산건전성 평가 과정에서 대부분 고정이하로 분류된다. 변제순위가 뒷단에 자리하고 분양률 저조로 인해 공사비가 부족한 상황에서 주로 투입되기 때문이다. 책준형 토지신탁 신탁계정대 투입이 늘어날 수록 충당금으로 인한 재무적 부담이 심화되는 구조다.

신탁계정대 규모는 2022년을 기점으로 폭발적으로 증가하는 추세다. 2021년 말 234억원이었던 교보자산신탁의 신탁계정대는 2022년 말 1580억원, 2023년 말 4404억원으로 집계됐다. 상반기 말 신탁계정대 규모는 5574억원에 달한다.

교보자산신탁 관계자는 "현금 유동성을 확보하기 위해 신탁계정대 이자수익을 포기하고 대출채권을 유동화하는 전략적 선택을 했다"며 "다른 신탁계정대 유동화에 대해서도 가능성을 열어두고 검토하고 있다"고 설명했다.