이 기사는 2008년 08월 28일 15:24 thebell 에 표출된 기사입니다.

중앙건설은 외환위기 이후 전략적으로 주택사업 비중을 확대했다. 무분별한 저가 낙찰로 유동성 위기라는 홍역을 치르면서 수익성이 높은 주택사업에 매달린 것이다.

덕분에 외환위기 이후 취약해진 재무구조를 대폭 개선했다. 1999년 3000억원에 달하던 총차입금이 주택시장 활황과 맞물려 2005년 1422억원으로 줄어들었다. 부채비율도 같은 기간 690%에서 145%까지 떨어졌다.

하지만 과도한 주택 비중은 항상 약점으로 자리잡았고, 우려가 현실로 나타나는 데는 오랜 시간이 걸리지 않았다.

중앙건설은 외환위기 이후 10년만에 지방 사업장 곳곳에서 터진 미분양 암초에 발목이 잡혀 있다. 2008년 상반기 총차입금이 4692억원으로 외환위기 수준을 웃돌고 있고, 부채비율도 279%로 다시 뛰어 올랐다.

◇주택시장 침체, 주택사업부문 급제동

중앙건설은 2007년 주택부문 매출비중이 86.2%에 달한다. 주택공급은 대도시 보다는 산업단지 이전, 도로 신설 등의 호재가 겹친 지방 중소도시에 집중됐다. 주택 수요가 풍부한 춘천, 구리, 아산, 포항 등을 공략해 분양성공을 거뒀다. 거침없이 달려온 중앙건설의 분양 신화는 주택시장 침체라는 악재에 급제동이 걸렸다.

주택시장 침체의 여파는 먼저 전주 금암동, 충남 아산사업장의 입주율 하락으로 나타났다. 전주시 금암동 중앙하이츠는 지난해 7월 준공 후 빈집이 넘치자 잔금 미납분을 가압류해 계약자를 새로 구해야만 했다. 올 2월 입주한 충남 아산 배방면사업장도 계약자들이 잔금을 치르지 못하고 있는 미입주 물량 20여 가구가 쌓여 있다. 입주율도 50%를 밑돌고 있다.

중앙건설은 올 하반기에도 강원도 춘천과 원주에서 잇따라 아파트를 준공한다. 오는 8월 춘천시 퇴계동에서 329가구, 10월에는 원주시 단구동에서 766가구가 각각 입주를 시작한다. 두 사업장 모두 분양률이 85%를 웃돌고 있지만 100% 입주를 장담할 수 없는 처지다.

◇2007년 분양실적 저조..입지여건 양호불구 공급과잉 타격

중앙건설의 지난해 분양실적도 신통치 않다. 지난해 공급한 2692가구 중 1781가구가 미분양됐다. 아파트 2채 중 1채 이상이 주인을 찾지 못한 셈이다.

지역별로는 울산시 신정동 504가구, 부산시 명륜동 524가구, 수원시 망포동 340가구, 포항시 대잠동 286가구, 서울시 신정동 127가구가 주인을 찾지 못했다.

2007년 7월 분양한 부산 명륜동 센트럴파크하이츠는 투기과열지구 해제로 청약자들이 대거 몰렸던 곳이다. 하지만 일부 인기 평형에만 청약자들이 몰리면서 계약률은 2008년 6월 말 현재 1071가구 중 51%를 채우는데 그쳤다.

울산에서는 지난해 12월 남구 신정동 태화강변에 중대형 아파트를 내놨다가 미분양 된서리를 맞았다. 전체 672가구 중 504가구가 주인을 찾지 못했다. 미분양은 강조망을 할 수 없는 저층에 집중돼 있다. 7층 이하 저층은 중도금 납입분에 대한 이자까지 면제해 주고 있지만 중대형 위주의 고분양가가 미분양 해소에 걸림돌이 되고 있다.

◇PF우발채무 8255억원..보유자산 매각 유동성 확보

중앙건설은 부동산PF 연대보증 등으로 우발채무가 6월 말 현재 자기자본의 4배인 8255억원에 달한다.

분양율이 50% 수준의 사업장이 5268억 원이며, 올해 만기 돌아오는 PF 차입금만도 2531억원이다. 진행이 예정된 사업은 1800억 원이다. 지난해 말 분양한 울산 신정동과 포항 대잠동 등의 PF 공사비를 조정할 수 있지만 자기자본에 비해 우발 채무가 과도한 수준이다.

신용평가사 관계자는 "현재 분양율에서 PF차입금을 갚을 수 있지만 우발채무의 규모는 과도한 수준"이라며 "본격적인 공사대금 선투입이 발생하는 2009년 이후에는 부담이 커질 것"이라고 지적했다.

중앙건설은 입주가 진행중인 부산 용호동 메트로시티 6차를 비롯한 춘천 퇴계(2008년8월 입주), 원주 단구동(2008년10월 입주)사업장에서 잔금이 들어오면 숨통이 트일 것으로 내다보고 있다. 또 일산 탄현동(장부가 323억원), 광주 오포동(장부가 111억원), 인천 효성동(장부가 260억원)등을 매각해 유동성을 확보할 계획이다.

중앙건설은 장기적으로 외환위기 이후 비중이 낮아진 토목부문 수주에 주력해 안정적인 재무구조의 틀을 갖춘다는 전략이다.