이 기사는 2009년 06월 09일 15시27분 thebell에 표출된 기사입니다

대한주택공사가 미분양펀드 확약 매입률(평균 61%)을 확정 지었다. 주공으로부터 이를 통보 받은 각 건설사들은 매입률을 상향 조정해 줄 것을 요구하고 있다. 주공의 미분양아파트 매입율이 분양가의 60% 선에 그칠 경우 현금 확보에 전혀 도움이 되지 않는다는 게 건설업계의 주장이다.

미분양펀드 주관사로 나선 금융회사들도 펀드 상품화를 위해서는 건설사들의 참여가 절대적으로 필요하다며 주공이 제시한 매입률에 난색을 표하고 있다.

임광토건 미분양펀드 담당자

수도권 사업장은 토지비가 금융비용 등을 감안하면 분양가의 70% 수준까지 육박한다. 미분양펀드 매입률이 60% 초반에 결정되면 추가로 공사비를 조달하기가 불가능하다. 건설사들은 또 향후 매각차익을 얻기 위해 펀드에 후순위 투자자로 참여해야 하는 부담을 안고 있다. 이런 비용까지 따지면 실제 매입률은 50%대로 떨어진다.

또 펀드 청산 후 물량이 예정대로 소화되지 않을 경우 손실이 불가피하다. 건설사들이 미분양을 매각해 확보할 수 있는 현금이 이중삼중으로 줄어드는 셈이다. 투자자와 금융 주관사 그리고 건설사들이 납득할만한 매입 보장률을 제시해야 한다.

한일건설 미분양펀드 담당자

미분양 적체가 심한 지방 사업장은 고사 직전에 놓여 있다. 금리인하로 주택 구매력이 높아졌다고들 하지만 수요자들의 입질이 거의 끊긴 상태다. 따라서 건설사들은 미분양펀드에 매각된 아파트를 향후 되 사와야 하는 부담을 안고 있다.

이런 조건에서 미분양 아파트를 펀드에 매각할 경우 PF 대출금 상환 후 남는 자금이 없다. 결국 공사비 조달은 물론 시행사 대여금 회수도 불가능하다. 일시적으로 건설사들이 현금을 융통하려면 주공이 매입가를 높여줘야 한다.

하나대투·신한 컨소시엄 관계자

주공의 미분양아파트 매입률이 최소 65% 이상이 돼야 펀드 상품 출시가 가능하다. 건설사들이 대거 미분양아파트 매각을 철회할 경우 펀드 설정 자체가 불가능할 수도 있다. 설사 규모가 축소돼 미분양펀드가 출시된다고 해도 투자자들로부터 외면 받을 가능성이 크다. 정부가 일부 건설사 리스크를 떠안아 주겠다는 취지에서 도입된 것인 만큼 매입률을 상향 조정할 필요가 있다.

미래에세증권 컨소시엄 관계자

건설사들의 대량 이탈이 우려된다. 미분양펀드 규모 유지를 위해 추가로 건설사들로부터 미분양아파트 펀드 매입 요청을 받아야 하는 처지다.

이에 따라 건설사들이 미분양펀드 운용비용을 줄일 수 있는 방안을 마련 중이다. 펀드가 운용수익을 내지 못하면 건설사들의 비용 부담을 키우게 된다. 미분양아파트 매각에 따른 세제비용 증가도 부담이다. 결국엔 유동성 공급효과가 떨어질 수밖에 없다. 적절한 상품 구조화를 통해 건설사 초기 운용비용을 줄일 계획이다.