이 기사는 2010년 05월 06일 16:00 thebell 에 표출된 기사입니다.

부동산 프로젝트파이낸싱(PF)에서 비소구(Non-Recourse) 금융 도입을 적극 검토해야 한다는 주장이 제기됐다.

조영구 LIG투자증권 PF사업본부장(상무)은 6일 더벨이 개최한 '2010 더벨 건설부동산포럼에서 '금융환경 및 제도 변화와 부동산 PF의 새로운 방향'이라는 주제 발표를 통해 "현재의 부동산 PF사업 위축은 건설사의 크레딧에 기댄 측면이 크다"며 이같이 말했다.

그는 "사업 참여자간 이익과 리스크를 공동으로 배분하는 형태의 사업 구조와 예측 가능한 부동산 제도가 구축된다면 비소구 금융을 핵심으로 하는 원론적인 개념의 프로젝트파이낸싱 출현이 가능할 것"이라고 설명했다.

조 본부장은 시공사와 금융기관, 시행사 등 PF 시장 주체가 모두 위축돼 있다고 현재 상황을 진단했다.

시공사는 미분양 문제나 지급보증, 채무인수 등 신용보강에 따른 부작용으로 내홍을 겪고 있다. 동시에 시장 위축에 따른 신규 수주 감소로 일감이 줄어드는 점도 고민거리다.

금융기관은 PF 부실 자산과 100조원 가량의 여신 고정화 문제를 겪고 있다. 사업주체인 시행사도 저축은행 규제 등으로 인해 초기 자금 조달이 쉽지 않은 상황이다.

그러나 최근 시장 변화에 따라 PF 시장을 정상궤도로 올리려는 노력이 본격화되고 있다.

조영구 본부장은 "실물형 펀드나 지주공동사업, 매수확약, 담보대출확약 등 PF 시장을 본궤도에 올리기 위한 고민들이 활발해지고 있다"며 "이 중 일부는 이미 실제로 활용되고 있다"고 설명했다.

PF 시장 활성화를 위해 외국계 투자자나 펀드 유치, 다양한 금융기관과 고액 자산가를 중심으로 하는 에쿼티(equity) 투자 등도 대안으로 논의됐다.

또 미국의 거대 민간 개발사나 일본의 종합건설사의 자회사 등 시행사를 대신할 새로운 사업 주체에 대한 필요성도 제기됐다.

조 본부장은 "현재의 영세한 시행사를 대체할 대형화·조직화된 투자 주체가 필요하다"며 "재무적투자자(FI)와 건설주주(CI)간 연합체가 나올 것"이라고 전망했다.

사업성 분석 선진화에 대한 논의도 있었다. 그동안 사업성에 대한 정교한 시뮬레이션이 부족했지만 앞으로는 평가기관이나 회계법인 등 객관적인 주체들이 평가 툴(tool)을 만들어야 한다는 지적이다.

이밖에 단기적인 사업 이익을 회수하기에 앞서 단계별 이익 회수 방안에 대한 고민도 있었다.

◇다음은 조영구 LIG투자증권 PF사업본부장의 주제발표 전문이다.

오늘 주제가 금융환경 및 제도 변화와 부동산 PF의 새로운 방향이다. 이 자리에서 기본적으로 드리고 싶은 말씀은 현재 시장의 여러 여건을 감안했을 때 앞으로 PF 시장의 커다란 방향성이 어떻게 될 것인가이다.

이 자리에 금융기관가 사업 주체인 시행사, 건설사가 모두 참여했다. 오늘 던지 메시지에 대해 같이 고민해보는 시간을 가졌으면 좋겠다.

기본적으로 경제가 제대로 돌아가기 우해서는 기업과 정부, 개인 등 경제의 트라이앵글 체제가 선순환의 고리를 만들어야 한다.

개발사업에 있어서도 사업자나 금융, 시공사가 각자의 위치에서 또 다른 고민을 모색할 때 방향성이 새롭게 전개되지 않을까 한다.

우선 시장상황에 대해 같이 생각해보는 시간을 갖겠다.

현재 외환위기 이후 겪었던 부동산 과수요가 진정돼 있고 수요도 제한적으로 돼 있는 상황이다. 사회 구조적으로도 세대 형성이 지연되고 60%가 넘는 아파트 공급률 등으로 실질적으로 주택에 대한 수요가 줄어들고 있는 상황이다.

최근에는 보금자리주택 때문에 논란이 많다. 그러나 과거 정부에서도 비축형 임대주택이나 영구 임대주택 등을 통해서 주택을 소유의 개념에서 이용 개념으로 전환시켜야겠다는 생각이 지속적으로 있었다. 이렇게 보면 최근 보금자리주택 공급은 새로운 사실이 아니다.

금융위기를 겪으면서 학습효과를 통해 부동산에 대해 보수적으로 전환된 측면도 있다.

시공사의 경우 미분양 문제나 지급보증, 채무인수 등 신용보강에 따른 부작용으로 내홍을 겪고 있다. 동시에 주택전문 건설업체나 일반 종합건설업체도 마찬가지로 시장 위축에 따른 신규 수주 감소로 일감에 대한 문제도 고민하고 있다.

금융기관은 시공사의 신용보강에 의한 PF 등으로 부실자산과 100조원 가량의 여신 고정화 등의 문제를 겪고 있다. 최근 삼성생명 공모에서 볼 수 있듯 자금운용난도 동시에 겪고 있다.

사업주체인 시행사도 저축은행 규제 등으로 인해 초기 자금을 조달하기가 만만치 않아지면서 상당히 위축돼 있다.

이런 상황을 볼 때 시공사와 금융기관 시행사 등 PF시장 주체가 모두 위축돼 있는 상황이다. 그러나 최근 시장 변화에 따라 정상궤도로 진입하려고 모두 노력하고 있다. 여기에 새로운 아이템이나 금융구조, 실수요 확보 등에 대한 고민이 일고 있다.

지금까지 개발금융이 정확하게 프로젝트파이낸싱(PF)이라기보다는 담보형 대출의 응용구조였다. 비소구성이 아니라 건설사가 대위변제나 채무를 인수하는 등 소구성 금융이었다. 건설사의 크레딧(신용)에 연동되는 형태였다. 이번 시점을 계기로 금융기관에서 비소구 금융에 대해 심각하게 고민해야 한다.

이를 위해 우선 사업 참여자간 리스크가 분담되는 구조로 가야 한다. 그동안 가장 많은 수혜를 누린 것은 지주였다. 그동안 상당히 많은 편익을 누린 지주가 리스크를 분담하는 구조가 만들어져야 한다.

사업 주체도 시행사 등 개별사 보다 투자 기구나 연합체가 형성될 필요가 있다.

자본시장법 이후 실물로 가져갈 수 있는 투자 상품에 대해서도 심각하게 고민할 필요가 있다. 관련 규제도 논의돼야 한다.

우리나라 금융 시장에서 특이한 현상 하나가 브릿지론이나 메자닌 같은 경우 반드시 저축은행 내지는 일부 증권사의 전유물로 인식돼 있다는 점이다. 이런 인식도 바뀌어 다양한 주체들이 참여할 수 있도록 해야 한다.

평가기관도 그동안 건설사의 신용동급과 연동해 프로젝트를 평가했다. 그 동안 과정상 아쉬운 대목이다. 프로젝트 본래의 사업성과 의미를 갖고 평가할 수 있는 부분도 강구돼야 한다.

일반적으로 아파트 사업 같은 경우 초기 분양률이 70%가 안 되면 망한 사업이라고 본다. 그동안 정상적인 시장 형태를 끌고왔냔는 점에서 보자면 로또 시장에 투자하고 있었다는 생각도 지울 수 없다. 초기 분양률이 높지 않더라도 준공 시점 등 엑시트 시점을 느슨하게 가져갈 필요가 있다.

주택에 집중됐던 개발사업에서 아이템을 늘려야 한다.

이밖에 지주 공동사업이나 담보대출확약 선임대 후분양 구조, 시공사에서 일정량의 분양 책임을 지는 구조 등 새로운 구조를 충분히 고민할 수 있다.

시장 현황에 대해 우선 말하겠다.

PF 시장의 주력 대상인 주택의 경우 민간 부분은 2007년을 정점으로 해서 감소하는 반면 공공주택은 증가하고 있다. 여기에 정부는 2018년까지 공공주택 150만호를 공급할 계획이다. 전체 주택시장에서 공공의 역할은 더 커질 것이고 PF시장의 주력 상품인 주택에 대한 신규 PF 건수는 줄어들 것이다.

실질적인 사업 주체인 시공사의 경우도 미분양 주택 문제나 부실사업 증가로 인해 신규 사업을 극히 제한적으로 전개하고 있다.

금융기관도 당연히 사업지연에 의해 부실 자산이 증가하고 대출 자산이 고정화돼 있는 상황이다. 이런 고정화된 자금들이 순환의 고리를 찾아야 한다. 지난 2008년 100조 정도 되는 PF 대출잔액이 2009년 기준으로 106조로 조금 증가했다. 평균 연체율이 2007년 2.7%에서 현재 6.4%까지 지속적으로 증가하고 있다.

저축은행은 브릿지론으로 주로 나갔기 때문에 사업 영속성이 지속되지 않으면 연체될 수밖에 없다.

은행의 외형적인 연체율은 우려할 수준은 아니지만 자산이 고정화돼 있기 때문에 이런 자산들이 정상화되느냐 여부에 따라서 전체 부실자산 규모도 크게 변동이 오지 않겠느냐고 생각한다.

최근 알파돔이나 용산 국제업무지구 등 토지반환채권을 이용한 브릿지론을 제외하고는 신규 PF가 거의 없었다.

은행의 부실자산 절대 규모도 감소하고 있지만 아직도 완전히 끝난 상황이 아니라 진행형이다. 시장 상황이 금융과 건설사들에 관해 말씀드렸다시피 내홍에서 완전히 탈피한 상황이 아니다.

금융권에서 과도한 부실PF 자산 문제가 발생한 배경은 외환위기 이후 부채비율 축소와 기업의 설비투자 감소 등으로 실질적인 자금 운용을 고민하게 됐다. 이 자금들이 건설부동산 시장에 흘러든 것이다.

이 당시에는 사업권만 확보하고 건설사의 지급보증이나 채무인수로 경쟁적으로 대출에 참여하게 된다. 부동산 상승 트렌드를 상당기간 지켜갈 수 있게 된 요인이었다.

건설사의 경쟁적인 수주와 금융기관의 대출이 현재 여러 가지 부실 문제와 건설사 미분양 등의 내홍으로 남아 있다.

앞으로의 방향성에 대해 말하겠다. 구체적으로 말씀드리기는 어렵지만 같이 고민해야 할 것으로 본다.

우선 사업 참여자간 이익과 리스크를 공동으로 배분하는 구조가 만들어져야 한다. 부동산 관련 규제와 프로세스 등이 구비되면 원론적이고 새로운 개념의 PF가 출현할 것으로 본다.

사업 참여자간 이익과 리스크가 분배되는 구조가 만들어져야 한다. 가장 쉽게 이해할 수 있는 부분이 지주공동사업이다. 지금까지 사업권만 확보하면 금융기관이 대출하고 건설사가 수주를 받아주고 해서 경쟁적으로 비싼 땅으로 사업을 전개해왔다. 사업 수지상 토지가 참여하는 비율이 20%~30%였던 것이 시장이 경쟁적으로 과열되면서 토지대가 사업 규모의 50%가 넘는 선으로 됐다.

편익을 실질적으로 가져간 사람은 지주밖에 없다. 이런 편익에 대해서 리스크와 연동돼서 편익을 분할해야 한다.

사업 아이템도 주택 중심으로 이어왔다. 가장 큰 폐혜인 주상복합의 경우 주택이 분양이 되더라도 상가의 경우 미분양이 적체돼 있다.

주택에서 벗어나 잠재 수요가 확실시되는 쪽을 고민해야 한다. 다양한 콘텐츠가 들어가는 개발 형태로 사업 대상이 바뀌어야 한다.

두번째 투자 주체의 부상이다. 미국도 지난 1980년대 우리와 동일하게 영세한 시행사가 많았다. 1980년을 전후해서 다양한 형태의 투자 기구, 자금력 있는 투자 세력들이 부상했다.

마찬가지로 이제는 자기 자금의 일부라도 부담할 수 있는 투자 기구가 설립돼야 한다. 완전하게 재무적투자자(FI)가 중심이 돼 사업 주체가 되면 좋겠지만 프로세스나 컨트롤 리스크 때문에 FI가 완전한 주체가 되기는 힘들다. 그러나 FI와 건설주주(CI)간 공동 연합체가 나오지 않을까 싶다. 최근 실제로 그런 움직임도 일고 있다.

인허가 등에 있어서 예측 가능한 시스템을 만들어야 한다.

사업성 분석도 그동안 등한시했다. 시행과 건설사에서 사업을 구상하면 정교한 시뮬레이션은 소홀했다. 평가기관이나 회계법인 등 객관적인 주체들이 평가 툴(tool)을 만들어야 한다.

캐시플로우를 느슨하게 해야 한다. 단기적으로 사업 이익을 회수하려 하기 보다는 단계별로 시기를 나눠서 사업을 장기적으로 끌어가야 하는 부분을 고민해야 한다.

마지막으로 시장에 일고 있는 경향인데 실물형 펀드에 대해 서 고민할 필요가 있다. 금융관계 기관도 시장에서 가동될 수 있도록 적극적으로 의견을 피력해야 한다.

지주공동사업, 매수확약, 담보대출확약, 상가 선임대 후분양, 건설사에 일정량의 분양책임을 주는 등 새로운 구조가 만들어져야 한다.

투자 세력도 최근 모 기관에서 메자닌팀이라는 게 만들어졌다. 일부 외국계 투자자나 펀드, 고액 자산가를 중심으로 에쿼티(equity) 투자가 일고 있다.

이러한 현상이 아직 초기 단계에 있지만 시간이 지나면서 다양한 형태가 만들어질 것으로 본다.