이 기사는 2010년 08월 31일 17:45 thebell 에 표출된 기사입니다.

롯데쇼핑이 백화점 1곳과 롯데마트 5곳을 묶어 매각을 추진하고 있지만 투자자를 찾기가 쉽지 않아 보인다. 잠재적 론(Loan) 투자자인 보험사들이 난색인데다 SPC의 지분 투자자 확보도 과제다.

31일 관련업계에 따르면 롯데쇼핑은 지난 7월부터 롯데백화점 분당점, 롯데마트 서울 도봉점·구로점·용인 수지점· 전북 익산점·부산 사상점 등 6곳을 묶어 매각하는 작업을 진행하고 있다.

BOA를 주관사로 ING리얼이스테이트자산운용 등 외국 금융회사가 주도하고 있는 가운데 HMC투자증권도 참여하고 있다.

매각을 통해 조달하려는 자금은 6400억원. SPC는 6400억 가운데 3200억원은 론(Loan)으로 조달한다. 건물 가격에 LTV 50%를 적용한 금액이다. 나머지는 에쿼티(Equity)와 현재 롯데 매장의 임대차 보증금이다.

론의 투자 만기는 5년으로 투자자에게 6%의 고정금리를 지급한다. 롯데쇼핑의 5년만기 회사채 금리가 4.10% 내외인 것을 감안하면 높은 수준이지만 론 투자의 유동성 등을 감안했을 때 매력적인 수준으로 보긴 어렵다는 게 투자기관들의 설명이다. 임대료율을 감안했을 때 6%가 지급할 수 있는 가장 높은 수준인 것으로 보인다.

A생명보험 관계자는 "롯데쇼핑이라는 메리트는 있지만 론 투자 금리가 낮아 투자 심의 대상에도 올리지 못했다"며 "투자제안서를 접수 받은 이후 추가 검토하지 않고 있다"고 말했다.

B화재보험 관계자도 "6% 금리는 보험권에서 매력을 느낄 수 있는 금리가 아니다"고 잘라 말했다. 이 때문에 론 투자는 사실상 시중은행들의 몫이 될 것으로 보인다. 산업은행 등이 투자를 검토하고 있다. 은행은 론으로 투자하고, 향후 자산유동화 등을 통해 엑시트할 수 있다. SK그룹의 본사 건물 매각 당시 비슷한 구조를 짠 적이 있다.

론 투자자를 확보하는 데 있어 선결 요건인 SPC의 지분 투자자 확보 역시 구체적 윤곽을 잡지 못한 것으로 알려졌다. 지분 투자자는 10년간 투자하며 배당금과 매각 차익을 수익으로 가져간다.

관건은 부동산 경기. 10년 후에 롯데에 시장가로 건물을 매각했을 때 차익을 얻을 수 있을 지 여부가 불분명하다는 점 때문에 투자자들이 망설이고 있다. 백화점 건물의 특성상 환가성이 낮고 일부 매장의 경우 다른 유통회사들과 경쟁하고 있는 곳이어서 쉽게 매각하기 어려운 건물이라는 우려도 나온다. 일본과 같은 부동산 경기 불황이 지속될 경우 지분 투자자는 손실을 볼 수 있다는 것이다.

주관사측은 매각 관련 자료를 통해 롯데쇼핑이 약 20년간 임차 계약을 하기 때문에 안정적인 매각이 가능하다는 입장이다. 롯데그룹이 유통업을 포기하지 않는 한 10년 후에 재매입할 것이란 전망이다.

현재 국민연금이 지분 투자 의향을 보인 것으로 알려져 있지만 국민연금 관계자는 "투자 제안서를 접수해 놓은 상황일 뿐 검토 단계라고 하기도 어렵다"고 밝혔다. 증권업계 관계자는 "오피스 건물과 달리 유통업에 국한된 건물은 향후 매각때 환금성에 대해 고민해야 한다"고 조언했다.

롯데쇼핑과 주관사측은 오는 9월말까지 매장 매각을 완료할 예정이다.