이 기사는 2022년 07월 22일 07:13 thebell 에 표출된 기사입니다.

NH프라임리츠가 보유하고 있는 자산들의 매각 시점이 다가오고 있다. 첫 투자 회수 자산은 잠실 삼성SDS타워가 될 것으로 보인다. 매각 차익으로 배당금이 뛰는 동시에 추가 자산 편입 여력도 확대될 전망이다.

21일 부동산투자업계에 따르면 유경PSG투자운용이 '삼성SDS타워' 매각을 위해 본격적으로 움직이고 있다. 9월 경 매각주관사를 선정하고 올해 말이나 내년 초쯤 매각을 마무리할 계획이다.

유경PSG자산운용은 NH투자증권과 컨소시엄을 맺고 2019년 2월 삼성SDS타워를 인수했다. 인수주체는 '유경 전문투자형 사모부동산투자신탁 GMK 제11호' 펀드다. 유경PSG자산운용은 펀드 운용을 맡고 NH투자증권은 셀다운(인수 후 재매각) 후 엑시트했다.

당시 삼성SDS타워 인수가격은 부대비용을 포함해 총 6700억원이었다. 선순위 담보대출 3900억원을 제외하고 펀드 수익증권을 통해 2700억원을 조달했다. 연기금과 공제회가 투자에 참여한 가운데 NH농협리츠운용도 150억원을 투입했다.

NH농협리츠운용은 해당 수익증권을 'NH프라임리츠'의 주요 자산으로 담았다. 포트폴리오에서 차지하는 비중은 16.95%다. NH프라임리츠는 2019년 12월 증시에 입성했다.

이번 매각이 성사되면 NH프라임리츠는 매각 차익을 확보할 것으로 보인다. 부동산투자회사법상 상장리츠 자산 처분 차익은 해당 사업연도에 90% 이상 배당으로 지급해야 하기 때문이다.

추가 자산 편입에 대한 기대감도 높아지고 있다. 매각 차익을 제외한 원금의 경우 통상 재투자로 이어진다.

NH농협리츠운용 관계자는 "확보 예정 자산은 결정되지 않았지만 매각 시기에 유상증자를 함께 진행하게 된다면 더 우량한 자산을 매입할 수 있을 것으로 기대한다"고 밝혔다.

그동안 NH프라임리츠는 삼성SDS타워을 담은 수익증권을 통해 매년 10억원 안팎의 임대수익을 얻었다. 삼성SDS가 전체 면적 100%를 임차해 사옥으로 사용 중인 곳으로 매년 최소 3%씩 임대료를 인상하기로 돼 있었다. 임대차 계약은 2024년 6월까지 맺어진 상태다.


매각은 흥행이 기대되고 있다. 삼성SDS와 계약 해지 후 임차인 모집이 관건이지만 최근 서울 주요권역 대형오피스는 공실률이 한자릿수일 정도로 인기다.

존스랑라살(JLL)에 따르면 올해 2분기 서울 A급 오피스(연면적 3만3000㎡ 이상) 공실률은 지난 1분기보다 1.6%포인트가량 하락한 3.9%로 집계됐다. 권역별로는 강남권이 약 0.4%로 가장 낮은 수준을 기록했다.

오피스 임대료도 역대 최고치를 경신했다. 2분기 월 평균 실질임대료는 3.3㎡당 약 11만1300원으로 전분기 대비 8.5% 상승했다. 강남권역은 12만2500원으로 11.8% 올랐다.

삼성SDS타워는 GBD(잠실업무지구) 확장권역 소재 프라임급 오피스로 서울 송파구 올림픽로 35길 125에 위치해 있다. 연면적 9만9536.94㎡, 지하 7층~지상 30층 규모로 2014년 준공됐다. 잠실역에서 200m, 광역환승센터에서 400m 정도 떨어져 있어 교통이 편리하다.

2019년 유경PSG투자운용이 매입할 당시 가격은 3.3㎡(평)당 2086만원 수준이었다. 최근 강남권역 대형 오피스 빌딩이 평당 3000~4000만원에 매매가 이뤄지는 것과 비교하면 상당한 매각 차익을 거둘 수 있을 것으로 전망된다.

NH프라임리츠는 2019년 말 상장 후 평균 연환산 배당률 5.1%를 기록한 바 있다. 시가 기준 배당수익률이 상장 리츠 평균을 웃도는 수준이다. 삼성SDS타워 외에도 3개 자산을 수익증권을 통해 보유 중이다. NH농협리츠운용은 해당 자산 매각 시점에 맞춰 새 자산 편입을 진행할 계획이다.