이 기사는 2020년 07월 14일 11:04 thebell 에 표출된 기사입니다.

NH농협리츠운용(NH리츠운용)이 공들여 내놓은 NH프라임리츠 주가가 몇달 째 공모가격을 밑돌며 부진한 흐름을 보이고 있다. 코로나19로 받은 타격을 쉽사리 회복하지 못하는 모습이다.

자산규모가 아직 900억원 정도로 작은 데다 재간접 리츠에 대해 부정적 인식이 여전히 작용했다는 평가다. 최근 해외자산 추가 편입을 결정하면서 NH투자증권의 미매각 물량을 떠안는 게 아니냐는 의혹섞인 시선도 고개를 들었다.

그러나 NH리츠운용 내부는 전혀 다른 분위기를 보이고 있다. 장기적 관점에서 포트폴리오 구성을 더 탄탄히 할 기회를 잡았다는 입장이다. 외형 성장 속도가 더딘 점 역시 투자처를 최대한 면밀하고 깊이있게 검토하다 보니 불가피한 결과라고 설명했다.

◇ 해외 우량자산 확보…속도보다 '큰 그림'에 무게

NH프라임리츠는 연내 3개의 해외자산 추가 편입을 추진하고 있다. 프랑스 파리 에코(EQHO)타워, 미국 뉴욕 195브로드웨이빌딩, 핀란드 헬싱키의 OP금융그룹 사옥 등이다. 투자규모는 각각 300억원, 200억원, 200억원으로 총 700억원이다. 재간접 리츠인 만큼 실물 자산이 아니라 각 빌딩을 운용 중인 펀드들의 수익증권 일부를 취득하는 형태다.

다만 일각에서는 회의적 시선이 나온다. 3개 자산 모두 증권사들이 인수한 뒤 셀다운(재매각)을 진행중인 물량이기 때문이다. 이중 2개가 관계사인 NH투자증권 소유다. 나머지 1개인 195브로드웨이의 경우 펀드 지분을 한국투자증권이 인수한 뒤 셀다운을 추진해왔다.

이에 대해 NH리츠운용 측은 자세한 사정을 감안하지 않은 섣부른 판단이라고 반박했다. 셀다운 기간이 코로나와 겹친 탓에 상당수 기관투자자들의 해외 투자가 지연됐을뿐 자산의 수익성을 충분히 검토했다는 이유에서다.

이종은 NH리츠운용 투자운용본부장은 “국내 프라임오피스의 거래가 많지 않은 상황에서 NH프라임리츠를 상대로 10개 이상의 우량한 해외자산에 대한 투자 요청이 들어왔고, 그 중에서도 각 국가의 핵심업무지역에 위치한 프라임급 오피스 가운데 우량자산을 선별한 것”이라고 말했다.

또 에코타워와 OP그룹 사옥은 1종 수익증권만 NH프라임리츠에 담았고 그 하단을 2종 수익증권이 받치고 있다는 점에서 한층 안정성을 확보했다.

특히 에코타워의 경우 지난해 NH투자증권이 인수를 준비할 때부터 NH리츠운용이 함께 투자를 고려했던 물건이다. 코로나 이전 현장실사까지 진행하기도 했다. 195브로드웨이빌딩, OP금융그룹 사옥은 법률, 재무 등 모든 서면실사를 마쳤으며 매매계약 체결 전까지 현장실사를 완료할 계획이다.

투자규모 역시 NH리츠운용의 투자전략에 따라 독자적으로 결정했다. 증권사 셀다운 물량의 전체가 아닌 각 펀드의 12~15% 정도만 가져왔는데, 한 곳에 너무 많이 투자할 경우 포트폴리오 균형이 치우칠 수 있다는 판단에서다.

이같은 투자기조는 지난해 말 프라임리츠 상장 때 공개했던 계획과 맥이 같다. NH리츠운용은 처음부터 프라임리츠에 국내자산과 함께 주요 선진국의 프라임급 자산을 담아 포트폴리오를 다양하게 구성하겠다고 밝혀왔다.

편입 작업을 마치면 NH프라임리츠의 기초자산 수는 7개로 늘어나지만 운용자산액은 약 1700억원 정도로 아직 규모가 작은 편이다. 그러나 NH리츠운용 측은 대형 금융지주사를 모회사로 둔 만큼 당장 급하게 투자를 확대하기 보다는 견고한 포트폴리오 구성이 우선이라는 기조를 고수하고 있다. ‘큰 그림’ 완성이 더 중요하다는 입장이다.

이 본부장은 “투자요청에 대해 거절을 너무 자주해서 ‘물건을 너무 깐깐히 검토하는 것이 아니냐’는 볼멘소리가 나올까 걱정일 정도”라며 “안 팔리는 물량을 억지로 가져온 상황과는 거리가 멀다”고 말했다.

◇재간접 리츠, 결국 '물건이 핵심'

다만 재간접 리츠에 대해 시장에서 미심쩍게 바라보는 측면이 있다는 점은 NH리츠운용 입장에서 아쉬운 대목이다. 재간접 리츠는 펀드 또는 리츠에 대해 소수 지분만 확보하고 있다 보니 자산을 콘트롤할 수 없다는 부분이 자주 지적된다.

이를 두고 이 본부장은 “어차피 실물 자산을 직접 관리하는 운용사도 공실 관리, 매각차익 최대화라는 목적이 우리와 일치하기 때문에 재간접 리츠에 콘트롤 권한이 없다고 해서 큰 단점이 되지 않는다”고 강조했다.

결국 중요한 것은 투자하는 물건의 위치, 공실률, 임대기간과 임차인이라는 설명이다. 이번에 추가하는 자산들의 경우 에코타워, OP그룹 사옥은 공실이 없으며, 195브로드웨이 빌딩은 공실률이 2%로 매우 양호한 수준이다. 임차인으로 KPMG(에코타워), 구찌(195브로드웨이), 핀란드 최대 금융그룹(OP그룹 사옥) 등 신용도 높은 기업을 확보했으며 평균 잔여 임차기간 역시 6 ~ 13년 수준으로 긴 편이다.

이밖에도 매입시점부터 개별 자산을 운용하는 운용사 점검, 자산실사를 통한 자산현황 확인 등을 통해 자산 운용의 리스크를 최소화하고 있다.

이 본부장은 "NH프라임리츠는 애초 계획대로 안정적인 우량 자산을 계속 추가편입해 포트폴리오 효과를 극대화하고 성장성을 확보하려고 한다”며 “각 자산의 매각시점에 발생할 매각차익을 통해 투자자들에게 추가적인 수익도 제공할 수 있을 것”이라고 말했다.