이 기사는 2024년 07월 03일 15:45 thebell 에 표출된 기사입니다.

PIA가 프로젝트금융투자회사(PFV)를 통해 추진하고 있는 논현동 파라다이스빌딩 개발사업 계획을 변경했다. 당초 고급 오피스텔을 개발할 계획이었으나 수익성 등을 고려해 업무시설 등을 짓는 쪽으로 방향을 틀었다.

착공 시점도 내년 1분기로 미뤘다. 현재 책임준공 약정 형태로 신용을 보강을 제공할 수 있는 시공사와 막판 협의를 진행하고 있다. 당초 연내 착공을 목표로 했으나 상품성을 제고하는 과정에서 건축허가 변경 작업을 진행함에 따라 내년으로 연기했다.

3일 업계에 따르면 피아이에이논현피에프브이는 최근 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 브릿지론 대주단과 대출 만기 연장을 골자로 하는 대출약정 변경계약서를 체결했다. 이에 따라 지난 6월 30일로 예정돼 있던 대출 만기는 오는 2025년 1월 6일로 연장됐다.

브릿지론 규모는 총 1050억원이다. 750억원으로 구성된 1순위에는 새마을금고가 700억원, 전북은행이 50억원의 약정을 제공했다. 2순위는 200억원, 3순위는 100억원으로 구성됐다.

이 사업은 서울 강남구 논현동 92-2번지 일원에 자리한 파라다이스 빌딩을 개발하는 사업이다. 1024.9㎡ 부지에 업무시설과 교육연구시설 등이 조성된다. 시행을 맡은 피아이에이논현피에프브이는 개발사업 추진을 위해 설립된 PFV다. 이사진이 PIA 임직원으로 구성돼 특수관계기업으로 분류돼 있다.

최대주주는 PIA가 투자자로 자리하고 있는 피아이에이오퍼튜니스틱논현 일반사모부동산투자회사다. 지난해 9월 말 기준 지분 93.75%를 보유하고 있다. 이밖에도 교보증권(4.38%)과 신한자산신탁(0.94%), 젠스타메이트(0.94%) 등이 주주로 참여했다. 이들의 출자액은 총 160억원이다.

개발사업이 시작된 시점은 2022년 5월이다. 코로나19 확산으로 인해 경영난을 겪었던 카지노 기업 파라다이스가 내놓은 부동산을 PIA가 1005억원에 매입하기로 결정하면서다. 매매계약을 체결한 PIA는 2022년 6월 브릿지론을 일으켜 토지를 확보했다.

PIA는 당초 파라다이스 빌딩 부지에 고급 오피스텔 조성을 목표로 했다. 지하 4층~지상 14층 규모 주거형 오피스텔 및 근린생활시설 신축할 예정이었다. 대지면적 기준 3.3㎡당 3억원을 상회하는 가격에 사업지를 확보한 만큼 고급화를 통해 수익을 창출하겠다는 전략이다.

하지만 건설부동산 경기 침체와 고급 주거시설 공급 과잉이 겹치면서 오피스텔 개발로는 수익 창출이 어렵다는 판단에 개발계획을 변경했다. 업무시설 및 교육연구시설로 개발 방침이 선회된 것은 이번 브릿지론 만기 연장 과정에서 알려졌다.

인허가는 마무리 단계다. PIA는 지난 6월 건축허가 변경 작업을 마쳤다. 시공사 확보와 본PF 조달만 완료되면 바로 착공이 가능한 수준이다. 잠정 시공사와는 마무리 협상을 진행하는 단계로 공사비 및 신용보강 관련 협의를 진행하는 중이다.

다만 개발계획이 변경됨에 따라 착공 시점은 당초 전망 대비 미뤄질 것으로 예상된다. 논현동 파라다이스빌딩 개발은 연내 착공 및 분양을 통해 PIA의 2024년 매출에 기여할 것으로 전망됐다. 하지만 연장된 브릿지론 만기가 2025년 1월로 설정된 만큼 연내 착공은 어려운 상황이다.

PIA는 지난해 신규 분양을 한 건도 진행하지 못하면서 연결기준 매출이 전년 대비 66.89% 감소한 100억원에 그쳤다. 영업손익은 마이너스(-) 8억원을 기록하면서 적자를 기록했다. 올해에도 분양 실적이 발생하지 않으면 2년 연속 적자를 기록할 가능성도 있다.

논현동 파라다이스빌딩 개발사업의 착공 시점이 2025년으로 연기되면서 마포구에서 추진되고 있는 마포 3-3지구 도시환경정비사업이 연내 실적에 기여할 것으로 전망되는 유일한 사업지가 됐다. 서울 마포구 노고산동 31-216번지 일원을 개발하는 사업으로 2020년 11월 브릿지론을 일으킨 후 4년 가까이 착공하지 못 하고 있다. PIA는 오는 9월 브릿지론 만기 이전에 본PF를 조달해 착공 및 분양에 나설 계획이다.

PIA 관계자는 "논현 파라다이스빌딩 개발사업은 상품성을 보완하기 위해 건축허가를 변경하는 과정에서 착공 시점이 지연됐다"며 "시공사와 협의를 거쳐 2025년 1분기 착공을 계획하고 있다"고 설명했다.